爱华网刘銮雄擅长资产大挪移的鬼神功夫，从数次精彩的狙击我们可以了解到刘銮雄的财技爱好，他好像是个喜欢另辟蹊径的投资客，自己有一套玩法，也喜欢有个性的行动。 1996年底，刘銮雄控制的华人置业(0127HK)和爱美高(0631HK)中国两家上市公司，市值已达179.53亿港元。 当然，大风大浪中的搏杀，一样会起起落落，遭遇波澜惊涛，华人置业(0127HK)在1996年11月，香港楼市高峰时以36.4亿港元超高价把中环商业大厦娱乐行出售给上市公司利氏家族利汉钊的希慎兴业，这一大有斩获的出售在短短3天内成交，刘銮雄获益良多，为人津津乐道。希慎兴业在2005年9月以27亿港元转售该物业，大亏9亿。 出售娱乐行不仅造就了刘銮雄擅长资产大挪移的鬼神功夫，也带来一系列故事，交易当天1996年11月21日，华人置业(0127HK)股价大涨9.7%，股民兴奋。
事隔两年，1999年，也因此带来法律官司，称为“娱乐行事件”，香港证监会起诉刘銮雄搞内幕交易，因为他们监查到刘氏在交易前一天(1996年11月20日)，斥资1.5亿大举购入华人置业(0127HK)935万股，占当天成交量47%，又购入华置备兑证901、560，占当天成交14%、39%，11月21日再次购入华置备兑证901、560，占成交21%、32%，11月22日再购入华人置业(0127HK)占当天成交32%，一批华置备兑证901、560，占当天交易量的24%、5.5%，前后几天总计购入华人置业(0127HK)1800万股，3.14亿份华置备兑证901、560，还有1.82亿份美林华置认股证。 协助刘銮雄出售娱乐行的地产经纪林一鸣也在1996年11月19日购入100万股华人置业(0127HK)，11月22日全数沽出，一次获利107万元。 这么凶猛的操作，直接被证监会当作指控实行内幕交易的“铁证”，而舆论也一片哗然，香港证监会表明有十足把握指控刘銮雄，刘氏也出动家族人马，请大律师，极力解释。经过一番连绵诉讼，刘銮雄竟然神奇脱罪，香港内幕交易审裁处报告指出：未有充分理由认为出售娱乐行会令华置股价急升，亦未有充分理由认为刘氏知道当出售事项公布，会对股价造成实质的影响，此外不能断言当出售娱乐行事件公布后，会对华置股价造成实质影响。 这一判决令同为政府部门的证监会脸面无光，甚至被嘲笑，而刘銮雄也因此获得很多评价，他再一次成为公众焦点，一贯低调的他越来越高调，越来越多进入公众视野，这位城中新贵正在经历一个富豪崛起的必经过程，他要话语权。 但得胜凯旋的刘銮雄依然个性鲜明，气焰张扬，他赢了，但气不过，向内幕交易审裁处提出申请，要求政府赔偿数百万元的诉讼费。一时再成城中话题。 据《世界企业家》[bossline.com]记者了解，每一次故事和经历都在改变这位新崛起的资本家，1999年底，刘銮雄辞任华人置业(0127HK)、爱美高(0631HK)主席，只担任执行董事，但还持有公司64.20%的股权，是实际控制者，他弟弟刘銮鸿就任华人置业(0127HK)、爱美高(0631HK)主席。 也许，他想明白一些事了。 刘氏兄弟两个同进出，做事合拍，都是亿万富豪。外界把刘銮鸿称“细刘”，叫刘銮雄为“大刘”，在大刘驰骋香港资本市场时，细刘专注搞自己喜欢的高科技，在美国，他投资的GEMSTAR发明易录宝，成功在纳斯达克上市，一度市值接近百亿美元，2001年公司被传媒大王默多克收购合并，兄弟两个获得超过10亿美元进账。在科技热潮中，细刘还投资中国资讯行(chinainfobank)注入汇汉(0214HK)借壳上市。 也许是生财太过神速，赚了几十亿元的刘氏兄弟，很快在资本市场大举进军，他们之后拥有华人置业(0127HK)、爱美高中国(0631HK)、广生行(0189HK)、至祥置业(0112HK)，2003年又收购金匡企业(0286HK)，是资本市场隐性的大户。