爱华网不久前，王石的房地产市场已经出现拐点、中产人群应该三四年后再买房的论调引发轩然大波，旋涡中的王石在接受我们采访时说：三四年不买房的说法也受到一些误解。此时，正逢万科发布2007年业绩，500亿元的销售额甚至超出了王石的预期。此刻，王石怎么看待房地产市场的前景？又将如何面对同行与准购房人的质疑？ 现在的拐点是从快速上涨到理性调整的拐点 主持人：万科刚刚发布了2007年的业绩，这个业绩是乐观的，但是整个行业面对的营商环境显然是不容乐观的。尤其2007年年末出台的严格放贷政策和今年年初公布的土地管理政策，让大家感受到了阵阵寒意。有人已经在喊：“房地产的冬天又要来了！”以银根紧缩为特征的这轮调控，加上之前出台的继续落实限制外资投资房地产的规定，会不会对整个行业形成新一轮冲击，会不会影响到万科的下一步发展？ 王石：对这个行业，我们从来都不怀疑它长期的前景，但也从来没有忽视过它短期的风险。万科把握市场，总是从长期和短期两个方面综合入手，所以我们的判断不会因为市场一时的波动而动摇。2006年我们就做过判断，说信贷条件的严格会加强资金的重要性，资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈，现在这个判断被证明是对的。 大家面对的是同样的调整，采取的却是不一样的应对方式。应对得不好可能是灾难，应对得好就是机会。万科经历过几轮调控，算是老运动员了，对市场的这种调整积累了一些经验，即使在市场比较亢奋时，万科也坚持比较稳健的策略。当调整到来的时候，万科行动得也更坚决一些。稳健和安全是万科经营风格中非常重要的元素，不管市场是兴奋还是情绪低落，我们都有自己的判断。 主持人：近期万科在部分城市低价推盘是否就是你们选择的办法之一？你们的行为是在短期让利还是以价格作为主要竞争手段，图谋快速回笼资金支撑下一轮扩张？你前一段时间在接受中央电视台采访时提出拐点论，还劝中产人群三四年后再买房，这让很多人感到困惑。万科的主流产品对象也是中产阶层，大家都持币待购的话，那万科的业绩从哪里来？ 王石：万科在产品定价上一向是快速销售，快速周转，再根据市场的状况灵活调整。最近万科几个城市的项目开盘价较市场预期有所降低，大约存在10%~15%左右的折让，市场反应很热烈，产品推出当天就销售一空。这说明性价比高的产品不管在什么情况下都会受到消费者的欢迎，即使在进入调整期的市场，只要产品定价合理，真实的需求仍然是很旺盛的。 所以，我认为目前出现的拐点不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。 三四年不买房的说法也受到一些误解，其实我的意思是说，大家没有必要因为房价上涨而焦虑，没有必要因此而急着买房子。因为房价的快速上涨是不能持续的，如果中产阶层都已经买不起房子，这样的市场肯定不正常，会调整。还有一个理由是，未来的产品品质会更好，性价比会更高。尤其是对于那些已经有房子住，但是犹豫要不要马上购买属于自己的产权房的人，也就是所谓“持币待购”的人来说，性价比是一个非常重要的因素。这些人缓几年再买房子，对于市场来说不会是一个大问题。从2007年上半年的情况来看，加入购买行列的人不是太少了，而是太多了，实际上是在透支未来的购买力。所以我觉得，把这部分购买力保留到几年以后再释放，对于市场来说未必不是一件好事情。 市场现在出现调整是因为之前太亢奋 主持人：多重政策连续出台，加上2007年房价上涨过快、幅度过高等方面的原因，最近国内一些城市的房地产交易市场出现了交易量严重萎缩的现象。作为市场资深人士，你怎么看待问题的根源，怎么看未来市场的走势？ 王石：交易量萎缩说明市场需要调整，而且也已经开始调整。而市场需要调整的原因，是因为之前一段时间太亢奋。 2006年6月初，万科的一份报告中就提出了预警——2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房价可能出现较大幅度上涨。