爱华网放眼数年前，能够达到50万平方米的楼盘就能在北京称之为大盘，但从2002年以后，百万平方米以上大盘层出不穷，从世纪城到太阳星城，远洋山水到万象新天……十几个超大型楼盘俨然成为北京房地产的急先锋。然而另大盘开发商和买房人喜忧参半的是，大盘代表的是一种潮流，居住的品质和大盘的价值可以得到保证，但由于开发时间过长带来的居住不便，以及后期产品的跟得上时代的变化给了人们不少不确定的因素。那么，购买大盘到底是购买了长远的生活还是购买了长期的困扰？北京冠城集团董事长韩国龙通过开发大盘的经验与困难对大盘时代进行了阐述。 统一性 高值性 保障性 大盘是买家信心所在 早在十年前，韩国龙就在北京开发至今仍是经典产品的冠城园，目前北京北部超大型楼盘太阳星城也出自韩国龙和他的团队。韩国龙说，大盘之所以被开发商趋之若骛，被买房人翘首期待，就是源于它给人们带来的是一种成就感和信任感。
首先，任何大型的物业都是由外部效应决定的，它虽然左右不了城市的发展，但可以弥补城市的不足，正是由于大盘牵动的商业、配套、绿化、学校各种因素极多，因此，仅仅做好楼盘本身品质是难以使大盘真正成为城市的缩影，只有把外部环境做好才是一个大盘的立足之本。如此说来，一个大盘只有具备超强的统一性，才能聚拢城市的各项生活因素于一个社区。买房人也正是因为大盘的统一性，设想着将来“足不出区”就能有便捷的生活，才对大盘产生依赖感。 其次，与小盘不同，大盘往往更注重品质。小盘开发完成后出现什么问题，业主们往往无处申诉。大盘因为需要数年的时间来完成，滚动开发需要买房人的忠诚度，因此，大盘的前期工程一般被认为是样板工程，一旦出现问题，失去“民心”，对后期的影响将是毁灭性的，本着这一原则，大盘的开发商只有在楼盘品质以及维护业主上下大功夫，才能是大盘有一个良性发展，这无疑给了买房人极大的信心保障。 第三，大盘是最稳妥的投资与居住方式，它不会象小盘价格波动很大，但它的升值空间很大。试想，一个大盘的二期比一期价格滑落，势必会造成一期业主的不满，因此任何大盘的开发商都会采取低开高走的策略，在前期牺牲一部分利益，让利给客户，而在后期掌握稳定的价格走势，起伏波动不大，不会给任何一个业主带来房产贬值的顾虑。 此外，也是最重要的一点，大盘的开发商实力背景是不容质疑的，为了维护大盘品牌，将会不断创新。因为大盘的开发周期相当长，5年后的产品是否会跟不上时代的变化，这直接影响到大盘的生存，因此开发商将会用创新精神使项目做到永不过时，让业主感到后期一定比前期先进，使楼盘形象、品质始终如一。 资金大、政策变化大、时间长 大盘开发如履薄冰 韩国龙说，大盘固然代表着城市居住未来的趋势，但同时也不可否认，船大难调头，由于开发周期、政策变动、市场不确定等因素，每一个大盘都面临着无数挑战。 从开发商投资角度讲，众所周知，大盘资金的需求量极大，前期土地开发阶段，无论是征地、拆迁、安置都要落实在前头，一下子交纳的前期费用甚至比一个小型项目总投资都要大，没有一个缓冲的余地。如果开发商资金链遇到问题，后果不堪设想。 从政策层面讲，目前无论政府有关部门还是银行，对房地产的政策瞬息变化，短短几年间，每一次政策的调整都趋向严格，开发的成本也加大了，因此，大盘在未来几年内还会遇到怎样的变化？怎么样来适应这些政策给项目带来的影响？这些问题都是摆在大盘开发商面前的“致命”课题。 从客户的角度分析，他们在享受了合理的价格、大盘带来的方便生活的同时，也将面临着大盘开发造成的“工地生活”，夜间施工、噪音扰民、配套跟进慢等等问题也许会持续好几年。因此，大盘开发商应尽量缩短开发周期，增进销售速度，争取同时开工的面积增大，竭尽所能减少开发期过长给业主带来的不良影响。 大盘的生存 只有用品牌来延续 看来，大盘带给开发商不仅仅是激情与成就，也是高悬在他们头上的一把达摩克里斯之剑，随时可能斩断大盘筋骨。那么，作为一个资金密集、周期超长的大盘，真正能够使之处于不败之地的因素是什么？韩国龙的答案是：品牌。 韩国龙说，只有品牌是延续大盘生命的唯一良药。而品牌的塑造却是长期而又艰难的过程。 首先大盘的开发商必须有良好的融资渠道和强大的资金后盾，这是品牌公司之所以强大的必不可少的要素。也是客户及业主的信心保证。 塑造品牌并不是个体行为，而是众多知名品牌构筑的强强组合，比如冠城集团开发的太阳星城，无论在设计、施工、材料等硬件方面，还是营销、包装等软件方面，都是经过认真筛选，使太阳星城真正成为强强联手打造的品牌楼盘。 第三，物业管理是项目成为品牌的关键所在。万科、中海、金地等市场化较早的品牌公司，都是首先通过先进、到位的物业管理在全国声名鹊起，而后他们所做的项目才会被人们广泛认可，由此可以看出，“得物业者的天下”，目前不少大盘采取了不靠物业管理挣钱，而是靠物业管理服务来提高品牌知名度，让业主感觉物业升值后而进行口碑传播，从而提高该大盘的市场地位。 品牌形成后的大盘将会是一个怎样的情景？韩国龙说，通俗来讲，品牌塑造出来的楼盘最终是完成业主“人以类聚”的理想，“跟我类型相似的人，或者我的朋友都在那里住，我们都是有身份、有抱负的人，因此我们应该购买和我们身份相符的楼盘，所以我们要买那里。”“希望品牌的买家能够看中你，就说明你的项目已经形成了品牌。”韩国龙如是说。
