爱华网胡葆森是一个熟读《菜根谭》的人。 2007年，《建业》杂志的一位编辑接到胡葆森的一个任务，把他放在一位友人处的《菜根谭》取回。第二天，当这位编辑拿到《菜根谭》时，发现这本出版于20世纪80年代的书，纸页都泛了黄，很脆，但经历了二十余载却依然整洁、没有残页、没有破损，而且几乎每页都可以看到用钢笔画出的句子和旁边写下的短小精辟的读书笔记。 “老来疾病，都是壮时招的；衰时罪孽，都是盛时造的。”企业在行业疯狂、轻松赚钱时期应该熟读这句话。 “居盈满者，如水之将溢未溢，切忌再加一滴；处危急者，如木之将折未折，切忌再加一搦。”此语可以隐喻政府推出的房地产救市政策对房地产行业的巨大作用。若将《菜根谭》中蕴含的警句放在中国房地产的这一轮调整大背景下来品读却有更深的意味。 一 在2009年观点城市论坛郑州行上，胡葆森接受了观点地产新媒体的专访，他把“长期乐观，短期谨慎，果断决策，避免侥幸，从长计议，舍利求存”这句话送给了同行们。在胡葆森看来，面对当前的市场回暖形势，房地产企业要有自己的核心价值观才能基业长青。 这一轮房地产周期性调整之后，胡葆森提出向农民学习生存的智慧，“脚踏实地，是农民与生俱来的品质；本分守己，是农民安身立命的底气；忍让示弱，是农民得道多助的法宝；勤俭致富，是农民恒久持家的秘笈。” 作为中国社会阶层中最为淳朴的一个群体，农民的智慧其实并不高深，但他们承受的苦难太多，所以在苦难中磨砺出来的智慧也显得尤为质朴和沉重。而最为简单的一句，莫为“知足常乐”。 胡葆森说农民从不会怨天尤人，农民也不会贪得无厌，他们相信只有付出才有回报，只有安分守己才能过得平稳而殷实。 然而，这似乎正是中国地产界所普遍缺失的一种精神。在对商业利益的追求中，中国地产界人士往往容易犯下急功近利的毛病。不排除很多地产界人士出身贫寒，曾经拥有过农民的朴素心态，但在中国地产界近几年狂飙突进的大潮感染下，他们已有的一些宝贵精神似乎在慢慢流失。 而现在，正是反思与回归的时候，在这样一个冬季之后，地产界应该向中国的农民致敬：他们同样在这个寒冬里经历了雪灾和地震，经历了干旱和危机，但是，农民朋友们依旧坚守着他们与生俱来的最质朴的精神：知足。 曾经的辉煌业绩，为中国的住宅市场化提供了强大的动力，中国地产开发商们的历史无疑是光荣的，因此我们有理由相信，在这种反思与回归中，中国地产界依然会是一个光荣的行业。 “将自己的心态打回躁动前的原型。”这不仅是渡过漫长冬天最好的良方，也是中国地产界完成自我救赎的捷径。 也许正是由于这种心态，胡葆森的建业也显得稳健尤为稳健。 二 上市成功显然让建业更加“轻松”。 在去年，建业的上市被称为“流血”上市，建业招股价确定为2.75港元，发行5亿股，融资规模为13.75亿港元，与最早80亿港元的计划相去甚远。但是几个月之后房地产市场的极度寒冬中，不少当时期望高价上市未果的房地产企业开始出现资金周转问题。当被问及是否过于廉价时，胡葆森的回答道：“ 抉千金之货者，不计钵两之争。”时至今日，内地地产公司再无第二家成功赴港IPO。 在建业上市之后，胡葆森以“上市答谢”为主题，把全体员工从外地请到总部来，做了一次答谢活动，分十场，每一场大概130人，胡葆森讲了十次话，而且每次都是非常认真的，给员工拿出来最好的茅台，最好的从法国买回来的红酒，答谢员工在上市过程中付出的努力。对此，建业的员工感叹，“冬天”都在裁员、在减薪，只有建业还在答谢。在整个2008年，在牛市中一度捷报频传的的全国性大公司开始活得不那么滋润了，而建业却因为坚持省域化战略避免了高速扩张带来的负面效应，甚至有足够的空间去逆市拿地。