爱华网系列专题：2008中国营销
3月20日，万通地产股东大会在万通中心写字楼四层如期举行。
参会股东对于董事会2008年度工作报告等12项议案进行表决。股东大会由万通地产董事长冯仑主持，对于投资者提问有问必答，会场气氛轻松而热烈，所有议案表决均100%通过。
万通地产年报在2月20日华丽呈现。净利润暴增两倍有余令其在房地产上市公司中分外抢眼。2008年，万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%;归属于母公司所有者的净利润达到5.27亿元，同比增长两倍多;每股收益1.04元，同比增长184.28%。
但是会议现场上，股东对于08年的年报还是提出了几个疑问，如公司的高利润分配方案是否合理?公司负债率降低是好是坏?还有公司高管的薪酬问题，以及未来公司的发展前景。
万通高管将如何解读2008年报?
高送转高分配 是否会使公司含金量下降?
万通地产2008年报亮相后一大惹人注目之处便是高利润分配，推出了10转增10派3.5元的分配方案。万通以08年末总股本5.07亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.50元(含税)，共计派发现金红利1.7745亿元，占净利润的33.6%。
为何在2008年房企普遍现金吃紧的情况下，进行高送转高分红?万通的经营性现金流由2007年的8.11亿元下降到目前的负6.39亿元。激情分红的背后难免面临资金压力。
难道是为下一步的融资做准备?
一位流通股股东代表发问，10送10的高送转是否会稀释公司净资产?如果公司后续发展跟不上，从长远角度来看，对于价值投资者来讲含金量是否有所下降?
董秘程晓晞表示，从财务的角度来讲，公司的总净资产不变，每股净资产被摊薄。资本公积金减少，股本增加只是结构发生变化。
冯仑说，其实这样10转增10的拆分对股东是最有利的。一股拆两股，总的东西没减少，但是蛋变成鸡了。当利润比较好的时候，不要全部分完，我们如果把利润都分完，蛋就都拿走了。像我们10派3.5元，分掉三分之一，剩下的蛋还能变成鸡，这样照顾到眼前和未来。
负债率降低但预收账款下降
业绩增速是否放缓?
在股东大会上财务总监云大俊表示，万通在2008年大大改善负债比率，负债率从07年的67.26%下降到08年的54.96%。
之前有业内人士指出，万通地产2009年的业绩前景并不乐观，公司目前的存货只有10亿元左右，要达到去年的业绩还要再多卖出30多亿元。万通地产去年在北京新城国际的项目毛利很高，但如果今年没有类似的项目，形势将很不乐观。
一位中小投资者不解：对于房企来说，到底是负债率高好还是低好?
对此，云大俊说：从原则性回答你的问题，当市场好，负债率高没有问题;当市场波动时，负债率低，公司财务比较安全。
而该股东也表达了对预收账款下降的担忧。
万通在资产负债率下降的同时，2008年预收款项10.65亿元，较上年同期减少66.47%。公司未来业绩的预收账款同比下降，以后业绩增速是否有可能放缓?
总经理徐立表示：应收账款从公司结构上是负债，但是相对有两个层次的意思，一个是未来确认收入，利润贡献的一部分;但是当房价下滑，出现退房现象，便成为负债，某种程度也是风险。
冯仑接过话题，我们行业还面临着缴税的问题。
房地产是一个预先征税的行业，政府按照预收房款征税，多退少补，实际上从来不退，所以对现金压力很大。产品还没销售呢，先把税收走了，如果市场变化，成本价卖了，这一部分税也不退。还有结算收入之前，要清缴土地增值税，如果房价下跌，土地增值税也已经交了，这也不退税。
在这个市场中，政府是超级优先股，我们是普通股。希望大家能理解房地产公司在这个环境下的发展，房地产公司业绩能持续保持稳定是一个巨大的挑战。有时候也要忍受短期波动。（来源：证券日报）
