爱华网在新地产对国美置业总经理禹晋永的采访于9月16日付印后，突然听到禹晋永已在9月15日惨遭黄光裕解雇的消息。黄给出的原因是其泄露了国美置业的上市计划。在禹炒作“资本地产”概念最盛的时候，新地产曾与其有过一次深入的接触。其时禹所谈的“资本地产”，令新地产颇感玄虚，很大部分不合资本市场之常理，在采访现场还曾发生了质疑与争吵。不想过后不久黄即果断解雇了上任不到7个月的禹，是否也是因为黄这个资本市场的老玩家觉得禹的“资本地产”太玄了呢？
虽然营造了一个“资本地产”的概念，但实际操作还是与在资本市场圈钱很像中国房地产最近10多年的发展史，还从未出现这样的情景——今年刚刚组建的房地产公司，明年就要到境外，甚至到美国的纳斯达克去上市。
喊出这一“宏图大志”的，是一个叫禹晋永的人，他是国美置业的总经理，背后则是那个赫赫有名的黄光裕，以及其旗下的国美集团。
任何一个想要在资本市场有建树的公司，都必须先让自己能够吸引得住“眼球”。
建造“全球高科技体验中心”，是国美置业第一次震惊国内地产业的大事件，也是其吸引“眼球”行动的第一步。今年5月，组建不久的国美置业突然宣布，以总价8.05亿元，摘牌北京市2005年上半年最大的招拍挂项目——丰台区35.39万平方米公建用地，并将于今后投资30亿元，在该地块所在的丰台科技总部新区核心商务区兴建“全球高科技体验中心”，包括大型商场、国际化公寓式酒店、会议会展中心等配套项目。其中号称全球最大的超过10万平方米的“世界电子电器高科技体验中心”，将为全球知名的电子电器厂商和消费者，营造一个前沿的电子电器产品的展示和体验平台。
出了这样的名，禹晋永在面对新地产时却颇不以为然，他自称并不认为这是他和国美置业近来最重大的事情。“丰台这个项目拿到后，对我们而言仅仅是一个项目，一个投资品种而已。我们现在在谈的项目有几十个。”禹晋永这句话后面“埋伏”的，是他提出的一个国内房地产业闻所未闻的操作模式——资本地产。
玩资本魔方
“在今天这个知识经济时代，房地产业显现出很多弊端。我是中国最早做地产的一批人，(知道)这里面读书人少，能认认真真静下心来去读一些书，再反过来对房地产运行模式进行研究的人更少。”
禹晋永显得有些“狂妄”，“即便有很多的‘教父’在那里谈房地产的经济运行理论，也只能就事论事，或就某一方面提出观点，而不是整个房地产在投资领域是一种怎么样的运行形式，或者是将房地产纳入经济学和投资学的体系中去研究。”
据《中华英才》此前的报道，禹晋永先后获得美国Pacific Western University大学Doctor of Business Administration courses博士学位、北京大学MBA工商管理博士学位。在上任国美置业总经理之前，拥有一家名为“凯爱”的公司。
或许这些资历，就是禹晋永“狂”的原因。
“国美置业表面上看是一个投资公司，是黄光裕先生与我在思想上碰撞的结果，它成立的目的，就是在资本市场里做地产投资。”禹晋永向新地产介绍，国美置业的操作模式，不像传统的房地产开发商一样去拿一块地做开发，销售完后再去拿地，如此循环往复。“国美置业所做的，是在资本市场里面，运用资本的优势来进行项目的投资。拿到一个项目后，我们把它变为资产，将资产权益化，将权益资本化，再将资本市场化，也就是进入资本市场。”
资产权益化——权益资本化——资本市场化，这样的过程似乎并不好懂，禹晋永便打了一个关于“魅力”与“魔力”的比喻：“我们做的主要是两个方面的。一方面，我们在二级市场做开发，是根据房地产开发流程来做，但做得再好，也只是产生‘魅力’；但是我们把国美置业带到资本市场里，就会让它产生一种‘魔力’”。
