爱华网一、用心确定好商圈
商圈，也称商业圈，是指女士内衣店吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者的消费习惯、交通因素等有很大的关系。一般以内衣店设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。但实际上，还应综合内衣店的业态形式、内衣的特性、交通网的设立等一系列因素加以考虑，而且商圈的形式不一定都是同心圆，内衣店的类型、规模、周围有无竞争者、顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
商圈包括三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。
中心商业圈占这一内衣店女性顾客总数的55%~70%。这是最靠近内衣店的区域，女性顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。
次级商圈包含这一内衣店女性顾客总数的15%~25%。这时位于中心商业圈外围的商圈，女性顾客也较为分散，一般内衣用品对这一商圈的女性顾客缺少吸引力。
边缘商圈包含了剩余部分的女性顾客，她们最分散，只有一些特殊商品才会吸引她们的到来。
1．有效商圈范围的调查
新设内衣店商圈的划定，往往通过调查评价完成，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。
市场趋势分析是要收集有关资料，如女性人口分布的预测，新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于内衣店的距离和花费时间的多少是顾客乐于接受的，一家内衣店需要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两个方面可以同时采用，也可以只用其中一项，同样可为确定商圈的轮廓提供依据。
2．商圈的顾客群调查
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口，二是住户．两种人口对营业额的影响不同．流动人口测定的一般方法是：
（1）指定专人到预定的店址，测定各层次消费人群的人数，获得一天的测试资料．
（2）平均几个时段内测定的流动人口数，得到每小时的人数．
（3）预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额．
（4）预估入店率，即流动人口中进入内衣店的人数比例．
住户的情况调查是耗时最大的调查项目，了解得越详细越好．有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过4个渠道发送：委托专业人员上门分送；与居委会合作分送；于学校合作，通过中小学生送到家庭；邮寄或直接送入住宅区的信箱内．
3．商圈的客流分析
（1）客流分析的必要性
时尚达人、打工妹、下岗女工、普通家庭主妇、无收入学生、精明女性等构成了女士内衣的消费者，很自然也是内衣店的顾客。所以，经营者在选择店址时必须了解 她们在当地的总数、密度、年龄结构、在内衣消费群中的增长情况等。有人统计出这样的数据，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自商店周边250米内的区域，因此，在考虑一家召集市场的可能地点时，一般都要求在计划地点500米半径范围内必须有1万人定居。而考虑一家女性内衣店的选址是，道理也同样如此。
不过，并非人流量大的地方就适合于开女士内衣店，还要分析一下是哪些人来住，客流规律如何。首先要了解过往行人的年龄和性别，因为有些过路者是男人和儿童，他们可能是快餐店的顾客，但不会是女士内衣店的顾客；其次要了解行人中女性来往的高峰时间和稀少时间；再次要了解她们来往的目的及停留时间。因此，把握客流情况是成功经营女士内衣店的有力保证。
◆分析自身客流：专门为购买女士内衣而来的顾客数量有多少这是最主要的客流；
◆分析分享客流：从附近内衣店形成的客流中获得的客流；
◆分析派生客流：顺路进店的顾客所形成的客流；
（2）客流分析方法
简单地说，客流分析主要包括客流质量分析和客流数量分析，也就是对客流状况的分析。而对客流状况的考察，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你确定进货的营销重点提供科学的依据。分析客流状况时主要考察以下内容：
◆附近的单位和住家情况：包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家的顾客极有可能成为你的常客）；
◆过往人群的结构特征：包括她们的年龄、性别、职业等结构特征和消费习惯；
