供方评价表 张宏伟:房地产调控的不只是需方 还应有供方



在此次调控措施出台之前,房市政策是比较软的,未对市场形成真正的打击。这一轮的调控,也并未出尽“狠招”,还有许多可用的“法宝”并未祭起。比如,在控制房地产业的资金链方面,包括银行放贷、开发商项目开发自有资金比例规定,等等,都还没到最严的时候。

地产市场包括供需两方面,据我观察,这一轮的政策较多的是打压需求,控制投资、投机客买房,针对供方尤其是开发商的政策却手段较软,当然也有所涉及,比如通过增加居住用地供应总量,增加买地首付比例,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应等方法,增加住房有效供给,但总体来说,对供方的调控还不够。

新政之下,短期市场出现了波动,但市场仍处于高位运行,供需关系也并未改变,供应依然短缺。而住房的投资需求、自住需求虽经遏制,仍然比较强劲,此时应该从供方着手,想法把价格往下打一打。我们看到,从去年年底至今,一些旨在增加供应的政策,比如打击捂盘囤地的政策几乎未见成效,今年一季度,从供应量到成交量双双位于5年来的新低。如果成交量被明显遏制,供应量却未见提升,后面房价跌的可能性也就相对较小。

 供方评价表 张宏伟:房地产调控的不只是需方 还应有供方
目前,开发商的资金链相对比较宽松。设法让银行、开发商的资金链都紧张起来,会有利于市场预期的下滑。前几年,对开发商项目开发自有资金比例曾有过从严的规定,要达到35%,但2009年初,受金融危机影响,又默许其回调至20%。这一轮调控并未提及上调开发商的项目开发自有资金比例,而一旦上调,开发商在资金回拢上肯定会加快速度,市场供应就会赶上。此外,还可考虑加息,并提高银行贷款成本等手段,综合考虑土地市场、一手房市场、二手房市场,在产业链的每个环节上都加以控制,自会有利于市场的调温。当然,从宏观经济的角度考虑,可能加息的时机还未到,一旦加息,房地产会降一点温。

这一轮的调控,究竟效果如何,还需要观望一下。此前的一些调控措施,一开始市场有所反应,但过了两三个月,却并不是之前想象的那样。对开发商来说,看到调控之下市场未来的紧张预期,应顺势而为,不要逆势而动。在价格的高点卖出房子,回拢资金,去开发更多其他的项目,对自己也是一件好事。 

  

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