2008年下半年，建业一口气在河南的二三线城市拿下5块地。 建业地产[1.73 0.58%]去年在河南濮阳、信阳、开封、洛阳等地还收购了多幅土地，但除了周口市的一块面积约50万平的土地是通过公开竞买的方式之外，其余均是以股权收购的方式取得。 上市前建业的土地储备已经达到480多万平米，但上市成功通过一轮并购之后，截止2008年年底，建业的土储面积已经达到815.4万平米。 而建业上市之后做的另外一件事情则是“琢玉行动”，建业在河南省内18个地级城市的主流平面媒体、5家地产网站显著位置同时刊发了“建业掀起 671百日风暴”的公告，在全省范围内开始了“建业琢玉行动”。建业集团成立了以董事长胡葆森为总指挥的特别行动指挥部，针对671个问题，制订百日突击解决方案，严令各分支机构在2009年3月31日前将大部分问题予以解决。 三 除了熟读《菜根谭》，处于工作状态的胡葆森有时更像一个苦行僧。 一位在建业旗下楼盘买了房子的郑州的开发商告诉观点地产新媒体，胡葆森的办公室就在他住的楼盘里面，“经常可以看到，胡葆森的办公室很晚都亮着灯”。 而在这次城市观点论坛郑州行的活动上，我们罕见地看到胡葆森抨击房地产市场“去市场化”的现象。部分党政机关、事业单位建设集资房、公务员小区、变相进行福利分房的行为成为了胡葆森批评的对象。 胡葆森认为当前房地产市场的去市场化趋势有愈演愈烈之势：违规集资建房，在实践中演变成变相的福利分房；保障性住房建设缺乏明确的标准及要求，制度建设缺位，滋生了钱权交易，激化了社会矛盾；政府加大保障性住房的投资力度对社会投资产生"挤出效应"，不利于调动社会资源；以"90/70"为代表的一刀切政策抑制了市场效率；城市公共设施服务滞后，城市基础设施建设的垄断状态导致高成本通过房价转移到消费者身上。 胡葆森提到，他可能是跟政府吃饭最少的企业，也是跟政府来往最少的企业，甚至逢年过节连个电话都没打过，连个信息都不会发。但如果哪个城市需要什么工程，需要亮点，需要有人去做别人不敢做的事的时候，胡葆森往往都会去做。 “河南省所有新区的房地产开发可能有一多半是我先进去的。”胡葆森认为，这样的行为方式远比请客送礼要好得多。 与此同时，胡葆森也提到他做企业战战兢兢、如履薄冰的态度，“短期要避免侥幸心理。”、“你可能走得非常快，但结果一不小心绊倒了，企业就找不到了。” 当被问到建业的核心优势是什么的时候，胡葆森脱口而出：核心价值观和战略。
以下为观点地产新媒体对胡葆森先生的专访内容： 观点地产新媒体：建业的未来几年的发展战略是什么样的？ 胡葆森：从2002年开始，我们用了7年时间完成了17个地级城市和4个县级城市的布局，这个布局促使我们把规模不断做大。截止到2007年年底，就是我们上市的前一年，按照销售额来计算我们在全省的市场占有率为2.8%；到了2008年的时候，我们在这样一个形势下市场占有率没有降低，反而从 2.8提高到了5.1%。我们希望再用三年到四年的时间，能够占到全省市场份额的8-10%。 就河南而言，我们有近一亿人口，按每年有1.5个百分点城市化率的增长，就意味着有将近200万人要进城。我粗略地估算了下，每人按10平方米计算的话市场需求大约是2000万平米；原有的3000万城镇居民，每年新增加一平方米的改善型需求就是3000万平方米。所以三年前我在制定建业战略的时候，就有这么一个判断——河南在未来十年、二十年的时间内，每年都会保持3000万到4000万平米的新增住宅需求。 观点地产新媒体：您认为此轮市场的调整结束了吗？建业会怎么做？ 胡葆森：不管市场调整不调整，企业还得继续经营，所以过分关注房地产是否见底没有必要。 