张玉良:上海房地产发展进入第三个阶段



 改革开放30年,恰逢住宅化市场化刚刚跨入10年的2008年,中国的房地产行业遭遇了前所未有的波折:年初政策紧缩、雪灾、地震、市场大范围冷淡,降价,金融危机,年末的救市政策……

  2008年马上就将过去,这一年来房地产行业遭遇了怎样的变化,危机给房地产行业带来的成长?绿地集团董事长、总裁张玉良在接受记者采访时展望上海房地产行业发展前景,他认为:“在未来相当长一段时期,支撑房地产发展的三大因素没有发生实质性改变。”

  谈城市:30年,上海的五项成就

  【梁文汇】您能先介绍一下,改革开放30年,上海的整个城市建设走过了一个什么样的历程?

  【张玉良】上海是全国改革开放的排头兵,是我国重要的经济、金融、贸易、航运中心,在改革开放、经济发展、社会建设等方面走在全国前列。改革开放30年来,上海经济社会实现了跨越式的发展,取得了举世瞩目的成就,可以概括为五个方面。

  一是经济总量快速扩大,GDP增长16倍,年均增长10.3%;二是经济效益迅速提升,财政收入增长37倍,年均增长13.4%;三是实体经济能级大幅提升,工业增加值增长15.2倍,年均增长10.1%;四是第三产业全国领先,上海已成为中国金融市场体系最健全、金融市场发展最快、外资金融机构数量最多、金融人才最集中的中心城市之一;五是国际化大都市雏形初具,基本形成了服务全国、面向世界的开放型经济格局。

  在上海经济社会实现跨越式发展的大背景下,房地产业作为国民经济的基础性、先导性产业,成为推动上海经济社会发展的重要力量,对于改善百姓居住条件、提升城市建设水平、拉动经济增长做出了重要贡献。

  谈行业:上海房地产发展进入第三个阶段

  【梁文汇】您能对改革开放30年,上海房地产发展的历程做个回顾吗?

  【张玉良】改革开放的30年,对于上海房地产而言,是规模快速扩大、水平大幅提升的30年,是拉动消费和投资、推动经济较快增长的30年,是大幅改善百姓居住条件、提升城市建设水平的30年,也是积极创新发展、在多个领域开创全国先河的30年。

  在过去的30年里,上海房地产大致经历了以下三个发展阶段:

  第一个阶段是改革开放后到1998年。在这个阶段,上海房地产主要推进了三个大的市场化改革:第一个是土地使用权制度改革,变无偿为有偿使用、变无期限为有期限使用。标志性事件是1988年8月,虹桥经济开发区首次以国际招标的方式出让一幅土地,标志着上海土地制度市场化改革取得实质性突破。

  第二个是住房商品化改革,1991年上海市颁布《住房制度改革实施方案》,引进了商品房建设新机制,尤其是1992年小平同志南巡讲话和十四大社会主义市场经济体制确立后,住房商品化改革的步伐大大加快。第三是开创了住房公积金制度,从1991年5月起,上海在全国率先实行住房公积金制度,增强了居民的购房能力。

  经过这一阶段的发展,土地批租模式取得巨大成功,公房出售全面推开,房地产开发投资成倍增长,住房消费信贷逐步启动。

  第二个阶段是1998年到2007年。1998年,国务院颁布23号文提出停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化,正式开启了房地产市场化的新时代。上海也出台住房分配货币化改革方案,先后出台了降低契税、购房贷款利息抵扣个人所得税、已购公房上市、蓝印户口等政策,上海房地产开始进入新一轮快速发展的第二阶段。

  经过这一阶段的发展,上海房地产市场化程度得到极大提高,市场空前繁荣,开发投资额逐年递增。但是,从2003年开始,房地产市场出现一定程度的过热现象,房价快速上涨,保障性住房建设相对滞后。

  第三个阶段是2007年至今。2007年国务院24号文明确了政府在住房保障方面的职责,这不仅标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方向,同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。上海提出每年400万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划,房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。

  在这一阶段,以市场为主导,多渠道、多层次的住房供应体系开始建立,上海房地产也将迎来新的发展阶段。

  【梁文汇】您能详细介绍一下,上海房地产对整个城市建设做出的贡献吗?

  【张玉良】改革开放30年来,上海房地产对拉动经济增长、改善百姓居住条件、提升城市建设水平等发挥了重要的作用。

  第一,拉动经济增长方面。

  经过30年的发展,房地产已经成为上海的重要支柱产业,是固定资产投资的重要组成部分和拉动经济增长的重要力量。1978年上海全市住宅投资仅为1.79亿元,至2007年底已增长到853.13亿元,增长了476倍。

  上世纪80年代初,上海市房地产业增加值占全市GDP的比重仅为0.1%,到2007年这一比重已提高到6.6%。房地产开发投资额达到1307亿元,占固定资产投资的29.33%。

  房地产业的发展带动了几十个相关产业的发展,还通过土地出让金、税收贡献了大量城市建设资金,成为推动上海经济发展名副其实的“支柱产业”。

  第二,改善百姓居住条件

  上海房地产30年来的发展,给百姓带来的最直接和最切身的体会就是,居住条件得到了较大的改善。改革开放之初的1978年,上海人均住房面积仅为4.5平方米,排名全国倒数第一,“鸽子笼”、“亭子间”里几代同堂现象相当普遍;2007年,上海人均居住面积已达16.5平方米,城镇居民人均住宅建筑面积32.2平方米,居民住宅成套率达94.7%,社区绿化、公共配套设施不断完善,智能住宅、绿色住宅也不断涌现,住房的功能和质量得到很大提升,居民住房条件大大改善。

  第三,提升城市建设水平

  在房地产业发展过程中,上海把房地产开发与旧区改造、城市基础设施建设以及现代服务业发展相结合,城市建设获得了巨大发展,城市面貌日新月异,旧区改造大片展开,棚户简屋旧貌换新颜,一座座现代化生活小区、商务办公区、现代服务业集聚区拔地而起,极大地提升了城市建设水平,树立了上海作为国际化大都市的良好形象。

  【梁文汇】您在上海的房地产发展中,房地产企业扮演了怎样的角色?