◆客流的旺淡季状况：比如学校附近的店面要考虑寒暑假，机关和公司集中地段的店面就必须掌握她们的上下班时间，车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些是设定营业时间的重要依据。
那么，你应该采用什么样的方法对客流状况加以分析呢？
首先，针对女士内衣店客流质量的调查方法一般有两种，即设计问卷进行抽样调查或对现有商家进行访谈调查。其目的主要是了解客流的职业范围、消费能力、消费习惯等特征。其次，客流数量的调查方法通常采取实地观察记录法。下面以图表的方式对客流的数量进行具体分析。
调查时间：平日、休息日、节假日各一天。
调查地点：内衣店入口所在街道
内衣店对外开放的入口处
内衣店客流量调查表 调查日期： 调查人：
地点
时间 主入口街道
主入口进店
进入对等店
由左
向右 由右
向左
9：00~11：00
11：00~13：00
13：00~16：00
16：00~19：00
19：00~21：00
由于各个地区的商业环境不尽相同，分析比较各个内衣店预选店址的优缺点特别重要，并且应注意以下几点：
◆ 选出2-3个可供选择的店址；
◆ 进行客流的数量及质量调查；
◆ 比较各个店址的优缺点；
◆ 寻求意见，确定最佳店址。
若经过调查还是没有理想店址，则需重复以上整个流程。
4．商圈内的竞争店调查
在做商圈内竞争店调查时，必须考虑以下因素：现有同种业态店铺的数量、规模分布、新店开张率，所有内衣店的优势与弱点、短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于内衣店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内如果有很多的内衣店提供满足商圈内消费者需求的特定产品或服务，那么可能每家内衣店都得不到相应的投资回报。一个饱和的商圈内的内衣店数目应恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的内衣店不可能超过一个固定的数量，饱和指数可由下式求得：
某商圈的内衣店饱和指数= 某商圈内的顾客数×某商圈内消费者人均消费支出
某商圈内的内衣店项目
一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和数越大，则商圈内的饱和度越低；饱和指数越小，则商圈的饱和度越高。
5．投资收益调查
通过商圈可以估算内衣店的营业额，但衡量该内衣店是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估损益状况。
（1）开店投资预估。开一家女士内衣店的投资主要包括空调设备、收银机系统、水电设备、内衣店陈列等在内的设备。
（2）经营费用预估。经营费用可分为固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随内衣产品销售额变化的费用支出，如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。上述各项费用究竟要控制在多少之内，是没有统一标准的，但最基本的前提是：毛利率要大于费用率。同时要注意以下各项：导购的薪资总额不得超过总费用的一半；人事费用与销售额的比例必须小于7%；总费用与销售额的比例要控制在18%以内（以25%的毛利率为基础），总费用与总利润之比要维持在80%之内；固定费用占总费用的比例应为85%以上，这样才能保证你的内衣店赢利。
通常情况下，繁华商业区、人口密度高的大中型居住小区、沿街内衣店等具有交通要道的地理优势，客流量较多，商铺经营面较广。
二、火眼金睛选对址
如今，想投资开女士内衣店，当小老板的人越来越多。但开店并非像“春天播种，秋天结果”、“今天开张、明天赚钱”那么简单，而要牵涉选址、进货、销售等诸多环节，其中选址决定着生意成败的关键。
对此，许多经营女士内衣店的店主们都非常有经验。很多人认为，在通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度较大的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证内衣店的稳定性；具有交通要道地理优势的沿街商铺则具有较大的价格优势和发展潜力。
在选择店址之前，你应该先了解该地区的城市规划。现在，中国各个城市都在进行大规模的城市改造和建设。因此，有必要考虑该地段是否会拆迁，近期路面是否会修整，道路是否会封闭改道，附近公交车是否会改站等问题，有时候，你认为好位置的铺面，说不定明年就在你门前挖条大沟或者商铺要被拆迁！这样的话，一切心血都是白费。
案例分析：
