爱华网系列专题：《从无到有拥有自己的餐饮店》
签好店面房屋的租赁合同
租赁店面需要慎重考虑，这中间最重要的步骤就是要签订房屋租赁合同，如果稍有疏忽，就可能会使你的餐饮店遭受损失。只有做好这项工作，餐饮店的经营才能得到保障。
东北人小江，于2007年变卖了老家的房产，与家人一起到南方谋发展。小江一心想有所发展，他打算在深圳搞餐饮。机缘巧合，最终看中了某街道南路的一块商铺。10月，他开始和商铺管理者商谈租赁商铺开办东北餐饮店一事。
小江在谈判租赁合约时，进展十分顺利，在约定签约的当天，商铺管理者提出要和小宋签阴阳合同，并将报至房屋租赁管理办公室备案的一份合同中的租赁面积减小。谈及其中的好处，对方表示，这可以规避上缴一部分费用，至于节省下来的“成本”，也可以使得小江从中受用。经过一番思想斗争，小江答应了对方所提出的签阴阳合同的事，而商铺管理者也将之前敲定的价格又相应下调了一些。
小江十一月份和该商铺管理者签署了房屋租赁合同书。最终，在送去备案的那份“阴阳合同”中，涉及到1、2两层的租赁总面积为178.6平米，每月租金为11232元，而在他与对方实际履行的“阴阳合同”中，1～2两层租赁面积为399.11平米，租金为15601.55元。按照规定，合同的期限为6年，该处物业每月的管理费标准是3元每平米。当日，在缴纳了相应的前期租金、物业费以及押金3.3万多元之后，小江得以顺利进场，至此，他的东北餐饮店也迈出了第一步。
餐饮店于2008年2月正式开张了。开门营业的当日，小江欣喜异常，但是，他并没有料及餐饮店之后的经营之路会走得如此艰辛。从初期的短暂红火，到后来的惨淡经营，小江的餐饮店只用了很短的时间，便画出了一幅高开低走的曲线图。后来，餐饮店几乎是入不敷出，连续多月的亏损，终于让小江无力再将生意维系下去。
鉴于当初签订的租期是6年，小江单方面提出中止合同关系属于违约行为，他将无法拿回所垫付的3万多元押金，但在转租未果的情况下，他只能接受这样的结果。期间，租金、管理费、人工、加上餐饮店前期的投入，小江投入的资金就已经接近40万元。
2008年8月，在与小江签订了约定终止合同，并签署相关的终止说明之后，该商铺管理者最终将铺位租给了一家日本料理店。偶然的一个机会，小江得知该店与某装修队装修合同中涉及的1层面积为78平米，这个数字让他大为吃惊。因为在先前他与商铺管理者所签订的“阴阳合同”中，总计399.11平米的租赁面积由1、2两层的多块区域组成，而1层与2层区域虽然形状不同，但面积相差并不是太大，如将399.11的总面积一分为二，得出的结果显然与78平米相去甚远。
换句话说，签了阴阳合同，一心以为拿到了“低价”的小江，实际却被多收了近一半的面积，仔细算来，多收的租金、管理费以及押金就大约有10万元。
得知自己被“骗”后，小江也多次找到商铺管理者交涉，但对方以合同终止、双方合同关系已经结束为由，未予理睬。不得已，小江于2008年9月向人民法院提起诉讼。
法院在经过调查审理后，以商铺管理者合同具有欺骗、商铺管理者故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，和提供虚假情况，存在合同欺诈行为，最后宣判商铺经营者返还多收受害者小江的部分款项，并要求追加经济赔偿共计25万多元。
开店秘笈：
1.直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后不必要的麻烦。
2.出租承租双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任予以确定，一般在合理期限内由出租方负责维修或负担维修费用。