原因有二：一是结构性的原因，市场对大户型住房未来供应减少的预期非常明确，导致对大户型住房的竞买，推高该部分房价，而当时市场供应以大户型为主，因此整体统计数字将出现上涨。二是阶段性的原因，“90/70”政策出台后有一个规划调整期，2006年6月到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，加上我国二手房交易不活跃，价格对一手房供应量高度敏感，因而将出现一个阶段性的房价上涨。但是随着小户型住房的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。 所以，2006年四季度到2007年一二季度的房价上涨，是可以找到真实原因的。但2007年二季度之后，房价继续以较高速度上涨，则带有一定过热因素。原因在于市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期。因此不仅房价继续上涨，地价上涨更快，部分城市在土地拍卖市场出现“面粉比面包贵”的情况。这种趋势显然是不可能长期持续下去的。既然快速上涨不可能长期持续，那么接下来就一定会有一个理性调整的过程。 主持人：在以银根紧缩为重点的近一轮宏观调控中，企业的快速扩张与发展再度受到掣肘。在这种行业背景下，你对未来还能保持乐观吗？ 王石：事实上这些问题万科在近年来的一些公开报告中都有提到。长期来看，我们依然坚定不移地看好住宅行业的未来前景。 500亿元的销售额超出了我的预期 主持人：国内房地产企业有近6万家，市场集中度一直很低，缺乏真正的大企业。三年前，房地产的龙头型企业还在为谁能率先突破100亿元销售额而暗中较量。最近两三年已经有了一批百亿房企，万科继2006年实现200亿元销售额后，在2007年实现两倍速的增长，超过500亿元，发展速度远超出大家预期，这种增长在你预料之中吗？ 王石：2007年万科销售额超过500亿元，超出了很多人之前的预期，甚至也包括我。但这个成绩，其实也是一个自然发展的结果，我想应该归功于这么几点：一是万科多年来一直坚持做简单，走专业化道路，所以我们基础能力积累得更快一点儿。你的基础能力扎实了，才能驾驭得了更大的规模。二是万科选择了快速周转的策略，这样用同样的资源可以做更多的业务。当然还有一点，万科对经营环境的变化比较敏感，比较注重培养自己的预见能力，我们会去想五年以后、十年以后的事情。如果你对市场趋势能提前做一些判断，就能够捕捉到更多的发展机会。 500亿，其实就是一个数字。你说它比450亿、550亿重要吗？并不见得吧。万科一直期望的都是长期的发展，每个新数字都只是一个新的起点而已。 主持人：万科销售收入从30多亿元到100亿元，用了5年时间；从100亿元到200亿元，只用了2006年一年的时间；从200亿元到400亿元，用了不到10个月时间；截止到2007年年底则超过了500亿元。如此增长似乎比当年的顺驰还凶猛，表现还激进，你自己如何评价这种发展速度？ 王石：照现在的趋势，2014年前万科超过1000亿元销售额几乎没有悬念。这个速度也确实有些超乎我们的预期，至少2004年做十年规划时，我们没想到会这么快。但是不是说万科转向激进了呢？我认为不是。 万科的发展一直以来都是很稳健的。我们的钱是股东的，万科的职业经理不能拿股东的钱去冒险。这几年的快速增长，之前万科是做了很多准备的。比如说，2004年整个市场都很亢奋，但是万科坚持稳健增长；2005年宏观调控来了，市场变得比较悲观，万科却把2006年定为快速增长期。为什么呢？因为我们的上一轮准备工作是2004年才完成的，而经营环境的变化可以带来更多的机会。 管理大万科，向制造企业看齐 主持人：万科销售规模的量变必然会刺激其管理模式的变革，对人力资源的需求也会大大增加。万科怎么解决管理升级问题？怎么解决人才缺口问题？ 王石：企业发展这么快，万科也有压力，因为我们确实没有管理这么大规模企业的经验。