爱华网一线城市房价收入比已经高达14倍，这和日本上世纪80年代末期房地产泡沫时期的数字相当 王磊燕
3月20日，野村控股株式会社董事长氏家纯一在中国发展高层论坛上总结了当年日本地产泡沫破裂的经验和教训：一旦泡沫扩大和崩溃就会导致经济严重、持久的低迷。 《第一财经日报》近日专访了野村证券中国房地产分析师李伟烈，李伟烈加入野村之前，曾在仲量联行担任大中华区研究部主管。 《财商》：对中国当前的房地产市场，你怎么看？ 李伟烈：从中长期的走势来看，中国房地产市场的前景还是相当乐观，因为城市化进程所带来的对住房的需求很大。 虽然，目前中国百姓的住房拥有率达到了80%~90%，但是住房改善性需求很大。 我们调研的统计数据是，从1998年到现在开发商建造的住房面积为37亿平方米，但城市居住人口的住房需求为174亿平方米。因此，房地产发展空间还非常大。 从2004年至今，房价的上升一直表现得比较强劲。其中，在2008年以前是需求推动的上涨，但2009年就比较特殊，房价上涨的幅度为25%，而居民收入水平上涨仅为8%，房价上涨首次超过收入，这是因为宽松的货币政策造成的。而且，政府提出70%土地供应用于开发保障型和中小户型的住房，引发开发商争相竞拍中高端土地，地王不断出现，周边房价自然就要往上走。 今年的房价，我们认为还会维持一定的上涨。因为去年经济形势不好，开发商比较谨慎，在前三个季度调低了开工面积，加之去年的成交量很大，造成今年已建成住房的存货量处于历史新低，这样房价就很难下跌。 但是，明后两年，房价会有所回落。这一方面是对过快上涨的调整，另一方面是去年第四季度新开工面积上升，如果按照从开工到销售一年的周期来算，那么，供应量将在今年年底开始释放，明后两年房价有下跌的空间。 《财商》：综合而言，中国当前的房地产市场对应于日本的什么时段呢？ 李伟烈：从城市化的水平来看，中国目前是46%左右，这相当于日本1965年的水平；从人均GDP来看，中国目前相当于日本上世纪70年代中期的水平。因此，中国当前的房地产市场还是对应日本泡沫前的时代。 但是，一线城市，房价收入比已经高达14倍，这和日本上世纪80年代末期房地产泡沫时期的数字相当，普通百姓靠工资收入是远远买不起房子的。我想，这是因为中国的贫富差距导致的。 现在开发商们是在给大城市中20%到30%高收入人群建造房子，那么70%以上的人自然是买不起。这是中国房地产市场结构性的问题，中国20%的富裕人口需要76亿平方米的住房，供应相对于需求还是存在缺口。因此，中国房价未来还不会像日本那样大跌。 《财商》：当年日本发生房地产泡沫的主要因素有哪些？ 李伟烈：日本当年的房地产泡沫是货币政策持续4~5年宽松的情况下大企业炒作的结果。去年中国的货币政策也是宽松的，但是，从日本和英美的经验来看，一年的宽松政策不会导致泡沫的破灭。 日本泡沫破灭的另外一个原因是，上世纪80年代末，当日本的房价在往上走的时候，他们的经济已经开始往下走了，对于很多企业来说，做实业的回报率不如投资房地产，而大财团疯狂炒作出来的价格没有实体经济产出的财富作为支撑。 《财商》：你觉得中国怎样才可以避免当年日本的房地产泡沫？ 李伟烈：现在政府一些购房优惠政策已经退出，并且会对房地产市场中长期的结构进行调整。现在，一些富裕阶层去买四五套房子，而普通百姓却一套也买不起，政府也已经意识到了这种资产配置的不合理。 因此，未来几年中如果政府开始征收物业税，对控制房地产泡沫将是有效的，这将控制房屋的空置率，对房地产市场中长期发展是有利的。 另外，像新加坡政府那样提供政策性保障住房也是中国可以借鉴的。很多新加坡人结婚住的第一套房子都是政府提供的“组屋”，到了五六年以后，有了钱才开始买开发商建造的“私宅”。我认为，现在政府应该保证最低收入30%~40%的人有房子住。