开内衣店的小王不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积大约15平方米的店面位于此繁华地段，每天的人流量十分可观，租金也非常便宜，每月只要800元。小王以为捡到了便宜，喜不自禁。没想到花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸《拆迁通知书》就递到了她的手里。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆迁，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉。所以在租店面之前一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
另外，在店址的内部条件上，也有必要作以下了解：
1．建筑结构
建筑物本身的状态往往会影响装修成本，以及日后的维护修缮费用。如果租用的建筑物属于老建筑，首先要了解建筑物本身的安全，装修设计是否会让建筑物不堪重负；另外还要深入了解它的配套有哪些，是否需要维修或更换，上下水、排污管线、电路管线及电容量能否满足内衣店的需要。
2．所在楼层
如果开店人选择的地点不是位于一层，要考虑楼层的高度是否会限制消费者来店的意愿。另外，你还要考虑楼下店面的经营内容和经营形态对你的内衣店带来的影响，这对非底层内衣店的日常营业是非常关键的。
3．面积大小
建筑面积和使用面积之间有差距时，这种差距是否可以接受？建筑面积和使用面积的差距越小越好，许多高层建筑因公共空间占据太大比例，使得实际使用的空间租金上涨许多，很不合算。
4．邻居状况
如果邻近的商业形态与女士内衣店格格不入，或多属于夜间娱乐的商业，往往会给女士内衣店的经营造成许多困扰。即便你投入许多宣传费用，结果也不会很乐观。所以，在选择营业用房时，要尽可能地避免这种情况。
但是要在短时间内找到地段、租金等各方面都合适的内衣店店铺，的确不容易。那么如何选择开设女士内衣店的“黄金宝地”呢？以下5条是可供你参考的良策。
1．选址要有前瞻性
这里说的是，并非所有的“黄金位置”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，你在选址时要将眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区女士内衣的同行竞争的情况。
2．广开渠道寻找商铺
现在有很多创业者都喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，选址有个“二8226;八法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20%，而私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。所以，你一定要广开渠道，多管齐下，才能找到满意的商铺店址。
3．“客流”就是“钱流”
商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而将店铺选在偏远地区。其实，商业区内衣店比较集中，反而有助于积聚人气，吸引更多女性消费者的关注，但要注意经营中的错位问题。
4．注意租金的性价比
不同的地理环境，交通条件、建筑结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，还应考虑租金的性价比问题。举例来说，对于月收入在2万元左右的女士内衣店，其月租金在3000~5000元比较合适，能保证一定的毛利率。
5．“团租”方式经济实惠
目前，十几平方的小商铺很抢手，租金因而水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，这样细算下来能节省不少费用。
从以上的5项良策中可以总结出，女士内衣店的商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区域等方面，着眼于商铺本身的品质，以及拥有一定质量和数量的购买力的商铺，从中选出成本不高，增值潜力较大的商铺。
三、哪些地方适合开内衣店
俗话说，店铺生意是位置的生意，越是大路货，越是做大众生意，约值得在店址上投资。不要倍较高的房租吓倒，而应该认真分析投入这笔资金能够带来多大效益。很多时候，只要开店不出现重大失误，往往是高投入带来高回报。
好店址的高租金不是一天两天形成的，也不是房东可以任意抬高的，它是房东和租户对店面租金达成的一种共识，一般不会与实际租用价值背离太远。租金高到商户无钱可赚时，那么再好的门面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下，租户赚取的利润总会大过租金，有利可图。
因此，花大价钱开个大门市，不如花大价钱找个好门市。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险，你必须好好盘算自己的投资、定位和经营能力，究竟能否将女士内衣店经营得生意兴旺。
以下是女士内衣店首选的三种人气旺、能见度高的店址。
