爱华网一直在温州本地创业的苍南人郑女士，今年上半年转移了创业阵地，来到杭州沈半路边的善贤村，开出一家300多平方米的善贤旅馆。算起来，这是她们家的第二家旅馆，郑女士的二妹早两年就已经在杭州文二路上开了一家旅馆。“二妹的旅馆生意一直不错，我们也考察了杭州的不少旅馆，行内人普遍反映，一到周末都快供不应求了，在杭州做这个行业比较有信心。”郑女士说。
像郑女士这样把创业目标定在开旅馆的人，今年确实增加不少。从5月初到现在，本栏目接到的热线中，就有10位准备开旅馆的创业者向我们询问物业信息或咨询开业条件。他们准备开的旅馆都定位在50-120个床位、标准间房价在100-150元之间，也可以说是小型宾馆，位置在市郊或车站一带。开旅馆需要哪些具体条件？前期操作和经营规则是什么？本期主要围绕这一定位的旅馆，为创业者展开调查。
图片由“中国店网”提供市场分析
从杭州市公安局的统计显示，到2003年为止，除了星级宾馆之外，杭州市共有2703家旅馆。而在前年年底，这个数字是2373家。上城区今年以来共增加了20多家旅馆。
根据杭州市有关部门统计，今年4月份，杭州市星级宾馆客房出租率为78.32%，同比上升了3个百分点。平均房价为325.85元/间·天，平均每间房每天的收入增加了86.56元，增幅为36.17%。
目前，二星级宾馆的标准间房价大约在250元左右，三星级宾馆标准间房价也在350元左右。在五一黄金周等旅游高峰期，一些三星级宾馆的标准间房价高达四五百元。对于很多在杭州办事的散客来说，无法承受高昂的星级宾馆房价，卫生条件好的中小型旅馆，仍然是他们首选的入住地。到了旺季的周末，杭州各个星级宾馆往往住满了客人，一部分本想在星级宾馆住宿的客源，也流入了中小旅馆。
杭州的中小旅馆入住情况到底如何？我们随机选择了10家不同地段的旅馆进行调查。在调查的旅馆中，全年平均入住率都达到了50%以上，其中有5家旅馆的入住率在70%以上。像西湖边的山和旅馆、武林门的万寿亭旅馆、杭州市中医院旁边的红旗旅馆，入住率都达到了70%-80%。在这几个旅馆里，山和旅馆的标间房价为100-130元，出游学生是主力客人；万寿亭旅馆以普通间为主，房价为60-70元；红旗旅馆的标准间房价是100-130元，客源以医院的病人家属为主。
选址
对中小型旅馆的选址，专业人士建议重点考虑以下四个位置。
一是高校附近。学生族已经成为中小旅馆消费的一个主力群体。像文二路一家旅馆，20个房间，装修布置中等偏下，每间定价是80元。每到周末，周边的学生就会蜂拥而来，看球赛或者聚会等，房间供不应求。旅游旺季的时候，外地大学生成了这里的主力。
学校周边的旅馆，要面对一些农民房改装的简易型旅馆的竞争。高校周边的不少农民房改装成小套住房，比如说，一个80平方米的楼层，可以隔成5个15平方米的小套间，每个套间带一个3平方米的卫生间。这些房子除了长期出租给学生，也有一部分是用来当作临时旅馆的。而且，这些农民房的价格相对正式的旅馆要便宜。
旅馆在面对竞争的时候，势必要增加服务附加值来吸引学生。比如说，在世界杯、欧洲杯开赛期间，推出优惠价，也可以针对球赛都是半夜进行的特点，为住房的学生送点夜宵，在服务细节上打动学生。需要注意的是，受学生寒暑两个长假的影响，高校附近的旅馆一年中会有三个月的淡季。
二是车站附近。这是旅馆最集中的地方。例如汽车东站一带集中了一两百家中小旅馆，可以说是杭州市区中小旅馆最集中的地方。城站火车站、火车东站、汽车南站、北站等也都分布着很多中小型旅馆，并且都能保持稳定的客流。
三是市场附近。把选址地点定在市场附近，比如说灯具市场、建材市场、家具市场等一些中大型的批发市场附近。这些市场一般地处城郊或城乡接合部，在该辖区内往往充当一个物流集散中心的角色，商贸往来频繁，一批经常出差的人就形成较固定的客源。
四是景区附近。相对于上述三个地段，景区附近的旅馆由于绝佳的地理位置，在吸引外来游客上占有优势，但也要支付更高的成本。
前期办证过程
办理证件的手续主要集中在消防、卫生、环保三个环节，派出所、工商等部门也是必过的。整个过程共需要三个月的时间。
