爱华网不想创业的白领，当不了老板。在上海写字楼的格子间里，隐藏着许多渴望当“兼职小老板”的年轻人。 他们从事各行各业的工作，外贸、咨询、设计、物流……他们的手里或多或少捏着些资源，在每个急急忙忙打卡的早晨，他们都会在心里想，如果开家小店，就能一觉睡到太阳晒屁股，给自己泡杯咖啡，悠闲地开门做生意——有人说，几乎每个白领都有小店梦。 9月底，上海市开业指导中心最新一次的调查显示，在创业热情日益高涨的今天，九成创业者对如何选择合适商铺还找不到方向。 年轻白领开店，投资不可能太多，也没有很多人帮忙，事无巨细都得自己操持，实现小店梦的第一步，就是亲自行走城市，寻觅心仪的小商铺。 两次搜铺开店，性价比永远排第一 Linda8226;Zhou 25岁 咨询师 毕业于名牌大学的Linda对开店并不陌生。读大学时，就曾经和男朋友一起开过咖啡馆，当时选的店铺非常特别，不沿街也不醒目，而是躲在一个居民小区的地下车库里。 说起当时的想法，她说：“大学周边的沿街店铺价钱并不便宜，我们那时还是学生，没有充足的资金，正好看到学校附近的居民小区里有车库出租，租金不贵。于是想，租下来，可以在车库入口处做个全玻璃墙，然后再纵深进去，给人蜿蜒的感觉。” 由于创意极佳，咖啡馆在他们的精心照料下，成为许多大学生看书喝咖啡的首选。以至于原本地段隐蔽的缺点，也变成了“有寻找乐趣”的特色。 毕业后，投身咨询业的Linda，停止了继续经营咖啡馆，但就在今年年初，耐不住寂寞的她，又开出了一家西式简餐外卖店。 从去年年底开始，Linda就开始找店铺。去房产中介，人家说这种商铺生意太小了不做，于是她只好自己在网上一家家搜寻。看到不错的，就打电话去问。价位合适的，再实地看铺。兜兜转转，花了3个星期时间，直到锁定奉贤路。 奉贤路，有些杂乱和破旧，大多都是老式街面住宅，零零星星地开着些小店。说它隐蔽，在地图上只有短短一小截;说它好找，因为倚靠着大名鼎鼎的南京西路。 Linda看中它，还是因为性价比高。她不断地重复着“我运气不错”这句话，“梅龙镇隔壁的南汇路，同样的小铺子，租金近2万元，奉贤路只要几千元，我为什么不选这里?而且正巧这里的房东是第一次出租铺面，不需要付转让费，格算!” 她的思路很清楚，在黄金地段找铺子，店租成本会非常高，如果要收回成本，需要较长时间，以自己的积蓄来看，很难承受。如果找黄金地段边小路上的商铺，价钱会低一半。 选好店铺，聪明的Linda还针对店铺的地理位置，适当地调整了经营策略。她把这家西式简餐厅重新定位：专做外卖。 “我计算过，奉贤路正好处于南京西路高端商圈的核心位置，离恒隆、嘉里中心、上海商场、中信泰富都很近。而奉贤路本身比较冷僻，与其让顾客费力来找，不如我们送出去。” 此外，她还充分考虑了其他因素，诸如“南京西路商圈里的高级白领，就是我们健康西餐的目标消费群”、“奉贤路可以开助动车、自行车，进进出出很方便”等等。 黄金地段边的小路，虽然貌不惊人，但实际上却非常实惠。无论是以前选学校附近小区的车库，还是与南京西路平行的奉贤路，Linda觉得性价比永远排第一。这对创业基金不算太丰厚的在职创业族来说，是个明智的做法。 如今，经营了半年多的小店，已经开始进入持平盈利期，由此可见，Linda当初的选铺眼光还是很准。 “搜铺”心得：做餐饮要比卖衣服、小饰品麻烦些，在搜商铺的时候，一定要事先调查清楚，房东是不是允许。因为很多商铺都不允许做餐饮，还涉及执照问题。 潜力商铺，下手要快 黄慧 25岁 平面设计师 一年前，厌倦办公室工作的黄慧，萌发了开店的念头。她努力在网上搜索小商铺转让信息，开始只想在静安寺伊美广场租个三四千元的小铺面，没想到，看得越多，眼光就越高，先前的预算早就被超得看不见影子。最后，在陕西南路和长乐路之间，她选了后者。 “当时我只犹豫了2天，没想到这里的租金就涨了2000元。”说起找店铺的情景，她至今记忆犹新，最后黄慧以每月1万元左右的租金拿下了长乐路靠近茂名南路的店铺，另外还加4万多元的转让金。 她用“稀里糊涂”四个字来形容自己搜店铺的过程，但掩不住的笑意，显然说明她对当时的选择非常满意。 “以前人家都说长乐路靠近瑞金路那段最旺，但实际上没什么升值潜力了，反而我们这段日涨夜涨，贴出来的店铺转让，半个钟头就被人抢掉了。”黄慧说，对于这样的潜力地段，看到价格合适的商铺，一定要下手快。 现在黄慧还特别看好南昌路，“那里几家店开得都很有风格，而且很稳定，说明生意不错，我正在力荐朋友去那里找个商铺开店。” “搜铺”心得：白领选铺开店，带有冲动的成分。犹豫的结果，只能是计划泡汤。一旦看准店铺，就尽快下手，尤其是那些经过考察，你认为有发展潜力的商铺。成功总是和风险紧密相连! 时尚氛围，新锐设计师们的首选旺铺 郑竹 28岁 Edward 27岁 长乐路店主 以前，长乐路给人留下的印象大多是，很多外贸精品小店，能淘到许多外贸单漏出来的名牌货。可不知从什么时候开始，一些变化正在悄悄地发生着。 2005年4月，长乐路上冒出一家T恤店。水泥灰的外墙涂色，看起来很酷，卖的都是店主的设计师弟弟的作品，很有风格。 创建人郑竹说，选择长乐路上的商铺，带有很多偶然性。一年多前，像这样带有明显设计风格的店铺，在长乐路上还不是很多。T恤店算是给这条马路吹来了一股设计风。 长乐路正日渐成为上海的一条时尚旺铺街，对店铺选址颇有心得的另一家品牌店负责人Edward说，“我花了大半年时间，跑遍了上海的每个商圈、每个角落，最终把店铺开到长乐路上，就是看中了这里的设计氛围，这里是设计师的首选商铺，有足够的空间可以施展我们的设计理念。”——看来，每个选择长乐路的设计师都希望这里能成为上海又一个时尚地标，Edward还透露说，哪怕每月付出6万元的租金，也在所不惜。 “这里的商铺价钱势必越炒越高”，郑竹在肯定长乐路日益火爆的同时，也流露出少许担忧，“我也不知道，继续发展下去，是好事还是坏事，不过，按照现在的行情，像我们当初那样的小店是肯定开不起的。” “搜铺”心得：根据店铺的特点定位来选择合适的地段，就是给店铺“找组织”。找对了组织，才能更好更快地发展。但是，氛围这东西，体现在卖东西的价码表上，也体现在房租上。不要为了硬挤入某一特色旺铺地段，过度开支，能借助氛围短期收回成本的，毕竟不多。 店铺难找，次选择也应该考虑 Jenny 25岁 化妆师 长乐路靠近瑞金路有一家店的小老板曾说，长乐路上的商铺有风水之说。最东面的那段是最差的。 “啊，不要吓我，没听说过嘛!”Jenny一听，立刻瞪大了眼睛。她的小店就是开在长乐路，靠近老重庆南路，也就是偏东段了。惊讶归惊讶，小店在Jenny的悉心经营下，生意还不错。 对于找店铺难，她深有体会：“原先我没有只把眼光放在长乐路，但像陕西南路、茂名路之类的成熟地段，生意太好了，谁肯让店铺出来?转了个把月，找到了这里。” 冲着淮海路的人气，她借下了这家沿街小商铺。交通方便，租金也便宜。Jenny最后拍板的租金是每月6000多元，另外一次性支付转让金1万元。 在长乐路上，这个价位的租金，是前面几步之遥店铺的一半。在靠近成都南路那头，沿街一楼的租金平均都在1万元以上，两楼铺面的租金也至少8000元。 不过生意都是做出来的，选合适的店铺当然很重要，但在超出能力范围之外，找到次合适的店铺，也不一定必然亏，好店铺租金高，水涨船高，道理是一样的。Jenny说，自己还在寻找好的商铺，如果看到了，一定会再盘下来做。 “搜铺”心得：如果你是从前一任的承租人手里转接过商铺，就会产生一笔“转让金”的费用。转让金是付给前一任承租人的，主要包括店铺内原先的装修、摆设，或者空调等设备。 签约的时候，要签署两份合同，一份是转让合同，是你和前任承租人之间的，其中主要包含转让金和转让设备等细则。另一份是租赁合同，是你和房东签约的。为了保险起见，最好要求房东出示房产证、营业执照等相关证件。 第三只眼 考察、考证、心理战，一个都不能少 刘勇成 30岁 店铺转让网站创建人 有过不堪回首的转店经历，刘勇成深知转铺、找铺都很难。正规的房产中介不屑这样的小商铺生意，而市场的需求却日益变大。于是，他在两年前开出了易店网，专门发布各类店铺转让信息。做到现在，对于其中的流程，已经非常熟悉。对于现在找铺难的状况，他说：“那当然，城市越大，商业越繁荣，合适的店铺就越难找!” 