每一个地产商都要抱着乐观的心态，去制定自己长期的发展战略，这需要我们在看待形势的时候思考一个基本问题，如果你长期不看好这个市场或行业，那你提早转行，把你现在的地做完就赶快转行。 钟伟教授认为，楼市有可能下半年就转暖，当然如果这样的话我更高兴。但你必须要非常谨慎的做短期准备，不能期望在8月份、9月份就转暖，如果不做好这点准备，到那个时候如果楼市没有转暖的话你去补救就来不及了。首先是你不要有侥幸心理，如果你楼盘真正欠银行钱，该砍价就砍价吧，不要老是计算利润率。原来已经习惯于10-15%的利润率，今天资金链只要不断裂就是一个正确决策。具体到每个楼盘你在短期要避免侥幸心理，存有侥幸心理是非常危险的。我经商的这30年得出一个体会，涨价的时候要往后慢一点，不要带头，但是降价的时候、市场不好的时候一定要带头。所以从技术层面上来讲，万科做得是不错的。 观点地产新媒体：您觉得建业跟其他的地产企业相比，它的核心竞争力是什么？ 胡葆森：核心竞争力就是核心价值观和战略，我觉得我们的核心价值观比其他的企业，至少在本地市场，我们的核心价值观更加清晰，战略执行更加坚定。17年了，我始终坚守在这个阵地，坚守在这个行业，所以我觉得我们的核心价值观不断地深入每一个员工的内心深处，深入到他自己的价值取向中。第二个是战略，去年5、6月份在洛阳检查工作时，我总结出来，你去做一个战略的时候，必须找到这个战略的价值支撑。我经常举例子，如果人家手没了，出现残疾，拿脚写字，这叫身残志坚，但你两只手好好的，你用脚在那儿写字的，这叫哗众取宠。你建立省级化发展战略，它虽然很独特，但是必须得是有价值的。我们从以下几个方面去检验省域化发展战略的价值：第一就是品牌美誉度。因为你不出河南，你就在一个省里面发展，你的美誉度要非常高才行。当然美誉度可以量化，你可以找机构去调查，就是它的知名度，或者它的认知度，应当非常高，这是战略价值的第一个支撑点。 第二个价值是市场占有率。只在一个省发展，当然这个省是中国第一人口大省，有1亿人，每年有3、4千万的市场增量，在这个市场上，你的市场占有率要非常高才行。你在这儿才占有1%，那肯定就不行了，万科在全国的占有率都达到了2.6%。我刚才为什么谈到市场占有率呢？这是检验你省级化战略价值的一个支撑点。你没有出河南，你在这个市场上，如果市场占有量不高，战略就没有价值了。 第三就是规模。当然这个规模主要是开发规模、效益规模和盈利规模，就是说你这个规模如果上不来的话，你全国的同行里面，你就会没有地位，战略的价值就缺少一个支撑点。你现在的开工规模、竣工规模、销售规模，最后还得加上盈利规模，要达到全国先进水平，你这个战略才有价值。 观点地产新媒体：房地产企业的未来在哪里？ 胡葆森：房地产行业是一个新兴行业，它的历史在中国只有十几年。你可以参照一些传统行业，或者参照一些发达国家，只有三种形态的房地产企业可以生存长久，第一就是又大又强的企业，像万科、中海这一类的，已经完成了一个积累，已经做得很大很强了；还有一种小而专的企业，公司虽然不大，就二、三十个人，但每做一个楼盘都做得非常精，并且楼盘的定位定得非常准，市场缺什么东西的时候就推这个东西，无论从市场定位、产品品质和未来的服务都做得非常精、非常专。这一类企业不怕小，20个人可以，50个人也可以，这种人可以生存。另外一种是最有特色的那种，比如你专门做旅游地产的，或专门做老年公寓的，就是精、专于某一种产品的企业。所以我个人认为只有这三类企业可以长久生存。 其实，现在房地产企业应当首先想自己怎么生存下去，然后再去影响别人，比如说我们在全国没有那么高影响力，但可以影响河南。