通常情况下，6、11、12月是杭州旅游淡季，旅馆也相对进入淡季，开业时间尽量要避开这几个月。前期的办证和装修工作如果同步进行的话，总共要近3个月的时间。最好能在淡季的时候选好地址并装修，9月份以后正好进入经营的旺季。
办证第一步：准备好身份证复印件、房产证复印件和房屋租赁合同等证件，到旅馆所属的工商所报审旅馆的名称。正常情况下，一天就能拿到该项审批结果。接下来，就可以去所辖区的消防、卫生和环保三个部门办理许可证。特别提醒：为了保证效率，这三个部门应该同时去跑，而不是完成一个跑一个。
办证第二步：过消防关。消防大队对旅馆的审批主要包括两方面：前期的建筑审核和装修完毕的验收。最初的10个工作日内，经营者需要准备好旅馆的设计图纸，包括平面图、立面图和剖面图，配合消防大队完成建筑审核。然后根据消防大队办事窗口所提供的内装修审批表和办事指南，按照消防部门的建设意见书，选用装修时用的套管、窗帘、石膏板、地毯和木材等装饰材料。
如果产品生产商能出示符合国家防火性能标准的合格证书，材料就可以直接用于装修。反之，就要把材料的样品送到消防产品质检站检测。一般来说，样品检测的总费用在4000元至5000元之间，需要半个月至一个月。比方说，PVC套管检测费要1800元，需要一个星期。窗帘、地板和石膏板等样品的检测费用各需500元。装修完毕后，消防部门会在7个工作日内到现场验收，主要针对消防通道的设置等，并会对一些样品进行监督抽样。
办证第三步：过治安关。消防部门通过对防火措施的验收后，会给出消防意见书，这是公安局治安大队发放特种行业经营许可证的前提条件。除此之外，旅馆门窗、出口等防盗设施都要按照要求跟进，服务员要进行两天左右的治安培训。在前期准备过程中，一定要和当地派出所联系，派出所会要求业主的电脑和派出所联网。
办证第四步：卫生许可证审批。拿到工商部门的名称审核后，就可到辖区卫生局办理卫生许可证。卫生局办事窗口要对以下条件进行审查：有内部卫生管理制度和从业人员名单；内部人员必须经卫生知识培训和健康体检后，办好健康证；旅馆的总平面图和工艺流程设计平面图；卫生设施和场所检测。备齐上述材料，就能通过初审领取申请书，然后，卫生监督所会到现场审查，审查合格后的3-5个工作日内，审核签发卫生许可证。
办证第五步：环保审批。
有了初步意向的选址，还要先到环保分局办理登记手续，环保部门根据登记的内容进行实地审核。对周围的环境考察主要有两个方面：生活污水是否进入市政污水管道、空调装置的位置以及中央空调所带来的噪声控制。如果开的旅馆涉及餐饮业，那么旅馆的位置就不允许在居民楼等敏感地区。在限定的距离范围外，还必须在居民房最高层高以上安装油烟净化器；如果旅馆内增设棋牌室等娱乐场所，环保部门就要考虑由此可能产生的噪声，比如说外来车辆的噪声，场所内的喧哗等。通过现场审核后，环保部门会出示一个同意开设的文本。经营者可以据此申领工商部门的营业许可证。但是，在接下去的一个多月里，环保部门还是会根据国家水污染、大气污染和噪声污染的相关指标，对经营中的旅馆继续考核。如果考核通过，则发放排污许可证，反之，经营者会收到限改通知书。
办证第六步：领取工商营业许可证。
消防、卫生和环保三个部门的审批工作完成后，就可以去领取工商营业许可证了。
规模和前期投入
个体私营旅馆的经营面积在600平方米-1000平方米之间，以一个标准间16平方米的面积计算（包括3平方米的卫生间），除去走道、楼道等公摊面积，600平米大约可以分隔成30个房间，近60个床位；1000平方米最多可拥有近50个房间。
当然，房间多少，最终要和旅馆的定位有关。最好分成几个不同档次，以便客人有选择的余地。
投资旅馆不用很多流动资金，主体投入基本上都在前期，主要指的是房租和房间的配套设施。
设施投入和采购：以定价100-150元的标准间的旅馆设施为例。
房租因地段和规模大小而异。房间硬件上装修的花费则大同小异。以目前比较普遍的四星级条件的标准间为例，房间的装修、家具和电器配置总花费需要近万元。除了防盗窗的安装外，卫生间的洁具配置是装修的大头。瓷砖、吊顶等装饰材料之外，必备的还有淋浴器、淋浴房、抽水马桶、梳妆台和一面镜子。把这些产品的价格均定位在中等偏下的水平，那么这里一共要3000元上下。家具包括两张床连同一个床头柜的配套组合，两张床垫、被套和桌椅等，预计的花费在1000元左右。此外，就剩下电视机、空调和热水器的配备。
