叶檀:商住房因何逆市火爆



5月19日,北京市四部门联合发文,明确自6月1日起,酒店项目改住宅将被禁售,一律禁止分层、分单元销售。但事实却与调控目标背离,据《工人日报》报道,由于商住两用房贷款次数、购房套数均不受楼市调控新政影响,京城热点区域九成商用项目售价整体上扬,租价最高涨六成。商业项目同样火爆的还有上海,5月份上海住宅市场成交量大降,商业地产成交量却增长50%。

商住两用房是栖息于住宅物业与商用物业之间的“蝙蝠”。具商业物业之表,有住宅物业之实。目前一些开发商实行商改住,即将酒店项目改为住宅销售,投资者购买此类房产,看中比周边住宅二手房低10%以上的价格,认为未来的增值可以弥补高税费成本。售房者打出的是风险固定的金字招牌,“不管你有多少套房,都是50%首付,1.1倍利率,买了之后也不影响你今后再买房”。

购房人必须看到,相对于住宅物业,商业物业存在种种不利之处:住宅贷款年限可以达到20年,商业物业最多10年。另外,住宅封顶就可以发放贷款,商业物业必须是竣工验收的房屋,但主体竣工和验收最少相差一年时间,这样的时间差,对于投资者而言,就可能面临市场不确定性。商业物业转让税费也远高于住宅二手交易费用。据测算,假定投资者以100万元购进一套商业物业,以200万元转让,大约要缴纳53万元税收,而且为累进税,即50%以上,最高约62%的利润要“归公”,这个比例远远高于住宅二手房交易费用。

 叶檀:商住房因何逆市火爆

但现在看来,商业物业的高成本反而成了“先天优势”,并推动商住房“逆市火爆”。因为对投资客而言,由于税费高昂、商业物业金融杠杆低,商业物业的泡沫低于住宅物业,价格也相对便宜。反观住宅物业,由于房产税等政策一直处于“但闻楼梯响、不见人下来”的尴尬境地,一旦房价重新回到上升轨道,推出房产税,投资者将面临不可测的巨大风险。

事实上,只要中国收入分配继续失衡,只要税费改革迟迟不落地,只要央行大量释放流动性,资金就会从任何意想不到的角落,住宅物业、商住两用房、大蒜等各个行业,以异乎寻常的方式,突然绽放。如果政府不对商住两用房市场加以控制,又一朵财富之花将盛开。

  

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