  【张玉良】房地产企业成为推动上海房地产发展的主力军。

  第一,作为产品的专业化生产者,房地产开发企业为社会创造了大量高品质的房地产产品,改善了百姓居住条件、提升了城市建设水平。第二,作为经济发展的直接推动者,房地产企业为社会提供了大量就业,贡献了大量税收,带动了相关产业的发展,为上海经济社会发展作出了重要贡献。第三,作为技术创新与节能减排的重要推动者,部分行业领军企业大力实施技术创新战略,积极推广应用新材料、新技术、新设备、新工艺,大力研发智能化、生态化、绿色节能型住宅,推动住宅建设产业化,全面提高住房节能、节地、节水、节材和环保效能,不仅推动了行业技术进步,同时也带动了相关产业的技术进步与发展。

  在推动上海房地产业发展的过程中,房地产企业自身也实现了较快的发展,企业规模快速扩大,专业化水平不断提升,品牌和综合实力不断增强,涌现出了一大批像绿地、大华、复地等优秀的本地开发商,以及万科、金地等优秀的外来开发商。

  谈展望:支持房地产发展因素未变

  【梁文汇】可不可以请您,对上海房地产未来发展做一个展望?

  【张玉良】展望未来,上海房地产的发展“地位重要”、“前景广阔”、“任务繁重”,充满了新的梦想和希望。

  第一,地位重要。最近,中央用“3句话、12个字”再次明确了房地产的重要支柱产业地位。第一是“举足轻重”,是指房地产业对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业发展举足轻重;第二是“至关重要”,是指房地产对金融业稳定和发展至关重要;第三是“重要作用”,是指房地产对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。这充分表明了房地产对国民经济、金融安全和民生保障的重要作用,房地产的重要支柱产业地位在未来相当长一段时间内不会动摇。

  在未来相当长一段时期,支撑房地产发展的三大因素没有发生实质性改变,房地产未来发展前景广阔。

  第一个因素是经济增长,尽管我国经济发展面临着来自国际国内的严重困难和严峻挑战,但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变,中国的GDP在中期内仍然有望保持8%左右的增长速度,居民可支配收入将较快增长,这是房地产未来实现较快增长的基础和前提。

  第二个因素是城市化,中国城市化率将继续以每年超过1%的速度增长,每年新增城镇人口将产生约4亿平方米的房地产新增需求,再加上旧城改造、新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)建设、居民改善居住条件带来的需求,市场空间依然十分广阔。

  第三个因素是人口结构,当前我国正处于人口结构相对年轻化时期,每年新增劳动力总量约1000万,社会财富快速积累,适龄劳动人口的房地产需求旺盛,这也为房地产发展提供了较强的支撑。这三大因素决定了未来一段时期我国房地产市场空间依然比较广阔。

  【梁文汇】您认为在房地产市场发展到目前这个阶段,房企需要做什么样的变化?

  【张玉良】在当前国际金融危机影响加深、国内经济增长放缓的背景下,上海经济社会发展面临许多新情况、新问题,上海房地产在“保增长、促和谐”中将承担更重要的使命和责任。房地产企业和行业如何进一步加强自身建设。我有三点设想:

  第一,练好内功,增强实力

  近年来,房地产过快的发展掩盖了行业普遍存在的一些问题,比如房价过快上涨,产品同质化严重,科技含量和附加值不高,售后服务跟不上等一系列问题,房地产企业也因快速扩张,导致在经营管理等方面存在一些薄弱环节。这就要求我们企业苦练内功,提升自身产品质量、技术含量和售后服务水平,增强产品竞争力,增强自身实力和发展后劲,在推动经济发展的过程中,使自身也实现更好更快的发展。

  第二,积极调整,创新求变

  虽然当前我们房地产行业暂时面临“冬天”,面临较大的挑战与压力,但这也正是积极调整、创新求变的最佳时期。我们要创新求变,大力推动管理、市场、产品和技术创新,以创新的思路开拓发展空间,以创新的产品赢得市场。

  第三,勇担责任,促进和谐

  我们房地产企业不仅要建起广厦万间、推动经济发展,更要以高度的社会责任感和使命精神,积极承担社会责任:一方面要积极响应中央和上海关于建设资源节约型、环境友好型社会的号召,大力开发节能省地、绿色环保产品;另一方面要积极参与社会慈善公益事业,争做优秀企业公民,努力为和谐社会建设贡献更大的力量。

  第四,加强服务,提升形象

  进一步加强行业自律,努力维护良好的市场秩序,大力提升房地产行业的良好形象,共同推动上海房地产业平稳健康发展。

  

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