其实这个比喻听上去还是很“玄”，但禹晋永却拒绝进一步解释操作细节，“操作思路要是讲得很明白，这种可能性不是很大。国美置业做的事情，就是别人搞不懂的事情。如果什么都搞懂了，就没有必要去搞这个事情。很多人不懂，才给我们更大的空间。” 禹晋永声称，国美置业走进的是一个无竞争的市场。在这个领域，项目的利润就可以由他们来确定，规则也由他们来定。
中国房地产业即将进入资本时代，但不论是一个国家，还是一个产业，进入新阶段，都会有一个较为漫长的转型期，各项变革的举措也是循序渐进的。而国美置业这种看似一步到位的做法，在目前国内的金融市场环境中，很容易变成一种脱离现实环境的理想主义做法。自称对资本有深刻理解的禹晋永，不可能看不到这一点。那么，他执意为之的原因到底是为什么？
上市不容迟疑
“国美置业组建的目的就是要去上市。”禹晋永对新地产并不讳言。前一段时间，黄光裕也曾声称国美地产业务要在2006年上市，但并没有明确指国美置业。而对于国美置业的上市地点，禹晋永的说法却一再变换，一会儿说可能是香港，也可能是新加坡，一会儿又说不排除到美国的纳斯达克。
但众所周知的是，香港和新加坡主板市场对上市候选公司的审查极为严格，通常要求公司必须具有连续三年盈利的业绩。而这对于刚刚成立的国美置业，可谓是一个无法跨越的法规障碍。除此之外，如果通过房地产基金或资产证券化的方式，也会因为与我国现行相关法规上及外汇管制政策相冲突而不可实现。
但禹晋永却对这些嗤之以鼻，“我觉得这并不是什么障碍。为什么地产公司一定要拿地产三年的盈利额(才能上市)？在纳斯达克只要达到700万美金的业绩就够了。我们为什么要按照别人的想法去做？黄光裕先生当年玩资本魔方的时候问过别人吗？我去年就缔造了这样一个神话——我自己的公司(凯爱公司)从组建到去纳斯达克上市只用了半年时间。去年8·31之前，我(凯爱公司)收购了25家房地产公司，获得了26块地。今年我就在纳斯达克做路演。”
据禹晋永介绍，在他操作凯爱公司境外上市的具体手法上，他并不是直接把这些土地资产拿到纳斯达克，而是通过在美国注册的网络科技公司反向收购了凯爱中国公司，也就是把土地资产装到了网络科技公司里，因为是科技概念，就解决了公司到纳斯达克上市的第一道障碍。
而“看得见”的资产则是禹晋永认为能够得到纳斯达克投资者青睐的“法宝”。“我跟杨致远打赌的时候，他除了3个亿美金的概念外，什么也没有。再比如搜狐和新浪，房子都是租的，它们拥有的只是一个虚拟的世界，并不拥有资产。但我的这个网络(凯爱公司)拥有全世界最庞大的土地资产，有经济园区、房地产和摩天大楼。虽然并没有向任何人提供服务，但这是实的东西。”禹晋永声称。
如此看来，也不排除禹晋永可能利用REITs的形式把国美置业下面的资产拿到境外上市。或者，更直接的就是借壳上市，因为国美电器本身就是借壳京华自动化(00493.HK，后更名为中国鹏润、现名为国美电器)实现上市的。
但不管怎样眼花缭乱地来操作，投资者看重的是盈利和回报。摆在禹晋永面前的事，一是对己，如何在宏观政策趋紧的情况下，消化凯爱公司收购的25家公司和26块土地，如何让这些“看得见”的资产转化为投资回报；二是对国美置业，如何将第一个大手笔项目丰台项目做好，以二级市场的良好业绩支持资本市场的表现，或者至少要给投资者“提供”一个关于美好未来的“故事”，才是真正的挑战，并且也是检验这种“资本地产”模式是否能行得通的主要手段。