3.合同的起止日期一般由出租方确定，由于租赁合同签订后一般不再变动，所以经营者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。
4.明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，必须编制清单，注明完好程度，以作为租赁合同的附件。
5.出、承租双方首先要统一面积的计算标准，一般应以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。
6.经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别是要检验水电、暖气、燃气和排水设施等是否可以满足经营的需要。
7.合同中对违约行为要做出规定。在合同运行过程中，如承租者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，承租者可通过仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，方可签订房屋租赁合同。
经营者购买商铺需注意
由于店铺市场相对住宅市场而言因受政策影响较小，投资回报又被看好，因而在各类型商铺中，尤以适合餐饮行业的商铺最受欢迎。不过，在目前的餐饮商铺投资中，因设计缺陷、配套不到位等导致商铺不符合做餐饮标准从而引发纠纷的情况时有发生，投资者和开发商都需引以为戒。
2006年6月，武先生看中了龙翔小区推出的产权式商铺，“就是感觉这里的商铺地段好、面积合适，特别适合做餐饮，所以武先生才决定投资，购买时销售人员也反复承诺自己的商铺做餐饮绝对没有问题，可放心经营。”
于是，武先生就爽快地交了10万元的定金，又签下预售合同，合同中对商铺的水、电、煤各项配置都有明确的规定。等300多万元总价款付清，武先生在10月拿到了所购买的商铺。
事实证明，武先生的眼光的确不错，拿到商铺后很快就有租客上门。武先生与做餐饮的孟先生签订了租赁合同，租金每月19000元。但到了装修时，懂行的孟先生发现，商铺设置的电容量为15千瓦，达不到做餐饮起码需要25千瓦的行业水平，由此坚决要求与武先生解除租赁合同。并非专业人士的武先生也傻了眼，只能解约。
不过没过多久，武先生又找到了新租客，把商铺租给了同样做餐饮的毛先生，每月租金20000元。但，意料不到的是，这次的后果更为严重，毛先生那边差不多马上装修完了，最终发现商铺内的煤气接头没有设置到位，还有排污管道设计因缺少油污沉淀器也不符合行业要求，导致餐饮许可证批不下来，无法开业。
又气又恼、进退两难的武先生跑去质问开发商，开发商方面只是表示煤气管道已接近社区，入户操作正在申请；至于电容量问题，合同约定的就是15千瓦，并不存在违约的情况。但武先生认为，开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，现在商铺有设计缺陷、配置不符合餐饮标准，就是违反了当初的承诺，应当承担一定的责任。
在目前买卖双方僵持不下的情形下，武先生决定向法院起诉，要求开发商承担电容量增容、煤气接头入户、排污管道改造以及赔偿租金、佣金等经济损失的责任。
开店秘笈：
1.规划、设计、配套要考虑周到，有的商铺项目是由烂尾楼改造的，内部设置还是好多年前的水平，根本不符合现在标准，但在销售时说得很好。
2.投资者应具备相应知识，具有一定的风险意识，购买时不要只想到餐饮商铺是市场热门，租金比其他类型的商铺高，保值升值潜力也相对较大。
3.买房人在决定投资前应先请教一下业内人士，并向开发商问清有关情况后让其做出书面承诺，最好还要查验一下规划设计。
五、餐饮店的特许经营
