爱华网在土地储备上，截至2009年3月末，保利土地储备面积达2570万平方米，万科仅为1793万平方米。而2008年土地储备已达4000万平方米的绿地，2009年上半年再次拿地3500亩。而恒大的土地储备也已经高达5000万平方米。 始终领军中国地产行业的万科，如今似乎失去了前两年“拔剑四顾心茫然”的感觉。 统计数据显示，2009年前6个月，万科销售金额307.6亿元，比2008年同期增长27.5%。尽管万科依然销售额全国领先，行业第一，然而，在2009年，万科的领先优势似乎所剩无几。如绿地集团上半年销售额为281亿元人民币，绿城销售额达211亿元，保利地产销售额也达195亿元。 而尤为让万科惊心的是，在增长速度、土地储备上，万科开始落后于对手。如绿城上半年增长速度为170%，保利地产增长速度也近100%，而万科的增长速度仅为27.5%。在土地储备上，截至2009年3月末，保利土地储备面积达2570万平方米，万科仅为1793万平方米。而2008年土地储备已达4000万平方米的绿地，2009年上半年再次拿地3500亩。而恒大的土地储备也已经高达5000万平方米。 在业内人士看来，绿地、保利这样的大国有企业超过万科，只是时间问题。 三大企业环伺 “挑战万科，成为行业第一”，是很多大佬公开的秘密。“万科并不是不可超越的，尤其现在，土地市场化，融资市场化，万科并没有特别的优势，同时还有土地储备上的劣势。”某业内人士对记者说。 显然，在土地储备上超越万科，是超越万科的先决条件。目前，已经有三大企业的土地储备远超万科，而这三大企业也正以咄咄逼人之势成为万科行业领军宝座的三大挑战者。 首先就是保利地产，同为上市公司的保利地产拥有有强大的融资能力，在其2009年的计划中，其拿地“子弹”充足：准备用80亿~100亿元拿地。截至2009年3月，保利土地储备面积已经达到2570万平方米。其中，仅6月，保利就斥资42.64亿元，在广东、重庆及天津，合计拿下了82万平方米左右的土地。5月和7月则先后在北京拿下近20亿元的土地。据悉，保利房地产股份有限公司董事长李彬海为广州军区军官出身，作风低调，然而极为强悍，不甘为人下。 而上海的绿地集团同样来势汹汹。到2008年年底，上海绿地已经拥有了4000万平方米的土地储备。中国房地产测评中心公布的《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中，上海的绿地位居全国第一。而其在2009年的土地市场同样凶猛：2009年上半年，上海绿地再次拿地3500亩。熟悉绿地的人士对记者分析，绿地在对市场的超前判断上，能力颇强。“2008年下半年，2009年上半年，没有企业拿地的时候，绿地在大力拿地。全国大企业中，绿地是唯一一个在低点大举拿地的企业。你很少看到绿地在市场上火拼的现象。”该人士提醒记者，尽管绿地尚未上市，但是，绿地超强的融资能力，业界罕见。 而恒大同样因为其土地储备成为挑战万科领头羊地位的民营企业。“恒大有5000万平方米土地储备。”恒大集团董事长许家印对记者说，“恒大即使不拿地，每年开发1000万平方米，以每平方米5000元的价格算，每年销售额也能达到500亿元。”事实上，恒大每年依然在大规模拿地，准备再次冲刺资本市场的恒大，如果冲刺成功，无疑将因为其雄厚的土地储备和资本市场的支持，成为万科强有力的竞争对手。 在业界分析人士看来，以上三家企业不仅仅土地储备远超万科，近年来增长速度同样开始超过万科。而其他的挑战者，如绿城、合生等，同样身怀绝技，对行业领军宝座虎视眈眈。（《世界企业家》[bossline.com]） 土地制度之弊? “保利这样的企业超越万科是必然的。这是中国土地制度中的一个弊端。”著名地产战略家、全国房地产商会联盟副秘书长朱咏敏说，在超越万科的话题背后，是有中国特色的土地制度之弊。“根据中国土地制度，拿地两年不开发，就要收回，可是没见一块地被收回。所以，这些国有企业可以大肆拿地、捂地，等地价、房价涨了再去开发。” 朱咏敏分析，像保利这样的国有企业，主要任务是对国有资产保值，拿地时只要能有一定利润，就可以拿地，所以其拿地极为凶猛。“对万科这样的企业来说，拿地自然要谨慎得多。规模上万科很难取胜，万科未来一定是靠快速资金周转，盈利好而取胜。”朱咏敏说。 而在易居中国分析师薛建雄看来，由于国有企业承担了一定的社会责任，使其发展的稳定性较强，这是国企能在市场“大起大落“中取胜的主要原因。 “在2008年的经济危机影响下，国有开发商为了推动经济增长，开发了大量的项目，而民营企业则在退地、停工、缓建，这使得民营开发商在2009年这轮楼市中失去领先机会。而国营开发商则意外获得了巨大的房价上涨的收益。随着国企开发商2008年底开发项目的逐渐上市，预计国企开发商2009年下半年的业绩表现还会更为强劲。”薛建雄说。 万科自身限制?
而在业界人士看来，万科即将被超越不能排除万科自身的因素。2007年年底，王石因为“拐点论”，掀起舆论风波。随后，万科降价被媒体炒作得沸沸扬扬。2008年的地震中，王石更是因为“捐款门”不得不淡出媒体视线。尽管这些均为王石的个人言行，然而，其对万科品牌的整体形象影响不容忽视。 2008年，万科开始了大规模的管理层调整，1971年出生、万科深圳公司原总经理徐洪舸出任万科集团副总裁，其区域销售团队也有大幅度调整。 “万科对市场的敏感度很好，销售问题不大，但是，明显感觉万科的拿地能力一般，极少低点抄底，很容易在高点和别人抢地。”有熟悉万科的人分析说。 不过，极为熟悉万科的资深房地产观察家陆新之认为，“超越万科”目前还言之过早。“做企业是长跑，是十年二十年的长跑。短期的第一第二不是大问题。万科这两年发展慢了，是因为他们比起其他同行，更快遇到了升级换代的障碍。万科过去一年比较理性，企业内部也在调整，这个慢是必须的，有价值的。巴菲特有名言‘慢就是快’。在下一个增长周期，万科还能保持在行业的前列。”陆新之说。 在陆新之看来，这两年的房地产行业相当躁动，企业每每只能随波逐流，虽然赚了很多钱，但是很多企业还有很大的提升空间。“万科遇到的问题，其他企业迟早都会碰到。万科的优势不仅仅是规模，还包括公司的职业化团队和领先的现代企业制度。销售面积的第一第二可能短期改变，但是公司的体质优势和基因优势，不会轻易改变。”陆新之说。(世界企业家)