但，1997年，香港经济剧烈起伏，之后又遭遇金融风暴，当年9月底爱美高中国(0631HK)股价还有7元，2000年底大跌至0.87元，直落9成，华人置业(0127HK)市值从97亿飞跌到11亿元，也大大跌了9成，迫使刘氏兄弟1997年做出22亿元的巨额拨备。 增持回购低成本的资本策略 1999年底华人置业(0127HK)资产134亿，每股帐面净值7.66元，他拥有的皇室大厦、夏悫大厦、华润美宪大厦、新港中心就值80亿以上，只要租金升一成，每股资产净值也就超过8元，收益很稳健，但此时，华人置业(0127HK)每股股价只有0.89元，按照财务观点：此时华人置业(0127HK)现价只是每股资产净值的10%多，也就是说一折。 股市散户也许觉得股价便宜，值得买入，可以看好未来。但对资本市场的猎手来说，这是最容易阻击的天赐良机，任何机构、基金只要很少的资金就可以在市场吸纳一批华人置业(0127HK)股票，然后提出全购，这一杠杆收购技巧在股市屡屡凑效，而刘銮雄自己也最擅长，当年他依靠这一财技发达，今天他当然知道这一危机的后果。 所以，华人置业(0127HK)不断进行间歇性回购，大股东刘銮雄增持则更积极。刘氏1999年底行使两种认股证，付出1.49亿元购入1.52亿股新股，持股量10.59亿股，2000年1月—6月再增购5900万股(其中5千万股在3月底购入，市价约1.30元)，持股量达到11.18亿股，占发行股数52.6%。刘氏不断在增持。 到了2001年，4月大刘回购增持华人置业(0127HK)380.8万股，5月2日再增110.8万股，每股价格0.83元，5月31日又加码增持86万股，7月31日再斥资吸纳华人置业(0127HK)53万股，此时股价是0.79元上下。 2001年9月刘銮雄再行动，连续5天5次回购华人置业(0127HK)，9月19日回购312万股，9月20日再增购424万股，9月21日又增加264万股，9月24日再回购382万股，9月25日又吸进去242万股，其持股华人置业(0127HK)已经接近70%。 奇怪的是，频频大额回购也没有拉起来股价，最关键的业绩却是一直下跌，2000年，华人置业(0127HK)亏损3.79亿，10年来第一次见红，2001年，为物业减值拨备再亏损5.36亿，股价一度跌倒0.66元。 眼见昔日的过江猛龙今天快成为病虫，刘銮雄当然不会坐以待毙。他财技出众，正是表演好时机。 2002年9月华人置业(0127.HK)再出绝招，提出有条件溢价现金回购最多2.11亿股，占发行股本8.9%，收购价每股0.90港元现金，较9月5日停牌前收市价0.82港元溢价约9.8%。这个回购预计涉资1.9亿港元，回购股票将注销。回购完成后，刘氏兄弟的持股量将由共68.33%增至74.97%。大股东同时表明不会售股。 粗粗看，这是个为渡过低谷的大股东回购计划，但细细看，很有意思，由于大股东不售股，假如回购完成，华人置业(0127.HK)每股资产净值将增至7.06元，升8.45%；每股亏损净额亦由7.5仙，增至8.2仙。而以每股0.9元回购，作价比停牌前收市价0.82元溢价9.8%；但比每股资产净值6.51元，折让86.2%。 根据条款，这一回购令发行股数减少，刘氏兄弟持股量由68.33%增至74.94%，这很巧妙，公众持股量保持不低于25%的规定。但刘銮雄兄弟几乎是不需动用分毫，既可大额增持持股比例达到64.93%及10.03%；如果按照摊占资产净值计算，刘氏兄弟持股价值自然水涨船高，他们可是自己没花一份钱就得到了。 