爱华网张玉良：上海房地产发展进入第三个阶段
改革开放30年，恰逢住宅化市场化刚刚跨入10年的2008年，中国的房地产行业遭遇了前所未有的波折：年初政策紧缩、雪灾、地震、市场大范围冷淡，降价，金融危机，年末的救市政策…… 2008年马上就将过去，这一年来房地产行业遭遇了怎样的变化，危机给房地产行业带来的成长?绿地集团董事长、总裁张玉良在接受记者采访时展望上海房地产行业发展前景，他认为：“在未来相当长一段时期，支撑房地产发展的三大因素没有发生实质性改变。” 谈城市：30年，上海的五项成就 【梁文汇】您能先介绍一下，改革开放30年，上海的整个城市建设走过了一个什么样的历程? 【张玉良】上海是全国改革开放的排头兵，是我国重要的经济、金融、贸易、航运中心，在改革开放、经济发展、社会建设等方面走在全国前列。改革开放30年来，上海经济社会实现了跨越式的发展，取得了举世瞩目的成就，可以概括为五个方面。 一是经济总量快速扩大，GDP增长16倍，年均增长10.3%;二是经济效益迅速提升，财政收入增长37倍，年均增长13.4%;三是实体经济能级大幅提升，工业增加值增长15.2倍，年均增长10.1%;四是第三产业全国领先，上海已成为中国金融市场体系最健全、金融市场发展最快、外资金融机构数量最多、金融人才最集中的中心城市之一;五是国际化大都市雏形初具，基本形成了服务全国、面向世界的开放型经济格局。 在上海经济社会实现跨越式发展的大背景下，房地产业作为国民经济的基础性、先导性产业，成为推动上海经济社会发展的重要力量，对于改善百姓居住条件、提升城市建设水平、拉动经济增长做出了重要贡献。 谈行业：上海房地产发展进入第三个阶段 【梁文汇】您能对改革开放30年，上海房地产发展的历程做个回顾吗? 【张玉良】改革开放的30年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大、水平大幅提升的30年，是拉动消费和投资、推动经济较快增长的30年，是大幅改善百姓居住条件、提升城市建设水平的30年，也是积极创新发展、在多个领域开创全国先河的30年。 在过去的30年里，上海房地产大致经历了以下三个发展阶段： 第一个阶段是改革开放后到1998年。在这个阶段，上海房地产主要推进了三个大的市场化改革：第一个是土地使用权制度改革，变无偿为有偿使用、变无期限为有期限使用。标志性事件是1988年8月，虹桥经济开发区首次以国际招标的方式出让一幅土地，标志着上海土地制度市场化改革取得实质性突破。 第二个是住房商品化改革，1991年上海市颁布《住房制度改革实施方案》，引进了商品房建设新机制，尤其是1992年小平同志南巡讲话和十四大社会主义市场经济体制确立后，住房商品化改革的步伐大大加快。第三是开创了住房公积金制度，从1991年5月起，上海在全国率先实行住房公积金制度，增强了居民的购房能力。 经过这一阶段的发展，土地批租模式取得巨大成功，公房出售全面推开，房地产开发投资成倍增长，住房消费信贷逐步启动。 第二个阶段是1998年到2007年。1998年，国务院颁布23号文提出停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化，正式开启了房地产市场化的新时代。上海也出台住房分配货币化改革方案，先后出台了降低契税、购房贷款利息抵扣个人所得税、已购公房上市、蓝印户口等政策，上海房地产开始进入新一轮快速发展的第二阶段。 经过这一阶段的发展，上海房地产市场化程度得到极大提高，市场空前繁荣，开发投资额逐年递增。但是，从2003年开始，房地产市场出现一定程度的过热现象，房价快速上涨，保障性住房建设相对滞后。 第三个阶段是2007年至今。2007年国务院24号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方向，同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。上海提出每年400万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。 在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。 【梁文汇】您能详细介绍一下，上海房地产对整个城市建设做出的贡献吗? 【张玉良】改革开放30年来，上海房地产对拉动经济增长、改善百姓居住条件、提升城市建设水平等发挥了重要的作用。 第一，拉动经济增长方面。 经过30年的发展，房地产已经成为上海的重要支柱产业，是固定资产投资的重要组成部分和拉动经济增长的重要力量。1978年上海全市住宅投资仅为1.79亿元，至2007年底已增长到853.13亿元，增长了476倍。 上世纪80年代初，上海市房地产业增加值占全市GDP的比重仅为0.1%，到2007年这一比重已提高到6.6%。房地产开发投资额达到1307亿元，占固定资产投资的29.33%。 房地产业的发展带动了几十个相关产业的发展，还通过土地出让金、税收贡献了大量城市建设资金，成为推动上海经济发展名副其实的“支柱产业”。 第二，改善百姓居住条件 上海房地产30年来的发展，给百姓带来的最直接和最切身的体会就是，居住条件得到了较大的改善。