爱华网（二）市场及财务可行性研究报告的主要内容 1、酒店所在地区概况 1.1 基本情况介绍 1.2 经济发展情况 1.3 交通设施状况 1.4 主要旅游客源结构 1.5 酒店所在区域介绍 2、项目地理位置分析 2.1 周边区域状况 2.2 交通便捷程度 2.3 与需求来源邻近度分析 2.4 项目地点优劣势分析 3、竞争酒店市场概况 3.1 酒店市场整体环境 3.2 竞争酒店概况 3.3 需求分析 3.4 未来新增酒店供给情况
3.5 整体市场预测 4、设施需求 4.1 市场定位分析 4.2 客房设施定位 4.3 餐饮设施定位 4.4 会议设施定位 4.5 娱乐设施定位 4.5 其他设施定位 5、经营预测 5.1固定和变动成本 5.2营运现金流 6、投资分析 6.1 预计成本 6.2 税前内部回报率 1.5酒店规划设计阶段 在 “经营理念”设计的基础上，形成规划设计阶段性成果,即给设计师提供设计指引及相应的设备与系统要求，为其后的详细设计提供依据。通常，阶段性成果会包括形成平面布局方案、机电方案和装修设计方案等，以协助设计师及供应商更好地理解和把握“经营理念”。在一些建筑布局已大致确定的项目中，平面布局草图将显示出各功能区域的大约比例、相互之间的关系，以及客人、员工、货物的交通路线。 经营管理方案设计。经营管理需求是经济可行性研究的重要数据基础,无论是在投资决策时还是在设计时,以经营管理为根本要求的研究做得越细致,项目的质量就会越高。一个优质的设计方案应该是经过综合分析比选后的最优化方案,需综合平衡使用者、经营管理者、经济或规划等方面的需求,兼顾艺术效果。同时,设计工作由总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程, 期间出现个别细微调整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在开始时未被考虑到或未充分地考虑, 就会导致修正设计方案的难度加大,难以达到理想效果, 并且造成时间及资源上的极大浪费。所以说，市场调研和经营管理方案等设计的基础工作很关健。 功能布局设计。功能布局设计必须科学、严谨，同时又符合酒店运营规律。(附件为英国著名酒店研究专家劳森在二十世纪九十年代经过对全球酒店规划设计进行了大量的调研之后，总结了部分酒店设计与经营间的规律性资料)。 机电设计。机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，体现酒店先进性的重要方面。机电设计与酒店运营息息相关，是酒店服务品质的重要组成部分之一，是酒店保持其高运营标准的根本保证，更是酒店未来的利润中心之一。 机电设计要遵循以下原则： ◆合理性，能满足酒店运营的需要； ◆科技性，要使用成熟技术，保证运行的稳定和维护的便利性； ◆因地制宜性，根据当地的状况，进行有机利用； ◆经济性，运营在相对在较低成本上； ◆前瞻性，具有技术领先，满足管理和使用者的最大需求； ◆环保性，符合国家法律法规要求。装修设计。装修设计方案是对酒店装修风格、功能要求等进行详细阐述，以达到设计师能把握细节的标准，满足各种使用和需求功能。 （一） 功能布局方案 1、酒店理念及等级 阐述酒店的星级、客源类型、位置、房间数量、餐饮和娱乐设施以及设计理念和风格。 2、设计流线和主要物征 2.1设计流线系统：分为客人流线、服务流线、货物流线和信息流线四大系统 2.2主要特征： 2.2.1客房数量，包括行政楼层、无烟楼层等特殊客房的比例 2.2.2各餐厅餐位数，包括各类型餐厅以及大堂吧、行政酒廊等 2.2.3多功能厅面积 2.2.4各类型会议室面积 2.2.5各娱乐功能设施面积 3、客房 3.1面积，基本类型客房的面积 3.2房型分析，各类型客房的比例 3.3客房设施，包括家具、电器以及装饰品等 4、公共区域 4.1 大堂设施和面积估算 描述大堂内设施和面积，包括但不限于总服务台、礼宾部、行李寄存处（贵重物品保险室）、公共休息区域、商场、鲜花店或精品店、团体接待处、公用电话、公共卫生间、垂直交通工具、商务中心、前台办公室等。 4.2 餐饮设施和面积估算 描述各类型餐厅的设施和面积，包括但不限于餐厅入口、餐厅堂座区、包厢及客座区、收银台、备餐间、餐厅办公室、中餐的海鲜池（如有）和出品明档（如有）；西餐的自助餐台、送餐部、饼屋等等。 4.3会议设施和面积估算 描述各类型会议设施和面积，包括但不限于中小型会议室、多功能厅、前室、储藏室、控制室等。 4.4娱乐设施和面积估算 描述各类型娱乐设施和面积，也包括各娱乐设施中的功能设施和面积，例如：游泳池的水面、平台、仓库、储藏室、更衣间、卫生间等。 5、后勤区域 5.1厨房及仓库 5.1.1描述各餐厅厨房的面积，包括但不限于格类型餐厅厨房、多功能厅厨房、面包房等。 5.1.2描述厨房所需仓库的面积，包括但不限于冷库、干调类库、酒水库等。 5.2仓库 描述酒店各类仓库的面积，包括但不限于玻璃瓷器、清洁和办公用品、卸货平台、垃圾房、其他(工程材料)、仓库办公和收货区等等。 5.3洗衣房 描述洗衣房及其辅助设施的面积，包括但不限于洗衣房(车间)、污秽布草仓库、干净布草仓库、制服房、化学品储藏室、压缩机房等 5.4行政办公区域 描述各行政办公室及其所包含的辅助设施的面积，包括但不限于客房部、餐饮部、财务部、市场营销部、安全部、工程部、人力资源部、服务中心（总机、客房中心）、弱电机房(IT)等。 5.5员工生活区 描述与员工生活有关设施的面积，包括但不限于员工通道、员工餐厅、洗手间、医务室等。 6、机电部位 （二）机电设计 1、空调、通风系统描述 2、给排水系统描述 3、供电系统描述 4、供气系统描述 5、垂直交通系统配备描述 6、消防系统描述 7、报警系统描述 8、弱电集成系统描述 9、建筑防雷系统描述 10、网站、办公智能化系统描述 11、会议音响和智能化系统描述 12、酒店标识系统描述 13、室外景观系统描述
