黄如论:亲力亲为的“异端”地产商



“在北京,我们没有从银行贷过一分钱,就连世纪嘉园最初投入的7个亿,都全部是自有资金。除了史玉柱,几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。”

  他做事亲力亲为,市场开拓以资金制胜,以不事张扬的“异端”姿态开创了京城现房时代。

  1998年8月,黄如论走出福州来到北京。当时,这片早就被北京华远、北京城开、天鸿集团、北辰集团等高手瓜分了的市场,已经没有黄如论占山为王的空间。

  “因为不熟悉,只能跟着当时的市场做。对于外地开发商来说,亚运村的位置比较安全。”将要子承父业的黄涛回忆当年的情景。当年11月,他们拿下位于亚运村奥体东门附近一块2.8公顷的土地,开发世纪嘉园。

  如果当时黄如论“入乡随俗”,通过卖楼花的方式运作,他的世纪嘉园可能不会有日后的红火。黄认为市场上存在的问题本身就是商机:“卖楼花带来的毛病太多,很多开发商手续不全就急着卖房,最后资金衔接不上就‘被迫’骗人,这种情况下,现房更能获得买家的信任。”事实也确实如此,现房销售让黄的金源集团一举跃上竞争舞台。“在福州,这是普遍的做法”,黄涛坦言。

  世纪嘉园还只是小试牛刀,黄如论的跟进战略让更多的人吃惊:世纪城———这个在京西占地56公顷、市值70多亿元、120万建筑平米的大型住宅小区,开工面积占北京2001年400余个在建住宅项目开工总面积的12%,依然全部现房销售!

  北京的一位开发商惊叹:“金源简直就是一只水面下的巨鲸,你无法猜测它的块头究竟有多大,它怎么会有那么多钱?”

  发迹福州

  51岁的黄如论出生在福建连江的一个山村,35岁时,以前只在家乡做过小买卖的黄如论只身去往菲律宾淘金。

  熟悉黄的家史的人说黄曾在菲律宾做过一些时日的“编外生意”,筹得一些资本,然后先后在菲律宾、香港、新加坡、马来西亚、西班牙尝试贸易。终于在1991年小有所成,衣锦还乡。“其实也没多少钱,一共不足千万。”一位知情者这样说。

  1990年前后,南方的房地产业迅速发展,尤其写字楼、商场等商业物业异常火爆。没有太多的犹豫,黄如论就成立了福州金源房地产有限公司,动用全部资产与地方合作开发写字楼:国泰大厦。真没想到市场会那么火,第一天开盘就排起了长队。初次试水就获得暴利,黄如论欲罢不能。

  接下来的三年,金源又建设了乌山大厦、金源广场等项目,并将发展重心从写字楼转向住宅,开发了金源花园、民安新村、金晖新村等住宅项目。事实证明这个战略选择是正确的。福州的写字楼市场在1994年后就进入了调整期,转向住宅市场使金源躲避了写字楼市场的低迷,又分享了住宅市场增长带来的利润。

 黄如论:亲力亲为的“异端”地产商

  连续的成功让黄如论获得了大量的资金,也坚定了他完全利用自有资金滚动开发的原则。“这样能够避免贪大求快”,黄告诉手下。

  不仅如此,黄如论还努力构造上下游供应链,一切自给自足:1994年,金源介入了装修、物业管理、混凝土、建筑、石材等产业,进一步降低了采购和开发成本。这一年,黄如论将旗下10个公司重组成福建金源集团,管理长江以南的业务。

  福州的市场空间越来越不能满足黄如论的胃口,他决定向外扩张。考察过广州、沈阳等几个城市之后,金源最后选择了北京。

  世纪之城

  1999年12月,16万建筑平米的北京世纪嘉园正式准现房销售,几乎是一扫而光,一年时间就卖掉了80%,现在已经全部售完。平均售价每平方米8500元的世纪嘉园给金源带来了十分可观的收益。

  这只不过是黄如论在北京市场初试深浅。此后,在京西昆玉河沿岸,他终于可以一践多年的梦想:建一座“世纪之城”。

  为此,从1999年9月开始,黄如论和员工们日夜奋战在第一线。他每天坚持下工地到晚上12点,事必躬亲,遇到问题现场拍板解决。每星期开会讨论研究工期安排、工程质量。精力之旺盛令年轻的同事自叹不如。

  这一次,世纪城将黄如论的现房销售策略发挥到极致:准现房销售、5000多元的均价(这一价位在京城不算很高)、大规模成熟社区三大概念给京城地产业带来了巨大冲击。很多业内人士表示出不理解:“这么好的地段,黄老头为什么不建8000元以上的高档住宅?简直是糟蹋!”当时周边的项目不多,无法满足中关村对于高档住宅强劲的购买力,如果世纪城做高档,非赚个盆满钵满不可。

  但金源内部对此早已形成统一见解:如果做成8000、9000的房子,世纪城肯定会死。拿地时我们谨慎考虑过这个问题多次,不可否认在这个位置高档住宅有巨大的市场需求,但是世纪城的规模太大了,三期一共有300多万建筑平米,高档住宅根本没有这么强的购买力。

  黄如论再一次决断正确:开盘4个月,世纪城成功售出近600套,销售收入就创纪录地达到13亿元。2000年世纪城销售20亿元。2001年,世纪城以23亿元销售收入名列京城销售冠军。至今世纪城销售率已经达到98%,5000套的房子仅剩100套左右。“9000多元的房子,根本不可能有这样的市场。”黄涛说。

  即将开工的世纪城三期,完全可以用庞大来形容:规模是前两期的两倍,达到200万建筑平米,其中140万平方米住宅,50多万平方米的商业设施。在世纪城旁边,一个五星级

  的世纪金源大酒店即将投入使用。黄如论说“这是一个平民化大社区”,所以他还要在工程进度中把做绿化环境的时间提前。

  淡出房产业

  黄涛将金源成功的秘密归结为一套成熟的开发模式:“定位于中档住宅市场,完全利用自有资金建成准现房,通过快速的销售回笼资金滚动开发。在北京,我们没有从银行贷过一分钱,就连世纪嘉园最初投入的7个亿,全部是自有资金。除了史玉柱,几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。”

  1995年前,金源曾有过一段多元化市场动作时期:写字楼、商场、商住两用、高档公寓、普通住宅……“后来我们发现,完全依赖自有资金,要保证现房销售,必须满足两个条件,一是市场容量大;二是进一步的专业化,提供高品质的产品。只有专注于中档住宅,才能做到这一点。”黄涛这样认为。

  接下来,金源开始了新的扩张,不过,主角已经不是房地产。“以后我们可能会淡出房地产,将酒店和商业作为未来两大主业。”黄涛展望道,“这时就不能完全依赖自有资金,尤其是做商业。下一步肯定会引入新股东,或者上市,成为一个公众公司。”

  

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