上海外滩“地王”:戴志康92亿“猎食”



上海第一次采用“勾地”模式出让土地,试图让地价降温,结果却诞生了更大的地王。

2月1日傍晚18时,经过近9个小时鏖战,外滩国际金融服务中心(8-1)地块终于有了主人。戴志康率领的上海证大[0.34 3.03%]置业以92.2亿元“虎口夺食”,楼面单价达到34148元/平方米。

外滩金融集聚带卖出的这第一块地,便轻松取代几天前刚刚诞生的中海地产北京丰台区六圈A居住项目地块,成为中国新地王。

相比于北京的央企凶猛,在上海,这次是民企赢得了地王。中华企业[7.18 0.00%]、太平洋[12.59 0.08%]人寿和泰康人寿联合体,还有上海新黄浦[9.61 -0.10%],两大国资均悉数落败。

不过,对于地方政府来说,什么性质的企业拿地、具体哪些资金参与并不重要,重要的是地王依然不愁销路。在当下住宅土地市场面临巨大的宏观调控压力时,商办类土地及时接过地王的大旗,让土地财政找到了“接力棒”。

9小时“马拉松”

从早上9:30土地投标会开始,直到傍晚18:00新地王炼成,上海完成了有史以来耗时最长的一次土地出让。

外滩国际金融服务中心(8-1)地块,东至中山东二路,南至东门路,西至人民路,北至龙潭路,出让面积45471.9平方米,地上建筑面积上限27万平方米。位置隔黄浦江与小陆家嘴[18.18 -0.22%]相望,处于外滩绝版地段,是业内公认的宝地。

该地块自去年年底推出以来,受到包括李嘉诚在内的众多境内外地产大鳄的关注。但在2009年11月30日公布的预申请结果中,呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔[48.15 1.69%]意外出局,让2月1日的争夺颇具悬念。

港资大鳄退出后,外滩地块争夺成为上海本地国资与江浙民企巨头的较量。

当天的对阵格局是,上海新黄浦集团出价90亿,银行存款9305万,净资产16.7497亿;中华企业、太平洋人寿和泰康人寿联合体出价90亿,银行存款234.5亿,净资产是214.2241亿;上海证大置业出价91亿,银行存款5.7270亿,净资产23.2961亿;复地、复星、嘉投以及台州林海联合体出价93.01亿,银行存款52.7553亿,净资产95.3583亿。

专家按照招标计分方法经过近3个小时的评标,4家竞标企业得分分别为中华企业联合体139.56分,证大106.2分,复地联合体102.44分,新黄浦89.5。新黄浦和复地联合体出局,另两家进入最后的现场竞价,价高者得。

最后的决斗瞬间来得猛烈而短促,经过近20轮的交替竞价,戴志康“秒杀”国资巨头,以92.2亿元胜出。

从2009年下半年至今,上海成交多幅地王,中海地产拿下长风地王、绿地拿下徐汇龙华路地王、中建地产竞得新江湾城C6地王,均是国资一统天下,上海证大成为上海滩此轮土地盛宴中首个民企地王得主。

幕后的隐形赢家

复地领军的联合竞买体报出的竞买价格93.01亿甚至高于地王的最终成交价,让人大跌眼镜。

“但是,复地未必是失败者。”一位接近复星系的知情人士说,关键在于复星系此前已经进行了周密部署。

就在今年1月8日,复地集团公告称旗下全资附属公司中合置业有限公司以每股0.31港元认购上海证大房地产有限公司15.5亿股配售新股。完成本次交易后,复地集团所持上海证大股份将由8.47%升至19.68%。

在这次增持前,复地已通过上述渠道对上海证大进行了多次大规模增持,并早早坐上了后者第二大股东的位子。

这些举动让业内猜测颇多,但双方当事人始终未披露相关运作背后的真正目的。复地集团董事长范伟在接受本报记者采访时,只是表示看好上海证大的业务和发展前景。

“复地成为上海证大第二大股东,戴志康通过上海证大平台夺得地王,复星系将共享地王”,目前来看,这个推理是成立的。

而且,戴志康当天胜出后也透露外滩地王后续开发将引入合作方,“已经有几家在谈合作,不排除复地”。

复地联合体和上海证大双剑齐出,对复星系而言或许是“双保险”。

从财务的角度看,戴志康虽为民企大鳄,但要独吞外滩地块,出让金加上后续开发,显然资金并非全然无忧,需要外援支持。

“戴老板从早期开始已经有意识调整资金,通过减持旗下投资基金持有的股票,回笼资金,更多用在房地产领域,现在看来,也是在为争夺外滩地王做准备。”戴志康旗下有关公司的内部人士透露说。