餐饮业采取特许经营方式是在直营的基础上招募加盟店，实行总部下并设直营店和加盟店。建立特许经营体系，是一种知识产权的总体授权或转让。餐饮业采取这种特许经营，运用这种方式实行扩张，是盘活自身资产及融资的一种形式和手段，既可以赚取合理利润，又不涉及高资本风险，从而可以更有能力、更高效率地以最低的资本迅速实现自身的发展计划。
餐饮店特许经营的必要性
随着社会经济的发展，人均收入的普遍提高，各种餐饮店、大酒店如雨后春笋般的迅速增多。而大量洋快餐的登陆也对竞争激烈的传统餐饮业提出了严峻挑战。
随着洋快餐的大举进军，一种新的餐饮经营模式——特许经营逐步受到广大餐饮投资者的关注。
2006年某餐饮店在该地区又开设了20家分店，这一数字为该餐饮店已开分店的总和。该餐饮店提供的数据证明，餐饮店迅速增加的特许加盟店能够加速该餐饮店的开店计划。
该餐饮店于2007年8月在该地区开设了第一家特许加盟店。仅半年多时间，该餐饮店已在该地区开设20多家特许加盟店，平均每个月开设特许加盟店的数量在两家左右。越来越多特许加盟者的加入，可以缓解该餐饮店开店的投资压力、加速餐饮店开店的需求。
该餐饮店在该地区大批量发展特许经营店。而且，该餐饮店的特许加盟店选择不仅是部分居民收入较低和城市规模较小的城市开设，而且也推向更大更广的城市。
特许经营改变了传统的小生产经营方式，有效地降低了经营成本，扩大了市场占有率，给企业带来了巨大的规模效益。大力发展连锁经营是餐饮业提高经济效益的有效途径和必由之路。国内有识之士已开始利用特许经营这一有效手段发展生产经营，如北京全聚德烤鸭集团、东安饮食集团、天津狗不理集团、大连渤海餐饮店集团等都走在了国内餐饮业特许经营的前列，对行业的规模发展起到了推动作用。|!---page split---|
开店秘笈：
1.卓越顾客服务的需要，特许经营的运作基础是“标准化、简单化、专业化”，即“3S”原则。这是一个操作技术很强的“知识化、手册化”的过程，达到“全方位、统一”的开展卓越顾客服务的目的。
2.终端建设的需要，与“经销、代理”对比，通过特许经营建立的销售终端显示出更强的稳定性、规范性，更能体现“以顾客为中心”的经营理念。
3.减少投资风险的需要，投资风险得到有效的化解。
4.减少扩张成本的需要，由于不需或很少需要直接投资建立终端，扩张大资金压力得到有效的缓解。
5.增加企业的市场竞争力，由于变成了指导者，企业可以从大量的具体经营、管理事务中解放出来，可以更多地进行科技、营销等方面的创新，进而增加企业的市场竞争力。
6.组合社会资源，实现企业的内部式扩展，把社会上众多的中、小资本整合起来，实现“企业、加盟商、社会、顾客”的共赢局面，从而实现内部式扩展。
7.把无形的资产投入变成有形的资产产出，完成由资本输出型向知识输出型转变。
餐饮店加盟项目有哪些流程
在上海正式开放特许经营计划的某餐饮店，经过现代人的管理方式及完善的特许经营制度，仅仅几年时间，就在上海开设了50多家分店。目前它已成为上海味道最美、价格最廉、环境最好的连锁加盟店。
特许加盟是该餐饮店主要采用的方式，每一家餐饮店特许经营店初期投资约需15～20万人民币，其中包括一笔为其5年的10万元人民币加盟费和一个月的训练费。训练的内容包括店面管理、厨房和水吧技巧等。另外，该餐饮店特许店开业后，每个月缴纳5000元人民币的管理费。
据上海餐饮有限公司市场部一位人士介绍，该餐饮店每年开的分店在5家左右，目前上海有50家分店。2008年9月28日上海又开设了分店，扩张十分谨慎。
负责该餐饮店的毛先生在选择餐饮店加盟者时非常严格。该餐饮店的加盟者要将“该餐饮店”看作是一个事业。加盟该餐饮店的首要条件是必须认同该店的品牌、经营模式及经营理念；最后是加盟者须亲自经营管理，并接受该店的专业培训及考核，考试合格者方可开店经营。
