爱华网辛苦买下的房子2002年刚交房入住，2003年小区所在地块就被“打包”卖给了另一个开发商而即将拆迁，为相关事情操心奔波6年多，最终2009年底“拆”字还是刷上了墙，拆迁公告也贴出来了。这样的事情，摊了是谁，估计都难以接受。
但这样的事情确实让南京市下关区中山北路张家圩小区的居民郁闷地遇到了，小区所在的地块也因此在网上被称为“地卖卖”，颇受网民关注。
现在，张家圩小区的最新情况是，拆迁办已经入驻小区，作为拆迁人的南京市土地储备中心工作人员开始挨家挨户动员，鼓励小区居民搬离建成入住不足8年的家。
而这块土地的买主，正是地产大佬许荣茂旗下世茂集团的上市公司世茂股份(600832.SH)。它正在开发的南京世茂滨江新城，是南京市最有代表性的豪宅项目之一，销售均价超过20000元/平方米，该项目后续几期即将开发土地中的很大一部分，将需要动迁张家圩小区腾出来。
包括张家圩小区土地在内的地块早在2003年就卖给了世茂股份。有业内人士直言，按照闲置土地的定性标准，相关未开建土地早已达到了闲置“标准”。
1月11日，在南京市国土局给记者书面采访的正式回复中明确：为解决遗留问题，经南京市政府及相关部门多次协商，市土地储备中心也与下关区签订拆迁补充协议，重新启动张家圩小区所在的宝善二期地块的拆迁。
张家圩小区居民从小区整体交房第二年开始就担心至今近8年的事情，看来终归要成为现实了。
突然而至“拆”
张家圩小区位于南京市下关区中山北路603号至607号(单号)，是2002年才基本销售完成的正规商品房小区，小区持有《国有土地使用权出让合同》(宗地出让合同，宁国土让合(98)第76号)，共有近10幢多层住宅楼，约400户居民。
但是，2009年12月25日，小区居民发现楼房墙上都已写上了“拆”字，随后查阅南京市房产管理局网站发现，上面尚未发布小区的拆迁公告。
“直到12月26日下午，有小区居民发现有一辆前后无牌照的面包车，在小区外面有2人下车后，张贴了一份东西，拍照后就匆匆离去。张贴的那份《拆迁许可告知书》，通知小区居民5天内填好《听证参加人申请表》并提交，逾期将依法作出行政许可决定。”小区居民李先生说。
张家圩小区突然而至“拆”字，早有注解。2009年6月3日，世茂股份发布公告称，控股子公司南京世茂房地产开发有限公司于2009年5月26日就南京世茂滨江新城(二期)项目新增开发面积事宜与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》(宁国土资让合[2009]补7号)。根据该协议，该公司开发的南京世茂滨江新城项目(二期)将新增开发面积48.3万平方米，相应需缴纳土地出让金17.2亿元。
在南京市国土局给本报记者的正式回复中也确认，宝善二期地块位于南京市下关区，长江以东、中山北路以南、惠民大道以西、秦淮河以北，土地总面积约59.4万平方米，包括下关区张家圩小区。
张家圩小区居民质疑的是，为何一个建成入住不足10年的商品房小区要因为一个地块的商品房开发而拆迁?在整个事件中，“社会公共利益”体现在哪里?地块2003年出让，6年之后再次通过“补充协议”的方式，向土地受让人新增供应与原出让面积相当的土地开发量从何而来，出让金如何确定?
对此，南京市国土局回复，“该地块属于南京市环境综合整治的重点片区，于2003年委托下关区实施拆迁，同年挂牌出让，世茂公司以18亿元摘牌，地块出让面积约48.5万平方米。”
卖地“蹊跷” 备受争议
许荣茂拿地6年之后，在价格飞涨、竞争激烈的南京市场，又通过“补充协议”，还能以17.2亿元获得48.3万平方米新增开发面积，其背后的巨大空间，让张家圩小区居民和业内人士一片哗然。
南京市国土局对此的解释则是，2009年5月26日，根据市政府办公厅2009年第31号会议纪要及规划局批准的方案，该地块建筑面积增加了48.3万平方米，按规定应补交土地出让金，市国土局与该公司签订《土地出让合同补充协议》(宁国土资让合[2009]补7号)，此协议为容积率增加而签订的补充协议，并非协议出让。
“48.3万平方米系指建筑面积，并非土地面积，该地块土地面积不变。是由于对地块的容积率进行了调整而新增的建筑面积。”南京市国土局办公室人士表示。“下关区张家圩小区本来就位于宝善小区地块出让范围中，当时的土地受让人即为世茂公司。为了推进该地块运作，签订了土地出让合同补充协议，土地受让人仍为世茂公司，因此不存在将该地块‘再次’卖给开发商”。
“经过长期的奔波，我们认为，是地方政府借棚户区综合改造之名，为实现充分体现地块的开发价值和对开发商的允诺，张家圩小区才被‘顺便’一起拆迁。”张家圩小区的居民说出了他们认为的真相。
上海跃平律师事务所主任杜跃平告诉本报记者，公共利益的标准一直存在争议，在一些城市拆迁案例中，一般因公共利益进行的拆迁，主要是市政道路、重点公共配套工程等情况，张家圩小区建成时间如此之短，却因开发商的整体开发而进行拆迁，并不多见。
谁是最大受益者?
本报记者从南京世茂滨江新城销售中心最新获悉，目前在售项目为一期房源，2009年4月入市，在售均价20000元/平方米。
一位项目销售人员告诉本报记者，南京世茂滨江共分三期开发，总建筑面积150万平方米。一期占地约20万平方米，总建筑面积40多万平方米，二期、三期建筑面积总量将超过100万平方米，目前二期项目土地已完成拆迁，预计2010年底预售，而三期土地目前尚未完成拆迁，入市时间未定。
粗略算来，世茂股份从拿地到首批房源入市，一共花了近6年时间。后两期土地则出让后长期没有实质性开发动作。
这期间，最不为人知的是通过规划调整大幅提升的容积率。世茂股份2009年的新增开发面积公告中，只字未提容积率，以至于包括张家圩小区居民及外界人士一直误认为是“世茂在此地又通过协议获得了大量新的土地”。
公开信息显示，许荣茂当初花18亿拿下了48.5万平方米土地，容积率为2.2，则总建筑面积106.7万平方米，目前150万平方米的总建筑面自然得益于拿地后容积率的提升。
李先生对此表示难以理解，“政府规划确定的容积率(原先≤2.2)竟然可以随意调整，最终实现新增与最初出让土地面积相当的建筑量48.3万平方米?”
许荣茂2009年中签约获得的新增开发面积的楼板价仅约为3500元/平方米。而据南京业内人士透露，该市类似地段2009年的土地楼板市场价格应该在万元上下。
对此，南京市国土局人士回应，是根据当初与开发商的协议约定。
“如果拆迁，货币或实物均可，但货币补偿约是7500元/平方米，但周边房价基本都接近2万元/平方米了，如果选择实物，就要搬到偏远的区域了。”张家圩小区均近日从拆迁咨询会上获悉。
“下关区被称为是南京市最穷的区，拆迁补偿不高。”李先生无奈表示，如果没有妥善安排和合理补偿，他和不少居民绝对不拆迁。
南京市国土局在回复中郑重声明：根据委托拆迁协议，下关区将严格按有关拆迁政策公平、合理地实施拆迁工作、对被拆迁人进行补偿。
