爱华网小产权房受追捧，不能一拆了事 蔡继明委员：治本之道在于“同地、同权、同价” 本报记者 董伟 房价的飙升催生了小产权房。如何处置它，是决策者面前的难题。全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心教授蔡继明向大会提案称，从短期看，政策要承认现实，平衡各方利益，不可一概取缔之，否则可能激起较尖锐的矛盾；从长期看，要深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。 小产权房在一定程度上缓解了“住房难” “小产权房”主要是指在集体建设用地和宅基地上建设的房子。从价格上看，小产权房的价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 小产权房由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房的数量惊人。有人估计，在北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安，这个比例估计已经达到25%到30%；在深圳占的比重就更高，有的可能高达40%、近50%。而根据济南市有关部门的统计，该市全市小产权项目总面积有1000多万平方米。 蔡继明告诉中国青年报记者，小产权房不仅大量、广泛地存在，同时还牵涉各个方面的利益，处置起来不可不慎之又慎。 首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，这使得大量集体土地进入市场流转，创造了更大的收益。其次，城市居民可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了“住房难”的问题。 另一方面，蔡继明认为，小产权房与我国现行的土地管理体制、房地产市场一般的交易秩序相矛盾。因此，国务院多次以会议和通知的形式要求城市居民不要购买小产权房，国土资源部也多次发出“风险提示”。可见，中央政府相当重视小产权房问题。 对于地方政府来说，小产权房在建设与交易过程中没有经过国家征收等程序，各级政府很难针对小产权房的开发过程征收相应的税费或获得土地出让金。因此，有些严重依赖“土地财政”的地方政府对小产权房的开发加以不同程度的限制，一些城市甚至禁毁了部分小产权房建设项目。 游走于合法与非法之间的小产权房 一般认为，催生小产权房的主要原因是城市房地产价格居高不下。小产权房最吸引人的地方在于价格优势。很多大城市的房价长期快速上涨，超出了当时当地一般就业人员的收入水平。而政府经济适用房、廉租房的建设却无法满足住房需求，小产权房存在着大量现实的购买群。 现行土地制度也为农村集体建设用地流转留有空间。蔡继明指出，《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 这就是说，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，农民自建的住房也是可以进行交易的。 国土资源部的一位副总督察曾突出说明：“建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。”那么，在这四种情况下建小产权房，就不涉及所谓“违法”的问题。 “这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个打擦边球的空间。”蔡继明对记者说。 治本之道在于“同地、同权、同价” 目前，农村集体建设用地和城市建设用地产权地位并不平等。城市国有建设用地实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以通过融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，不具有资产功能。 这直接导致了农民在土地快速增值的过程中得不到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%；地方政府拿走土地增值收益的20%到30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。 而农民建小产权房，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；由村集体牵头开发，也不需要开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地给予的补偿金额。
蔡继明建议，对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决予以取缔，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、以科学发展的长远眼光提出对策。 “有些小产权房实际上是对集体土地有效入市流转的一种尝试，不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。”蔡继明说，对于集体建设用地上建设的小产权房，如果能够形成市场交易和合理价格，就应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段去管理，甚至进行大面积的拆毁。 不过，治本之道，他认为在于深入推进土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。农民集体建设用地流转下一步的改革目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。 蔡继明还强调，要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。形成统一的市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格，这才是解决这一问题的根本出路。