而公开的信息是,戴去年减持了重仓股远兴能源[7.72 0.00%](000683.SH)。

勾地首试仍出地王

与此前的地王不同,外滩地王是上海采用“勾地”模式出让的第一幅土地。

勾地制度源于香港。1997年亚洲金融[2.78 -0.71%]危机后,香港楼市大跌,地产商停止购入土地,地价大跌,严重冲击港府推行多年的土地拍卖政策。为了保证土地不被贱卖,港府暂停了土地拍卖,转而执行勾地政策。

所谓“勾地”,就是政府根据市场情况,对纳入“招拍挂”出让计划的土地预先向社会公布出让方案。由购买者提出购买意愿申请并报价,如果申请人的资格符合条件而且所提出的报价符合政府预期,政府再以招拍挂方式公开出让该宗土地,以避免土地流拍造成对市场的心理冲击。

尽管通过出让制度“改良”,采用更理性的出让方式,但最终在国资和民企巨头的拼抢下,这块首幅“勾地”地块还是如期成为了全国地王。

和当年香港在低谷期采取勾地制度的背景不同,上海去年推出外滩地块之际,正是上海乃于全国地产市场之火爆近乎疯狂之时,其时,此举被业内解读为政府给地市降温的一种尝试。

“外滩地块虽然创造了新的地王纪录,但较去年的地王高溢价率,仍然有不小的差距。”美联物业上海区总经理李志仁说。

易居中国分析师薛建雄则认为,该地块的成交价格其实处于政府预期的低位,表明近期的政策调控,对开发商的资金链造成了影响,使他们在拿地时更加谨慎,这种趋势在后面的土地市场中或将进一步体现。

但是,就成交总价客观结果而言,这幅土地反而成了楼市、地市降温过程,突然跳出来刺激市场神经的新地王。

有业内人士认为,外滩地王的溢价率虽然不高,但是,一块地溢价300%,以10亿元成交,和溢价不高,但以近百亿成交,两者对市场的影响,显然是后者更大些。

 上海外滩“地王”:戴志康92亿“猎食”
“勾地制度适合在市场低迷时推出,以节省地方政府成本,提高出让成功率,而上海却相反,想用它来遏制过热的地市,这是有问题的。”

土地财政交接棒?

美联物业的调查报告显示,今年1月至今,上海及全国主要市场成交的土地,溢价率基本都在200%以下,这与去年溢价率动辄破200%、甚至300%的情况大不一样。今年到场竞拍的开发商也十分稀少,平均每块地只有四五个买家到场。

“近段时间内频繁的房产调控威力已在土地市场有所显现。2009年的火热程度正在逐渐退却。”

在外界看来,这意味着地方政府的土地财政在2010年将面临大幅缩水。但外滩地王的成交给出的信号是:可能并非如此。

变数将出现在地方政府出让土地不同属性的配比上。

在2009年的上海地方财政中,房地产的贡献率达到25%。上海人大《关于上海市2009年预算执行情况和2010年预算草案的报告》显示,2009年,上海全市地方财政收入为2540.3亿元,而据多家权威机构统计的上海去年全年土地出让收入,则超过千亿。

“土地出让收入对地方政府不可或缺。”沪上资深房地产人士柴一峰说,2010年宅地市场走低时,相信政府必将寻找用以填补宅地出让收入空白的另一个土地主角,现在看来,商办用地是首选。

仲量联行的一位高层指出,随着去年宅地和住宅价格飞涨,商办土地和商办物业已经被国内外研究机构共同定位为“价值洼地”,2010年,海外热钱涌入中国的首选就是商办类物业。

一个公开的事实是,商办地的出让总价往往较宅地更高,进一步弥补地方土地财政在宅地市场的损失。

以外滩地王所在的上海外滩金融集聚带为例,该区域面积2.6平方公里,以这幅外滩地王最终成交价单位土地超过20万元/平方米计算,即使不考虑今后出让中土地的升值因素,整个区域的土地价值也将超过5000亿元,甚至够整个上海地方财政“吃”好几年。

无独有偶,上海目前正在出让流程中的商办地王级地块,还包括南京东路163地块、苏河湾地王等。不仅上海,即将出让中服地块的北京等众多城市,商办土地呈现全面接力宅地的趋势。

迄今为止,房地产宏观调控主要围绕住宅市场展开,随着商办地块在地方土地财政层面接力宅地,是否意味着一个新的泡沫增长点正在产生?

  

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