改革开放之初的1978年，上海人均住房面积仅为4.5平方米，排名全国倒数第一，“鸽子笼”、“亭子间”里几代同堂现象相当普遍;2007年，上海人均居住面积已达16.5平方米，城镇居民人均住宅建筑面积32.2平方米，居民住宅成套率达94.7%，社区绿化、公共配套设施不断完善，智能住宅、绿色住宅也不断涌现，住房的功能和质量得到很大提升，居民住房条件大大改善。 第三，提升城市建设水平 在房地产业发展过程中，上海把房地产开发与旧区改造、城市基础设施建设以及现代服务业发展相结合，城市建设获得了巨大发展，城市面貌日新月异，旧区改造大片展开，棚户简屋旧貌换新颜，一座座现代化生活小区、商务办公区、现代服务业集聚区拔地而起，极大地提升了城市建设水平，树立了上海作为国际化大都市的良好形象。 【梁文汇】您在上海的房地产发展中，房地产企业扮演了怎样的角色? 【张玉良】房地产企业成为推动上海房地产发展的主力军。 第一，作为产品的专业化生产者，房地产开发企业为社会创造了大量高品质的房地产产品，改善了百姓居住条件、提升了城市建设水平。第二，作为经济发展的直接推动者，房地产企业为社会提供了大量就业，贡献了大量税收，带动了相关产业的发展，为上海经济社会发展作出了重要贡献。第三，作为技术创新与节能减排的重要推动者，部分行业领军企业大力实施技术创新战略，积极推广应用新材料、新技术、新设备、新工艺，大力研发智能化、生态化、绿色节能型住宅，推动住宅建设产业化，全面提高住房节能、节地、节水、节材和环保效能，不仅推动了行业技术进步，同时也带动了相关产业的技术进步与发展。 在推动上海房地产业发展的过程中，房地产企业自身也实现了较快的发展，企业规模快速扩大，专业化水平不断提升，品牌和综合实力不断增强，涌现出了一大批像绿地、大华、复地等优秀的本地开发商，以及万科、金地等优秀的外来开发商。 谈展望：支持房地产发展因素未变 【梁文汇】可不可以请您，对上海房地产未来发展做一个展望? 【张玉良】展望未来，上海房地产的发展“地位重要”、“前景广阔”、“任务繁重”，充满了新的梦想和希望。 第一，地位重要。最近，中央用“3句话、12个字”再次明确了房地产的重要支柱产业地位。第一是“举足轻重”，是指房地产业对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业发展举足轻重;第二是“至关重要”，是指房地产对金融业稳定和发展至关重要;第三是“重要作用”，是指房地产对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。这充分表明了房地产对国民经济、金融安全和民生保障的重要作用，房地产的重要支柱产业地位在未来相当长一段时间内不会动摇。 在未来相当长一段时期，支撑房地产发展的三大因素没有发生实质性改变，房地产未来发展前景广阔。 第一个因素是经济增长，尽管我国经济发展面临着来自国际国内的严重困难和严峻挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变，中国的GDP在中期内仍然有望保持8%左右的增长速度，居民可支配收入将较快增长，这是房地产未来实现较快增长的基础和前提。 第二个因素是城市化，中国城市化率将继续以每年超过1%的速度增长，每年新增城镇人口将产生约4亿平方米的房地产新增需求，再加上旧城改造、新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)建设、居民改善居住条件带来的需求，市场空间依然十分广阔。 第三个因素是人口结构，当前我国正处于人口结构相对年轻化时期，每年新增劳动力总量约1000万，社会财富快速积累，适龄劳动人口的房地产需求旺盛，这也为房地产发展提供了较强的支撑。这三大因素决定了未来一段时期我国房地产市场空间依然比较广阔。 【梁文汇】您认为在房地产市场发展到目前这个阶段，房企需要做什么样的变化? 【张玉良】在当前国际金融危机影响加深、国内经济增长放缓的背景下，上海经济社会发展面临许多新情况、新问题，上海房地产在“保增长、促和谐”中将承担更重要的使命和责任。房地产企业和行业如何进一步加强自身建设。我有三点设想： 第一，练好内功，增强实力 近年来，房地产过快的发展掩盖了行业普遍存在的一些问题，比如房价过快上涨，产品同质化严重，科技含量和附加值不高，售后服务跟不上等一系列问题，房地产企业也因快速扩张，导致在经营管理等方面存在一些薄弱环节。这就要求我们企业苦练内功，提升自身产品质量、技术含量和售后服务水平，增强产品竞争力，增强自身实力和发展后劲，在推动经济发展的过程中，使自身也实现更好更快的发展。 第二，积极调整，创新求变 虽然当前我们房地产行业暂时面临“冬天”，面临较大的挑战与压力，但这也正是积极调整、创新求变的最佳时期。我们要创新求变，大力推动管理、市场、产品和技术创新，以创新的思路开拓发展空间，以创新的产品赢得市场。 第三，勇担责任，促进和谐 我们房地产企业不仅要建起广厦万间、推动经济发展，更要以高度的社会责任感和使命精神，积极承担社会责任：一方面要积极响应中央和上海关于建设资源节约型、环境友好型社会的号召，大力开发节能省地、绿色环保产品;另一方面要积极参与社会慈善公益事业，争做优秀企业公民，努力为和谐社会建设贡献更大的力量。 第四，加强服务，提升形象 进一步加强行业自律，努力维护良好的市场秩序，大力提升房地产行业的良好形象，共同推动上海房地产业平稳健康发展。
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