华人置业(0127.HK)很绝，在通告内高调表示，提出回购建议是为股东提供机会，以超出现时市价出售其股份套现；或保留所持股份，以增加股权比例。实际上股东没有选择权，要么大折让出售股份，要么保留股价极低的股份，华人置业(0127.HK)股价过去2年均徘徊在0.9元以下，而且2002年中期业绩净亏损1.778亿港元，2001年也亏了5.36亿元。 有时候，亏损有亏损的好处，股价低残幼股价低残的奥妙，资本市场变化无穷的妙处就在于此，而且，高手借势可以在低谷同样得利，可以在被动处借机获得意想不到的收获，这就是能力和水准的差别，也怪不得，之后数年，刘銮雄听说很多晚辈再跟他学如何股市集资，脱口而出：想学我，还不够辈分。 很顺利，华人置业(0127.HK)溢价回购议案在股东大会上16亿股赞成，300多万股反对，大比数通过。（世界企业家[bossline.com]）截至2002年10月31日接获7876万股申请，占该公司已发行股本3.3%，大股东刘銮雄及主席刘銮鸿持股数量不变，但持股比例从59.18%增至61.21%，从9.15%增至9.46%，两人总计持有华人置业(0127.HK)70.67%。 在回购和增持的双响炮轰鸣中，刘銮雄谨慎而顽强执行他的资本发展大计，2001年8月8日，华人置业(0127HK)宣布每股出价0.18元，向爱美高中国(0631HK)股东提出私有化建议。另一个全购建议是每1000股爱美高可换取130股华置新股。 0.18元的现金比8月2日收市价0.116元溢价约55.17%，但比2000年底经审核综合每股资产净值约0.88元折让79.55%。如果按照现金收购，华人置业(0127)只须斥资2.1亿元就可完全控制资产值达19.1亿元的爱美高中国(0631HK)。 如果以1000股爱美高中国(0631HK)计算，选择收现金的可得180元，而选择换取130股华人置业(0127HK)股份的，以华人置业(0127HK)前一天收0.79元计，市值为102.7元，单凭帐面看，选择现金方案好。但是，华人置业(0127HK)股价亦较资产净值折让88%，如果以每股资产净值6.83元计算，持有130股华人置业(0127HK)，真实价值是887.9元。 孰赢孰输，实在没有说法，而刘銮雄股民一个两难选择，看现在还是看未来？陪我大刘玩，还是舍我大刘去？ 1996年底华人置业(0127HK)分拆爱美高上市，当时4000股华人置业(0127HK)获派623股爱美高，大股东刘銮雄并以1.4元配售1.63亿股爱美高给独立第三者，套现2.34亿元，当时爱美高资产净值为25亿元，首天收报1.62元，也是爱美高上市以来最高收市价，除了1996、1997年获利，三年来一直亏损。 5年弹指，大刘轻轻松松拿2.1亿，又可以控制一家19亿资产的公司，这样的私有化实在是好。 一连串的精彩财技，让大刘充满神秘色彩，在另一个市场，大刘也是高招频频，1997年1月，刘銮雄私人持有的怡东商场以5亿元脱手，躲过亚洲金融风暴一劫。1997年10月，他乘低2700万购入山顶白加道31号豪宅。1998年底，又以2700万出售西贡洋房，获利1570万元。2001年刘銮雄兄弟联手新世界集团郑裕彤以37.5亿元一举购入铜锣湾崇光百货(SOGO)现址，整栋大厦45万尺，具备了绝佳地理位置。这一收购被誉为21世纪初香港最瞩目的物业成交项目。 2001年2月，华人置业(0127HK)6.68亿元的价格向大股东刘氏家族收购怡东商场三层铺位，股东大会上票数为7对7，最后要由刘銮鸿行使酌情权才通过，有关收购代价的表决，第一次结果为8票反对7票赞成，再投票结果是18票反对，11票赞成，以股权计则86.15%赞成，13.85%反对，虽然小股东人多大多数反对，但持有的股权少，最终无法否决该交易。 