从30多亿元到500多亿元，企业的管理方式肯定要发生变化。但目前在行业内我们还找不到现成的经验和人才，所以只能借鉴其他行业，广泛招聘社会精英。2000年我们有“海盗计划”，去年开始我们又启动了“007行动”——也就是社会精英计划，我们去其他行业挖人，去找对我们有帮助的精英人才。 主持人：我注意到，随着万科规模的变大，管理架构也随之变得复杂，这种复杂会不会因为员工的不适应而影响到万科的效率，进而影响到企业的发展速度？ 王石：这个问题确实很重要，也是我们非常关心的。万科未来的管理架构肯定是矩阵式的，但一旦选择了这种模式，下级就需要向不同方面的上级汇报，这就有一个适应过程，也有可能会影响到效率。万科过去一直以小企业自居，一直崇尚“简单”，如何在做“大”的同时还保持“简单”，不要染上“大企业病”，这个问题是需要我们不断学习和探索的。 主持人：你希望把万科打造成制造型企业，但现实情况是很多制造型企业现在的利润很低，他们纷纷进入房地产领域，你为什么给万科这样的定位？ 王石：我一直主张，房地产企业要向制造业学习，万科也不例外。中国房地产行业的集中度很低，市场很分散，到目前为止58000家房地产企业中，规模超过百亿元的还没有多少家，但你再看看制造行业，上千亿元规模的企业国内已经不少了，所以说制造企业在发展阶段上是远远领先我们的，一定有值得我们学习的地方。 首先是精细化的管理，房地产业不可能一直像现在这样轻松赚钱，上世纪90年代我就提出万科不做超过25%利润的项目，为什么？因为赚快钱、赚轻松的钱是会上瘾的，你在温室里呆习惯了，一降温就会受不了。所谓精细化，所谓向管理要效益，就是说你赚钱是不容易的，是精打细算赚回来的。这样的钱，才是公平的回报，你就会比较踏实。 为什么房地产行业被称为暴利行业，而制造业没有？这个问题我们要反思。制造业追求精益求精，性价比越来越高，比如与消费者有直接关联度的家电制造业。但房地产行业普遍缺乏这种精神，缺乏脚踏实地做实业、真心真意为消费者考虑的精神，与家电制造业差得比较远。现在，开发房地产的都喜欢赚快钱，外行也纷纷进来赚快钱，这样的日子不会长久，也不应该长久。我们应该像制造业那样，主动为市场提供性价比更高的产品。 万科的“打法”：不囤地、快速开发 主持人：人们对商品房的需求多种多样，这也造成了房地产商的分化。同样是开发住宅的，大家的路数也不一样。有的专注高端产品慢慢开发，有的多盘齐开，万科选择的是什么样的“打法”？ 王石：万科的做法很简单，快速开发、快速销售，不囤地、不捂盘。我们希望能够实现企业利益和社会利益的双赢。在一个房价、地价向上的市场里，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的路子利润率可能低一点儿，但是资产回报率却可能更高。目前万科的周转率大约超过行业平均水平的一倍。而实践也证明，万科选择的发展模式既满足了企业增长的需求，也有利于缓解市场供应的压力，可以说是企业收益和社会效益之间的一个良好平衡。 这种快速周转的策略也有代价，就是获取同样的利润需要做更大的规模，这样我们就比较累。但是我们宁愿累一点儿，宁愿赚的是辛苦钱而不是轻松钱。因为只有辛苦钱，才是你真正应得的，是公平的回报，是可以持久的。 主持人：大量购置土地让业界对碧桂园、万科等都产生了囤地的质疑，最近中央整顿土地市场也在出重拳，万科是否存在土地风险？ 王石：实际上，从2004年开始，万科每一年年底持有的土地都没有超过未来两年的开工量。2007年9月底，万科持有的土地资源建筑面积是1653万平方米，而万科2008年的开工量将超过1000万平方米。 八卦老板 对你影响最大的一个人？ 母亲。 对你影响最大的一本书？ 汤因比的《历史研究》。 对你影响最大的一句话？ 不要问社会能为你做什么，而要问你能为社会做什么。 最钦佩的人是谁？ 钦佩的人很多，不胜枚举，仅中国内地企业家就有张瑞敏、柳传志、任正非、马蔚华、马明哲、马云、马化腾等。 你觉得自己最大的优点是什么？ 善于发现自己的优点。 你觉得自己最大的缺点是什么？ 善于发现别人的缺点。 描述一下自己的性格？ 性急又沉得住气，开朗又封闭，大气又小气，乐观又悲观，但从不言败。 你最恐惧什么？ 恐惧癌症，失去亲人。