旅馆配置的折旧率很高。一般而言，三四年就要全部更换。配置的采购途径不一，杭州市陶瓷品市场和位于九堡的家家好市场的酒店用品广场，中高低档的宾馆旅馆配套用品都有。彩电、空调等电器类产品直接去厂家批量购买，可以得到工程价。
比如，家家好酒店用品广场的某个店内，一套床上用品，包括了床单、被套、被芯、床罩、枕头、枕芯、毛毯，总价为233元。一次性用品中，牙具、牙刷、浴帽、梳子等洗浴六件套的总价只要0.55元，拖鞋0.25元/双，卷纸0.25元/筒。对一般的小旅馆来说，这个档次已经足够了。不过，一次性用品要拿到这个价格，至少要订1000份以上。
通过二手市场找家具、床上用品，是很多小旅馆创业初期喜欢采用的途径。星级宾馆两年就会对配置做大更换，很多宾馆酒店更换下来的配置最后都以很低的价格直接给了回收公司，再由回收公司转卖给别人。如果要到宾馆掏旧货，要提前半个月或三四个月说好，最省钱。
一张床至少要准备三床被套，其中两套备用换洗。由于小旅馆的价位不高，为了节省成本和便于管理，房间里往往不装电话，总服务台配公话就可以了。
如果想省事，酒店用品市场的一些商户同时承接所有旅馆配套设施的采购，包括电器和家具，直接由他们报一个价格，就可以解决了。
回报率估算
一般情况下，如果租金合理，一个旅馆的日平均入住率能达到40%，在经营上就能确保收支平衡。
以杭州某旅馆为例。业主租了两个楼层共600平方米的场地，共改装成27个房间，除了标准房之外，还有少量的普通房和单人房。每个楼层都另隔出一个消毒间和两个公用卫生间。经营者向房东租过来时，房间都已经以旅馆的要求装修好了，并且配好了所有的家具。我们以这个旅馆为例，核算一下这家旅馆的支出与收入，来估算旅馆的回报率。
主要支出。一是21万元的年租金；二是18万元的前期配置等费用：包括购置电视机、空调、热水器，安装或改装防盗设施和办证过程的所有支出。假设电器家具等物品4年后更换，除去2万元的前期办证费用，剩余的16万每年约耗费4万元；三是人工费。经营者全权管理，不计工资。3个服务员，每人月薪600元，一年共计21600元；四是税收和管理费。以每个月1000元计算，一年共12000元，一年下来，主要的四项支出一共303600元。
一个房间如果开房，运行成本包括了空调、电视和热水器每晚所耗费的10度电费，加上水费、一次性用品成本费、被单和毛巾的干洗和消毒费用等，总的开销是16元。假定旅馆的平均入住率为50%，以365天来计算。这一笔运行开支是78840元。
以一年平均入住率50%计算，每个房间的平均房价为100元，得出此旅馆一年的营业额是492750元，毛利是110310元。以这样的支出，这个旅馆每天必须至少出租10个房间，才能达到收支基本平衡。
经营提示
☆注意治安风险
旅店业归属特种行业，每天接待来自不同地方的客人，特别要提防不法分子进入旅馆。在开业过程中，必须和当地派出所联系，公安会要求旅馆安装与公安部门联网的电脑。每个住宿的旅客都必须登记身份证，同时将这一情况即时传送给公安部门。
旅馆最易发生的犯罪现象是赌博和卖淫。如果被派出所发现了这种情况，旅馆业主也要被罚款。所以，培训服务员重要的一点是，要让服务员及时地发现这种情况并制止。比如，发现异常情况，服务员可以借送水等理由进入房间确认一下，应该采用比较巧妙的办法来制止。比如，让总台打电话告诉房客，今天晚上可能有派出所民警来查房。一般情况下，正在做坏事的房客都会很害怕，大多结账了事。
☆卫生风险
客人选择旅馆第一指标是干净卫生。卫生监督所在检查时，要求比较严，会拿棉球在新换上的床单擦一下，然后去检测上面的细菌有否超标。消毒房也是卫生检查的重点。如果被抽查到不合格，一般情况下是整改，再不合格就是罚款。
☆关联服务要到位
旅馆是一个服务性行业，周到的服务才能拉住老客户。像沈半路上的善贤旅馆，由于服务周到，已经吸引了周边几个经营户长期在这里包房间，在淡季稳定了客源。在高校附近的旅馆，每到球赛季节，有的业主还会主动把旅馆里最好的电视机调到看球赛的学生房间。
服务台上要备交通时刻表、当地的报纸等，让外地来的客人感到出行方便。