这还不算，其实，在拥有华人置业(0127HK)、爱美高中国(0631HK)、广生行(0189HK)、至祥置业(0112HK)，2003年又收购金匡企业(0286HK)后，大股东不停地在多家关联公司中腾挪资产。 2000年5月，华人置业(0127HK)与至祥置业(0112HK)达成重组协定，华人置业(0127HK)注入多个发展及投资物业，外加6000万现金，以换取其19.88亿股新股，占扩大已发行股本66.9%。这批优质物业包括中环皇后大道中、香港港岛禧利街的商业发展物，还有香港仔的80个车位。 2001年8月，刘銮雄持有的9.87亿股华人置业(0127HK)转换至另一信托基金，至祥置业(0112HK)原先由GoldenGameOverseasLtd.持有的21.6亿股股份，也转换至GlobalKingLtd.；华人置业(0127HK)同样转换了9.88亿股股份至上述信托基金。爱美高中国(0631HK)则转换11.12亿股、广生行(0189HK)转5.13亿股。 2002年1月，华人置业(0127HK)重组持有60%权益，从事中国开发房地产项目的合营公司ASIANWIN。刘銮雄很会玩，先让华人置业(0127HK)收购ASIANWIN在海口、天津的地产项目，再把ASIANWIN卖给了其他股东，拿到物业，还获利2530万元。 2002年12月刘銮雄饿虎扑食，乘乱以11.06亿元夺得尖沙嘴东英大厦，一年租金可达9000万元，回报率8厘。 2003年2月，华人置业(0127HK)和至祥置业(0112HK)进行物业互换。华人置业(0127HK)以现金1.039亿元，向至祥购入禧利街物业发展专案全部权益，并且以代价6.372亿元，出售内地及香港13个物业给至祥置业(0112HK)，其中1.039亿元与收购禧利街物业互相抵销，而余额5.333亿元将获至祥置业(0112HK)发行的118.504亿股新股，每股作价0.045元。这一眼花缭乱的股权和物业换购计划，让华人置业(0127HK)对至祥置业(0112HK)的控制增加到94.5%。（世界企业家[bossline.com]）华人置业(0127HK)控制的物业多了不少，但这一收购几乎没有花肥现金。这是高手之举。 2003年7月，华人置业(0127HK)以每1800万元收购金匡企业(0286HK)57.7%权益，“地产神童”罗兆辉破产后，大刘把这家企业也纳到麾下。 2003年10月刘氏兄弟大派利是，把股权交易获得的至祥置业(0112HK)新股中的约28%，派发予现有股东，而他们两个股东自己放弃获派新股权利。这一招一箭双雕，小股东当然高兴，也令华人置业(0127HK)在至祥置业(0112HK)的持股量，由94%降至72%，符合了公众持股量最少25%的要求。 刘銮雄另辟蹊径的投资客 已经缓过气来的华人置业(0127HK)开始更频繁的投资行动，2002年进行11次回购后，2003年5月刘銮雄回购增持华人置业(0127HK)12次，1月至5月底，一共回购37次，总计7912万股。 2003年5月大刘又减持3000万股，套现4380万元，同年10月又配售3000万股，套现8100万元。 2004年8月，华人置业(0127HK)以总代价1.53亿元出售香港多项旗下物业，包括四幢独立洋房、高层单位等10多个物业。又8200万元出售旗下投资控股公司全部股本。 之后，乘股市低迷，2004年11月，华人置业(0127HK)和股东以每股1.25元把广生行(0189HK)私有化。 这一系列行动，带来华人置业(0127HK)闪亮的成绩单，2004年度，华人置业(0127HK)营业额及股东应占溢利(纯利)分别上升1.1倍及40.8%，达到52.57亿元及16.25亿元。 