主持人的话 用眼睛看王石而不是用耳朵听 二十载光阴荏苒，地产江湖几经沉浮，多少英雄折戟沉沙。王石这个有着能征善战的锡伯族人血统、被潘石屹称为房地产界的保尔·柯察金的人物却历练得越发炉火纯青，始终保持着行业带头大哥的地位。他所领导的万科最早响应政府部门提出的各项房地产新政策，最早主动承担企业的社会责任，始终是行业的领跑者。同时，善于顺势而为，能够在适当的时候做适当的事，让万科尝到了做“好孩子”的甜头，成为此轮宏观调控的受益者。 8年前，王石把一手打造的万科的经营权移交给总裁郁亮领导的经营团队，自己只关注公司董事会层面和企业公民建设，如今万科在他的注视下已实现快速而稳健的增长，在2005年实现年销售额过百亿元后，近两年业绩连续翻番，2007年以500亿元的销售额遥遥领先同行。 很多人说他是万科的灵魂，但老王在博客上幽默地回应：“人们都在说灵魂，可又有谁见过呢？”但请别误解这是他的谦恭，老王的骄傲在后面：“上世纪末，我辞去总经理职务时曾说过我给万科带来了四样东西：第一，选择了一个行业——住宅产业；第二，建立了一个现代企业制度；第三，培养了一个职业经理团队；第四，树立了一个品牌——万科地产。” 王石在万科公司治理上确实功不可没，也因此深受同行钦佩。地产界的“哲学家”、万通地产董事长冯仑曾经专门撰文《学习万科好榜样》。万科对同行的引领作用在王石带头创办的中城联盟成员中体现得最为明显：无论正在升起的新星龙湖地产，还是在去年成功上市的万通地产、正在筹备上市的建业地产等等，都在研究万科、学习万科。王石及万科在地产界的江湖地位就这样得以确立并巩固。而他登山的爱好经媒体一再地放大，让他很快成为了明星级企业家、成功人士典范。 时常在路上的王石，表面上似乎远离了房地产，但在行业发展和市场变化的每个关键点他又会迅速归位，并适时抛出一些引人关注的观点。比如：不久前的“拐点论”，比如数年前曾经预言的“北京房价会下降”。判断准确与否都有待时间验证，但每回都会成为舆论热点。于是，万科和王石的免费广告漫天遍地。可见，他有意无意中对舆论工具的利用能力也是一流的。不过因为特定的角色及在公众中的影响力，他的一些公开言论也会让大家感到困惑。 比如他在央视上看似真诚坦率地提出的“三四年别买房”的建议，有人点评他提出的别买房的建议和烟草商在烟盒上打出的“吸烟有害健康”字样同理，虽有提醒但谁会当真呢？作为地产商的万科自己首先就不敢当真。否则，大家都推迟买房，万科作为上市公司的业绩如何保障？何况，去年岁末万科在广州以低于市场预期10%~15%的价格推盘结果被抢购一空，万科由此对市场的真实需求已经心中有数。 然而，鉴于王石的身份与名气，记者身边的一些准购房人真的在考虑他的建议了。王石之后就此做了一系列的解释，但很多人看不到也听不到。不知道三四年后片面理解了王石建议推迟购房者若预期落空会不会向万科讨要低价的房子，届时王石又如何应对。同行认为，王石的表达如果不是冷幽默就是别有用意。后者的可能性更大。房地产是个支柱产业但又事关民生，营商环境复杂。 也许，作为商业领域的人士，我们应该更多地用眼睛去看王石所做的，而不是用耳朵去听他所说的。 作者：谢红玲 王石简历： 1951年出生于广西。1968年参军，1973年转业，转业后就职于郑州铁路水电段。 1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。 1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。 1988年起任股份化改组后的万科董事长兼总经理，1999年起不再兼任公司总经理。 现任万科企业股份有限公司董事会主席。