1．拐角位置
两条街道往来人流汇集，会有较多过路行人光顾。
2．三岔路口
位置显眼，能见度高，容易吸引顾客。
3．没有车道和人行道之分的街道
这种街道符合人们信步逛街购物的消费习惯。
另外，每一家女士内衣店，其顾客都是不同的消费群体，经营者一定要知道自己的顾客属于哪一种类型，哪一点能吸引这些消费者，对这些要做到心中有数，才不会盲目选择。下面是不同区域和消费者关系的一些分类，可作参考：
1．位于人口密度高诸如居民区的内衣店
在居民区附近开店，人口比较集中，人口密度较高，人口流动量较大，人们到店里的频率也相对较高，生意好做。在这类地区，下岗女工、普通家庭主妇、无收入学生等各年龄层和社会阶级的人都有，在这里经营一家女士内衣店的话，固定客流较多，容易掌握每天的销售额，因此销售额不会骤起骤落，卡伊保证内衣店稳定而丰厚的收入。但是要注意尽量接近顾客，如以顾客步行的距离计算，一般选择半径在300米之内，步行10~20分钟的辐射范围为宜。
2．接近人们聚集或聚会的场所
女士内衣店如果开设在剧院、电影院等娱乐场所附近，会吸引那些休闲娱乐的人到店里闲逛，而且来这类娱乐场所的大都是年轻人，她们追求时尚美丽的心理很强。所以，在这些地方开一家时尚的女士内衣店，会吸引大批追赶潮流的年轻女性。
3．位于商店街的内衣店
该地区的顾客来自四面八方，而且母的性很强，就是休闲购物。所以在这类地域开家女士内衣店，会赢得众多女性的驻足消费。
4．客流量多的街道
女性内衣店开在类街道上，客流量大，光顾内衣店的顾客就相对较多，但要考虑街道哪边客流量大，还要老驴地形或交通的影响，以选择最优地点，一些客流量大，但因为是交通要道，客流都是上班族的地方，则不是女士内衣店地址的最好选择。
5．选择商业活动频繁程度高的商业中心、闹市区
这种地区一般是商业中心，闹市区，营业额较高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。所以商业活动频繁的地区对女士内衣店址的选择来说是绝佳的目标。
6．利用“借光”意识，即著名连锁店或品牌内衣店旁边或附近
其实，像女性内衣这样的商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客，因为经营同类商品的内衣店很多，顾客在这里有更多的机会进行比较和选择，选购内衣的人都要来这里逛逛，所以生意兴隆自不必说。
7．交通便利的地区
只有交通便利，顾客才愿意光顾，尤其是女性更愿意坐车去。一般来说，附近有汽车站，或者顾客可以步行不到20分钟的路程就可以到达的内衣店是最好的选择。
8．选择经营方向相似的店作邻居
在选址时，还要参考同类品牌内衣店的分布情况，消费者喜欢货比三家，成行成市。如果选择在同类产品（比如服装店等）附近开店，那么这些店现在的经营状况很可能就是你内衣店以后的运营状况。
四、不宜开女士内衣店的地方
店址的选择，是女士内衣经营者的一项长期投资，关系内衣店未来的经济效益和发展前景。店址一旦选定，一般就不会轻易迁移，否则要付出巨大代价，所以我们在选址时，要详细了解该区的街道、治安、卫生、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目的规划，以避免造成损失。以下十种区域是不宜用来开女士内衣店的地方。
1．周围居民少而且人口增长慢的地区
这种地区不宜作为女士内衣店的选址，因为在缺乏流动人口的情况下，有限的固定消费总量不会因新开内衣店而增加。
2．快速车道的两边
现如今，高速公路一般都设有隔离设施，两边无法穿越，也较少有停车设施。因此，尽管公路旁有单位的固定与流动顾客群，也不宜作为女士内衣店的选址区域。女人一般不会为购买一件小小的内衣而跑到高速路旁违章停车。
3．人流少的小巷内
不管开什么店，最讲究的都是人气，而人流少的小巷缺少的就是人气，在这样的地方开家女士内衣店，你还能指望生意兴隆吗？
4．靠近菜市场旁的内衣店
很难想象有人会将时尚美丽的女士内衣店开在杂乱的菜市场旁，即便有的话，相信生意也是冷冷清清。
5．店铺门前的台阶超过五级以上的店铺
这种地方也不宜开设女士内衣店，不仅因为层高不方便顾客购买，还因为层高广告效果差，而且内衣的补货很不方便。
6．周围没有银行24小时自助服务系统
很简单，这会严重影响顾客的资金调度，同样也不可避免地影响内衣店的财气。因为晚上取不到钱的顾客就很难购买你的内衣。
7．门前有障碍物的区域
有的店门前有树木、建筑物等，这些障碍物有可能影响内衣店的能见度，进而影响客流。
8．西晒的地方
有时候西晒的位置是不错的，但到了炎热的夏季，如果没有空调，顾客是不愿意满头大汗购物的。
9．卫生条件较差的街道
将一家美丽性感的女士内衣店开设在卫生条件较差的街道上，无疑是将一朵鲜花插在了牛粪上，这样还能奢求追求健康性感的女性上门选购吗？
10．灯光暗淡的地方
昏暗的地方影响逛街兴致，同时也说明灯光昏暗的街道并非繁华区域。