来自租金的收入达6.95亿元，增加了4%。零售物业组合整体出租率为95%，而写字楼物业组合整体出租率达92%；原因很简单，刘銮雄旗下的物业都是香港寸土寸金的黄金地盘的优质物业。他投资的个性可见一斑。 大刘最新的物业清单，会吓你一跳，华人置业(0127HK)全资拥有皇室大厦100.00%、湾仔夏悫大厦100.00%、美国万通大厦100.00%、新港中心100.00%、铜锣湾地带100.00%、怡东商场100.00%、湾仔电脑城100.00%、CHIC之堡75.00%、太原街、湾仔道81.69%、肇辉台50.00%等物业的权益。这些都是挤满了商家的优质商场和楼宇，个别还是区域地标建筑。 之后，乘股市低迷，2004年11月，华人置业(0127HK)和股东以每股1.25元把广生行(0189HK)私有化。 这一系列行动，带来华人置业(0127HK)闪亮的成绩单，2004年度，华人置业(0127HK)营业额及股东应占溢利(纯利)分别上升1.1倍及40.8%，达到52.57亿元及16.25亿元。 来自租金的收入达6.95亿元，增加了4%。零售物业组合整体出租率为95%，而写字楼物业组合整体出租率达92%；原因很简单，刘銮雄旗下的物业都是香港寸土寸金的黄金地盘的优质物业。他投资的个性可见一斑。 大刘最新的物业清单，会吓你一跳，华人置业(0127HK)全资拥有皇室大厦100.00%、湾仔夏悫大厦100.00%、美国万通大厦100.00%、新港中心100.00%、铜锣湾地带100.00%、怡东商场100.00%、湾仔电脑城100.00%、CHIC之堡75.00%、太原街、湾仔道81.69%、肇辉台50.00%等物业的权益。这些都是挤满了商家的优质商场和楼宇，个别还是区域地标建筑。 这几项物业，业界保守估值超过100亿元。其中尖沙嘴新港中心最贵重，估值约30亿元，商场内铺平均每平方尺月租在100至150元之间，临街旺铺月租每尺高达500至700元(换算每平米月租大约6000元)。铜锣湾地带约值20亿元，而怡东商场及东角駅则约18亿元。湾仔电脑城估值约17亿元，当年，大刘1亿元就拿下了。 所以，尽管2005年上半年度，华人置业(0127HK)营业额大幅下跌88%，只有4.3亿元，但股东应占溢利(纯利)却上升2.4倍至19.62亿元。让市场大跌眼镜。也成为地产行业的一个异类，谁都是地产赢家，但刘氏兄弟的胜利方法很特别。 秘诀就在于华人置业(0127HK)2005年上半年度旗下物业租金收入达到3.48亿元，比2004年同期增加0.7%。虽然市道不明朗，但华人置业(0127HK)物业整体出租率为95%；这是让所有人羡慕的成绩单。刘氏兄弟没有说啥，只是暗示尽管香港地产市场会走低，但自己的前景和低迷的大势无关。 他对香港记者说：“我们以物业租金收入为主，土地储备不多，若每年建楼、售楼获得5至7亿港元收益，业绩表现已很可观，但是，未来两年，华人置业(0127HK)每月收到的租金如果能像预期那样，增加3000万港元，则可大大改善公司收益，对卖楼的依赖也越来越少。” 他说希望通过增加租金收入，达到每年10亿港元租金收入的目标。 受益于地产复苏，刘銮雄身家也水涨船高，其持有约六成股权的华人置业(0127HK)，股价上升约一倍。 2005年，他又将香港名店崇光百货(SOGO)分拆上市，持有崇光的上市公司利福国际(1212HK)业绩其好，2005年全年营业额20.94亿元，上升30.2%；盈利5.39亿元，增长30.25%。2005年股价节节上升，最高已经破14元大关，市值已经突破219亿元，亦是原因之一。
