爱华网城市基本容量与发展潜力
孙亚清回忆说，两年前卓展来沈阳准备投资时，对这个城市的基本容量进行了广泛的调研，其中包括：人口、现有的商业发展状况、未来的提升空间、是否有机会吸引更多人气、是否处于饱和状态等等。 数字显示，“十一五”沈阳市经济增长年均将保持13％，力争达到15％；人均地区生产总值将比2005年翻一番；沈阳目前常住人口740万，又有百余万的流动人口，其消费能力和消费速度可想而知。“不选择沈阳，是一种遗憾。” 申福则认为：如今北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，开发较快，此时投资恐怕回报不明显，而沈阳不断拓展新的发展空间，使投资者都想搭上这班快车，错过机会就等于错过了实力的积累。 “金廊”交通条件便利 “‘金廊’是城市的交通主轴和‘中央商务走廊’，卓展的地理位置可谓四通八达，凡是机动车行到此处都得减速，更重要的是，卓展可以满足有车族购买的个性化需求。”投资专家姜伟如是说。
而孙亚清坦言，让卓展放弃选在太原街、中街开设卓展的原因，除了上述商业街很难寻觅到占地如此大的地块外，更重要的是，上述商圈交通不够顺畅，影响有车族消费者的购买欲望。此外，卓展所在地公交网密集，且有规划中的地铁二号线穿过，这种开放式的交通，将给卓展带来成倍的商机。 说起自己的选址，芳宾国际相关负责人更是称赞有加：芳宾国际位于青年大街五里河商圈，而青年大街是一条日车流量5万辆次、直贯城市中心的快速街道，其两侧的经济发展会相当快。而且，芳宾国际占据了距桃仙国际机场只有15公里的青年大街南端点位，是市内任何百货企业都无法相比的。明年，桃仙机场高速公路将改造成双向8车道，“十一五”规划中，桃仙机场还将扩建为2000万人次的旅客吞吐能力。申福憧憬说：未来，国内外宾朋从桃仙机场进入沈阳，首先映入眼帘的百货店便是芳宾国际。 遵循“布点理论” 孙亚清说，长春卓展就开在重庆路的商业街上。从经验上说，在成熟的商圈开设百货店，客流量大且稳定。开在相对生僻的地点，需要有一个培育客源的过程，但在沈阳“金廊”开设卓展，培育期不会太长。 按照经济学说中的“布点理论”，商业选址时，先看一个商圈的吸引半径。一般来说，比较大的商圈的吸引半径可达10公里左右，如果所开设的店正好处于两个商圈的辐射、吸引半径10公里之内，这个点位就应该是比较有潜力的点位。随着顾客认知程度的增加，该点位会像扁担一样担起两个商圈的“合力”。 “目前，中街、太原街两大成熟商圈分别处于‘金廊’两侧，‘金廊’上的卓展及其它正在筹建的百货店，不但属于两个商圈10公里半径之间，更处于中间点位，所以百货业没有理由不选择‘金廊’。”姜伟说。 周边环境符合企业自身定位 据姜伟分析，市场营销学中的“4P理论”认为，产品、价格、地点和促销对于投资来说十分重要。这要求企业选址时还应该研究店址周围的消费者的构成，及构成者的需求与欲望。 “企业的经营理念、定位要与企业周边群体的消费概念相互匹配。市府广场周围有政府机构、银行机构，而与之相关的服务企业都需要咨询、中介服务，比如会计服务、法律咨询和百货服务等。从发展的角度分析，‘金廊’这一区域对于上述服务类产业将会有成功的机会。”姜伟说。 卓展也正是看到了市府广场、惠工广场、北站等地区良好的人文环境，及周边的写字楼、银行、中介机构中的“白领”人群。这些未来的中产阶级，将是卓展的目标消费群体。此外，卓展周围的格林豪森等高档社区，也是其选址的重要参考。 如今，卓展有运筹中的华锐（北站附近）、中国百货零售业老大———上海百联为伴。从某种意义上讲，卓展很希望周围“大树参天”，只有这样才能形成稳定的商圈进而实现共赢。而五里河商圈内的芳宾国际，面朝万豪、喜来登等五星级酒店，憧憬着奢侈品服饰的五星级市场。 “金廊”具有细分、差异化空间 百货店选址与产品定位息息相关，两者都要充分分析顾客的心理。一些高端、消费能力强的消费者，不愿意到嘈杂、喧闹的大众百货店购买商品。卓展于是以中高档客户为目标消费群体，而芳宾国际和西武定位于高端奢侈品消费群体，这种以个性化和差异化定位的百货业，将是“金廊”两侧乃至沈城百货业态的总体发展趋势。