该餐饮店在管理方面主要是采用地区代理来管理业务的方式。地区代理是指在每个拓展店设立一个驻区办事处，每区均有一位熟悉当地业务的驻区代表，负责该区的培训、推广、管理等事务。在上海，该餐饮店成立了中外合资上海餐饮有限公司并设有分店和区域代理。
该餐饮店的“原始味道”终于被近乎苛刻的加盟店选择了，为树立统一品牌、保证产品质量打下了良好的基础。这也是该餐饮店特许经营成功的保证。
开店秘笈：
1.在决定了你感兴趣的特许经营的业务类型之后，选择10～20个特许企业进行调查。在初始调查中，你需要收集尽可能多的关于这些企业的信息。
2.全面调查的方面之一是访问或打电话给现有的特许企业的加盟者，将受访的加盟者对你说的话，和特许总部的披露文件及公司手册中提供的信息进行对照和分析。访问那些经营失败的加盟者，向他们问同样的问题。然后比较两组答案。如果成功的加盟者是因为拥有那些失败的加盟者所缺乏的背景和经历，那么你就应该在这些方面对自己的优势和劣势做出切实的分析。
3.如果对特许经营的方式和某品牌体系感到满意，那么你就应该着手访问该公司总部，以便获取关于这一特许经营项目的进一步的细节。
4．经营分析，如果不能从某个特许经营项目中赚到钱，那就没有必要向它投资。在预测某个项目的赢利能力时，需要估算销售额、工资、净利润、所需总投资、投资回报、净现值、回收期和收支平衡点。所有这些参考数字都能帮助自己保持特许经营财务良好的状况。5．寻求专业人士支持，在检查过经营状况之后，请一位资深顾问(律师、会计师、银行专业人士或其他的商业专家)再审查一遍。因为有专业人士支持，自己对特许经营企业的投资，不论在金钱上还是在时间上的投入都将会节省且更有效。
6．特许经营合同和注册商标许可协议，仔细阅读将要签订的实际合同内容，不要急于在这份合同上签字。聘请一名律师来审查一下合同。为了确保合同和协议已经包括了所有必要条款，需要与律师一起，仔细核对要点。
7．做出最终决策，假如已经得到了使自己对该项目感兴趣的足够信息；已经对每一个特许经营项目的大量加盟者进行了访问或电话联系；已经去过了特许者总部；已经作了充分的经营分析；已经仔细审查了合同和协议，那么就可以作决定了。
加盟条件
开展特许加盟业务餐饮连锁店的必须要具备一定的条件，而潜在受许人也必须达到特许人的要求才能入选成为加盟者。一般来说，加盟的条件是：要求具有一定的餐饮经验和管理能力，并具有敬业精神；热爱餐饮行业，具有创业激情；认同公司总部管理理念；接受公司总部的管理；愿意参加总部的各项培训，遵守各项管理规定；具有合作精神，具有一定的投资能力。
最具活力的经营方式是特许经营，特许经营的一个重要的发展是在国际特许经营方面，为产品和服务开辟新的市场空间。小天鹅在继续拓展中国内地市场，向纵深方向发展的同时，还开拓了台湾、澳门市场，另外韩国、日本等地商人的加盟事宜也正在洽谈之中。
从1982年只有3张桌子的一间重庆火锅店发展到2001年“全国连锁餐饮十强”的规模，何永智深深体会道民营企业要保持持续发展有多难。现在，小天鹅的核心技术——火锅底料已经实现了规模化生产，辐射全国的配送中心也已经建成。他们还与成都市烹饪专科学校联合办学，为小天鹅提供了丰富的人才储备。
集团总裁何永智终于可以说：小天鹅已经冲破了中餐连锁的种种障碍而得以快速发展，这在加盟条件上不容忽视。
首先是特许加盟者要坚持以心换心，不急功近利，与加盟商一起共同维护和遵守良性的商业秩序，对加盟商实行区域保护，确保加盟商利益。现在，小天鹅有20％以上加盟商开两个店以上，30%～40%的加盟店由老加盟商经营着。
其次是特许加盟者要以小天鹅为金子招牌，能够迅速开展更多的经营管理者。