这次市场调整中，我首先带头提升产品品质。冬天你不是不知道应当怎么练内功吗？你可以看看我在做什么。第二我不降价。不是要求大家都不降价，资金链紧张的，该降就降，但是不要用广告的方式来比谁的房价低，这样就把这个行业坑害了。 观点地产新媒体：您为什么提出企业要"匀速增长"？ 胡葆森：现在真正能做到有计划意识、有计划能力、有计划实现能力的企业在中国不到十家。所以大家不要急，为什么要劝大家匀速发展？做企业就跟跑马拉松一样，不需要冲刺。因为你的目标就是要生存下去，你走得非常快，结果一不小心绊倒了，企业就找不到了。所以我说匀速前进就是一种心态，你只要一直在发展着，哪怕一年只有10%的增长就是一个非常好的企业。作为房地产行业来讲作出匀速增长是非常不容易的，所以计划能力和计划实现对房地产企业来说是非常重要的，我们从想这件事、从知道这个标准到做出来也用了大约五、六年时间了，我自己认为我们大概2011年才可以进入一个稳定增长期，从战略开始实施到真正做到稳定增长用了10年时间。 观点地产新媒体：在媒体的报道中，房地产开发商的形象似乎不太好？ 胡葆森：中国的地产商是最累的，为什么？行业的配套程度非常低。在美国、在加拿大不需要找钱，有钱的人不需要干活，他专门去投资就可以了，干活的人不需要找钱，你只要有一个好项目马上就会有有钱人来找你。而中国不一样，还得自己去找钱，还得让消费者信任你，还得让建筑商愿意跟你配合。我们为什么没有做大量的精装修的房子？就是现在的建筑商和配套供应等几个方面，很难组成一个和你的标准、追求相一致的战略联盟，很难创造出一个标准一致的让消费者信任的房子，所以中国的地产商非常累。 所以说，我虽然有幸每年在河南媒体评比中被评为最受尊敬的企业家，但这不是一个很好的事情，这个行业形象这么不好，自己还被评为最受尊敬的企业家，我觉得我不能代表这个群体，这个群体确实受到了很多不公平待遇。 观点地产新媒体：您为什么要在两会的提案中提出要警惕“去市场化”倾向？ 胡葆森：今年“两会”我提到了去市场化的问题。现在很多单位特别是有权力的单位，利用自己的权力，拉一个开发商合作，把他们集资建房合法化、商品房化，本来是基建房，搞成了商品房。这是对市场化的房地产最大的一个破坏，也是全国范围内目前比较严重的一个问题。 郑州3月份的销售套数超过1万套，但是那又怎么样呢？在预售的商品房数据里面，我不知道这里面有多少是单位建的房子。 观点地产新媒体：您是怎么处理政商关系的？ 胡葆森：我可能是跟政府吃饭最少的企业，也是跟政府来往最少的企业。别说送礼，逢年过节我连个电话都没打过，连个信息都不会发。但是比如这个城市需要什么工程，需要我们进驻去做，需要有人去做别人不敢做的事的时候，我们一定会响应政府的号召。比如说郑东新区，大家都不敢进去的时候，我进去了。我觉得这种响应远远比请他吃顿饭要好。 观点地产新媒体：您希望资本市场对建业有一种什么样的评价？ 胡葆森：我觉得是这样的，我的心态历来保持的比较好，我认为你不能期望资本市场马上给你一个结论，就像你刚入了大学，刚拿到了入学通知书，你说大学教授最后会给你一个什么评价？一定要看你毕业的时候，你在学校的整体表现究竟如何。你上个本科需要四年，所以我说你要资本市场给你的一个评语，至少得用三到四年的时间。你做出业绩，资本市场才会慢慢地给你一个评价，资本市场现在不会评价你的，他只是凭一种推测，一种判断。根据你过去17年，对你的了解，作出一个判断。上市之后，你还是要用业绩书写你自己的记录——投资者非常简单，就是看你的数字，看你的业绩，你说得再好，你做不出来没有用的。所以说在你的能力没有到那一步的时候，不要经常去做承诺。
