各投行,包括市场上有一种比较有代表性的观点,就是房企在去年销售收入大幅增加,手中持有较多现金,撑个一两年没问题,因此不会降价促销。然而从现实情况来看,房企的能力恐怕被夸大了。
1、房企持有的现金比较多,但负债更多。以十大房企(万科、保利、金地、招商、富力、复地、绿城、中海、华润和雅居乐)为例,2009年年底持有的现金为1217亿元,但同时有4200亿元的负债。持有的现金不足负债的三分之一。
2、房企利润不足以带来较多的现金流。房地产开发业在人们印象中是个暴利行业,但从数据来看并非如此,以以上十大房企为例,在2009年房价大幅上涨的情况下,实现的净利润也不过265亿元。以同样的利润水平还清4200亿元总负债,需要超过15年的时间。而4200亿元的负债,按6%的年利率来算,一年的利息就高达252亿元,接近于全年净利润。当然,大的房企是银行争取的客户,利率会在基准利率上有所下浮,但在目前的政策下,银行并不会普遍给房企以优惠的利率。否则,恒大地产也不会在4月发行了利率高达13%的6亿美元优先票据。
3、政策有针对性地限制房企消极囤地捂盘。从目前的政策来看,房企消极囤地捂盘是打击的对象。银监会提出禁止以土地作为抵押的贷款,必须要以在建工程作为抵押。综合媒体报道,权威人士5日透露,住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项-爱华网-目的预售账款实施监控。根据拟定的方案,今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户,并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。中国人民银行上海总部印发《2010年上海市信贷投向指引》,该指引指出,要落实更为严格的差别化住房信贷政策,抑制投资投机性购房需求。对存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业,不得发放新增贷款,已有贷款要迅速采取保全措施。在房企(以十大房企为例)手持现金只有债务总额不到三分之一的情况下,政策面收紧房企的资金来源,对预售款实施监控,恐怕房企未来的现金流不容乐观。
4、房企2010年买地支出将大幅增加。从国土部公布的各地供地计划的汇总情况来看,2010年住宅用地的供地计划是去年的235%。这些土地都要由房企拿真金白银来消化。同时,今年房企买地已不能再象以前那样先缴象征性的保证金,土地款两三年才缴清了。
5、消极囤地捂盘影响持续经营。如房企大量裁减机构与员工,以各种方式大量降低成本,不少房企“撑”十年都有可能。但房企存在的目的是持续经营,而不是“撑”一个门面。同时,房企消极囤地捂盘,在申请贷款、上市融资、在海外发行票据、新购土地等方面的难度都将大大增加。
2009年前三季度,恒大地产销售面积为453万平方米,超过万科,成为行业龙头。恒大在2008年未成功上市,同时因在土地价格高峰时期买下高价土地,拖欠巨额土地款,一度面临资金链断裂的危机。可能正因如此,恒大地产才比较有保持现金流充足的意识。在2009年在香港成功上市,同时在4月刚刚发行6aihuau.com亿美元票据,现金流比较充裕的情况下,带头将全国40多个楼盘全部按85折对外销售。当然,房企未必会大面积降价售房,房价近十年的牛市,估计使不少房企有房价长期上涨、小跌大涨的直线思维。