2002年到2003年6月底小天鹅特许加盟店已近2000家，营业面积150160平方米，营业额5.12亿元。重庆小天鹅集团因特许经营事业的突出成绩连续三年被评为“中国连锁百强”企业和“中国餐饮100强”企业。小天鹅餐饮连锁公司总经理被评为“2002年中国连锁企业优秀管理者”。显著的社会效益与经济效益证明了连锁经营的成功，使小天鹅在全国餐饮连锁业中成为了一块金字招牌。
现在，小天鹅集团总裁何永智女士作为重庆火锅协会会长和重庆火锅业界的领头人，她的经营理念、创新精神继续影响着中国火锅餐饮业的变革与发展，而她在民族餐饮连锁上的选择加盟者的传奇经历，更是火锅业界浓墨重彩的一笔。
开店秘笈：
1.掌握现代特许经营的运作原理，了解特许经营的经营特点及相关法律知识。餐饮连锁企业要发展特许连锁业务，利用别人的资本和人力资源来发展自己的事业，必须全面掌握特许经营的运作原理、经营特点，才能建立一个有效经营的特许组织。否则，将会导致失败。
2.具有对特许经营体系进行良好管理的能力。餐饮连锁企业开展特许业务，必须拥有科学高效的组织机构和现代餐饮企业的经营管理经验。连锁企业总部的管理能力必须足以指导和维持整个组织的正常运行，如市场开发、人力资源配置及开发、日常经营业务的控制等。
3.必须具备一个能被社会公众广泛接受的企业形象。通过精心设计的鲜明并具有个性的CIS识别系统，能迅速引起公众注意，并得到目标顾客群青睐。餐饮连锁企业要吸引潜在受许人以及广大顾客，必须具备一个深得公众好评的企业形象。
4.所提供的餐饮产品及服务标准必须具有规范性，经营模式必须具有统一性。这也是餐饮连锁企业本身应具备的特性。开展特许加盟业务，是将本餐饮企业开发的餐饮产品、服务及经营体系，以营业合同的形式授予加盟店在规定区域的经营权。所以，对其产品规范性与经营模式统一性的要求很高。
5.所提供的餐饮产品必须具有独特性。餐饮连锁企业要吸引众多加盟店加盟，并且使其乐意支付一定的经营权使用费及履行其应承担的义务，必须有其他餐饮连锁企业无可比拟的独特的产品优势及吸引力。
制定出受许人所应具备的条件
一个好的加盟者，是特许经营成功的基本保证。若在选择时没有慎重考虑，很可能会导致加盟店经营失败，甚至影响整个连锁企业的公众形象和信誉。因此，餐饮连锁企业应制定出受许人所应具备的条件。
邹先生是某餐饮店的老板，他在选择受许人的资格方面，主要有以下几点要求：1.受许人必须具备企业家精神和强烈的成功欲望；2.受许人必须具有较强的商业背景，尤其应具备处理人际关系和财务管理的特殊技能；3.受许人必须愿意参加培训项目，培训项目需要全力以赴，并可能需要较长的时间才能完成；4.受许人必须具备独立财务资格，并且准备将其全部的时间和精力投入到餐饮店的日常经营活动中；5.该餐饮店总部不提供任何财务支持，受许人必须自备资金，或通过信贷机构。
只有选好了加盟者，才有可能经营成功，邹先生在这一点上做的很成功，也由此在餐饮行业好好赚了一笔。
开店秘笈：
1.受许人的经营意识。无论受许人是个人还是组织，连锁总部都应把受许人是否具备专业性的经营意识作为首要的选择条件。并且，还要看受许人能否全身心地投入加盟店经营。
2.受许人的财力。潜在受许人必须具备一定的资金，也必须在加盟店投入自己的资金。适度的资金投入能对受许人产生有效的刺激，这是特许权交易中的一个基本特征。
3.受许人的管理组织能力。加盟店的日常运作是否顺利，取决于受许人的管理组织能力。所以，在选择受许人时，应考察受许人以往的实际工作经验以及管理组织能力。
4.受许人对特许人的信任。受许人若对特许人提供的体系方法和经营诀窍缺乏信任，必将影响其遵守特许体系规则及其与特许人之间的良好沟通。所以，为了达到一个共同目标，即特许经营的成功，受许人必须拥有对特许人的高度信任。