对于如何选择合适商铺，他从专业角度给出了几点建议。 首先，要考察该店铺的转让原因。“傻子才会转让生意好的店铺，别听转让人吹，那是忽悠你。99%的店铺转让都是因为生意差。”只有亲自去考察该店铺之前的经营状况，分析失败原因，再考虑是否要租。不要尝试同类模式的经营，因为结果你已经看到了。 接着，考证商铺本身的体质。是不是头一次出租、之前的承租方还剩下几个月的租约、房东是否执有独立产权、商铺所在地是否会在和约期内遭遇市政建设规划等。有些商铺租赁之所以产生纠纷，关键就在这里。 盘店前，一定要与房东确认租期、条件是否延续，而店的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助更换负责人，并把之前残余的水电煤等费用都结清。 最重要的就是和出租方关于转让金的心理战。刘勇成说，当初自己转让酒吧的时候，就是因为开始心态太笃定，15万元还不肯，拖到后来，8万元就转了，足足损失了一半。 他说：“要转让铺子的人，大多是急着挽回损失，或亏不起房租，要利用这种心理杀价。可也不是漫天乱杀，基本上，转让金是依照原先店铺的装修程度，比如空调值多少钱、冰箱值多少，以及少量补贴给转让人的钱。”总之心态要好。 每三个月换一拨 李阿婆 60岁 街道工作 “生意不好!我看着他们三个月换一拨人”，说这话的是家住长乐路115号的李阿婆，秋日的午后很舒服，阿婆在沿街家门口放了张小圆桌，刚吃完大闸蟹。 “人家都说长乐路生意怎么怎么好，我看没有嘛，整天乒乒乓乓地装修，很多店开完三个月就倒闭，再有新的店开出来，卖的衣服差不多，贵么来得贵，我看呒啥好。”阿婆眯着眼说。 顺着阿婆指的方向走一圈，果然，夹杂在长乐路明星店铺之间的，有不少小店铺门口贴着“转让”字条，而与此相对的，就是“开业优惠”。看来，只选旺铺，不懂经营的小店还真不少。这边个性小店里的白衬衫标价598元，那边的处理衬衫全部50-60元，咫尺相遥，相差千里。 许多人都劝李阿婆把房子变商铺租出去，但她不乐意。“太麻烦!”兄弟姐妹共有9人的李阿婆说：“产权不是独有的，而且要出租的话，还要申请把房屋性质转为非民用，年纪一大把了，实在不高兴，还不如坐在家门口吃吃蟹咪咪老酒惬意。” 链接：不同商铺的潜力指数 商圈商铺：高消费，看客买铺 “看客买铺”是选择商铺的投资秘诀。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，成熟商圈规划都非常有限，但在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力比较大，甚至在未来几年内会成为商铺中的稀缺资源。 近日，除了原先就有的淮海路商圈、徐家汇商圈、南京西路商圈外，人民广场商圈也正在迅速崛起，据报道，不久的将来，将构成南京东路-西藏路-人民广场超巨商圈的核心带。那边的商铺，一定会随着商圈的建成而增值。 潜力指数：★★★★ 商业街商铺：低租金，适合网络实体店 优越的商业氛围、稳定的客流量，决定了商业街商铺整体收益水平较高。成功的案例有人民广场下的迪美购物中心、静安寺的伊美时尚购物中心等。每个单位租金比较适中，均价3000-4000元，非常适合做网上店铺的实体店。 在记者调查长乐路的时候，发现在一条名曰“风情街”的地下商业街内，商铺的平均租金只要每月1000元，很多店主都是一边在网上开着小店，一边在这里租个铺子做实体店。 随着网络购物的日益发展，相信商业街商铺也会越来越火，逐渐转型成“实体店商铺”。 潜力指数：★★★ 社区商铺：消费群稳定，未来OUTLET的天堂 在国外，居民区的周边都会开出许多OUTLET(品牌折扣店)。据专业商业人士分析，社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。 在青浦，已经有大型品牌OUTLET开出，每逢周末，都会吸引大批顾客驱车前往。在未来，随着社区建设的日益完善，不管市中心，还是郊区，配套社区的购物商铺必然潜力无穷。
潜力指数：★★★★★
