爱华网国内旅游产业，一个产品的全面过时朝阳产业。随着消费感受和旅游体验需求的多样化，游憩方式正从传统观光型向休闲度假型过渡。
旅游业综合性强，又繁杂多面化。综合的度假游涉及宾馆酒店、餐馆、运输、文化、娱乐、体育、保健美容疗养、博彩、会展、生态和观光农业、加工工业、技术产业等多个行业。旅游业的发展能直接带动城市媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐（游乐）的发展。
旅游业的历史沿革主要经历过以下阶段：
80-90年，原始资源利用期，圈起来收门票与初步接待。
90-95年，资源开发起步期，基础设施建设与观光旅游期。
95-08年，开发转轨期，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品行成。
04-15年，资源深度挖掘器，情景设计与体验旅游。
16年，大旅游时代来临，后资源开发期，休闲度假与生活方式。
大旅游时代，不再是狭隘的观赏游览行业。大旅游时代具有经济、社会、文化、环境等多种功能的大旅游产业格局，覆盖面宽，影响大经济效益，关联效益突出。
旅游的运作和延展，能够提升城市空间功能规划理念，打造城市品牌形象，行成城市特色风貌，聚集城市人气，开拓旅游建设新模式，影响第三产业发展，解决就业，贡献税收和GDP，同时，推进三农问题解决，实现离土不离乡，无污染地取代企业的部分功能；提升农业产品结构，消化农村剩余劳动力、减轻农民进城压力，改善农村生活环境，提高农民收入；最终形成城乡两级共生融合、平衡协调和可持续发展的经济格局。
步行街、SM、中央游憩区（新天地、三里屯、什刹海）等是城市休闲的核心区，城市旅游产业链接驳城市运营。把旅游和城市名片的打造、城市旅游、周边旅游、景区旅游结合，行成整个以旅游产业为依托的城市经营理念。
开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务管理、营销推广，行成旅游产品的运作经营。
旅游项目开发模式包含自行策划、管理、投资的自发开发和专业策划、管理、有投资商，有策划和规划的自主开发。当然也有扮演开发和招商开发双重角色的选点、招商模式开发，通过政府和投资人招商，有土地和资源，招进一些投资人进入开发。开发区域一般为单一项目开发、成片整体开发、目的地整体开发。开发投入时序一般是小资金滚动开发、阶段性分期开发、一次性完整开发。将单一产品项目的开发和符合产品结构的多产业结合形成综合性开发模式。旅游开发土地利用性质为游憩区开发、旅游房地产、旅游城镇。
旅游项目设计包含游憩方式设计、景观设计、商业模式设计、开发流程设计。
游憩方式设计主要包含功能结构、布局、观赏方式、路线游乐设施选型、内容策划、故事编撰、情景化场景布置、体验模式、特色餐饮、特色住宿、特色纪念品等。
景观设计主要包含标志性建筑策划设计、植物造景与园林景观设计、功能建筑设计、建筑造景与建筑景观设计、品牌形象及道路引导标识系统设计。
商业模式设计包含卖点策划与分析、收入点设置、收取结构设计、营销模式设计、品牌策划、渠道策划、传播策划、促销、岗位设置、运营管理模块。运营管理模块又可以区分出来，主要包含管理团队、人资、开发、投资估算、财务预测、投资分期、融资、开发流程、杠杆运用、商业模式整合。
旅游度假项目开发的三阶段五期：
开工准备阶段 投资决策与合同签订
管理架构与运作策划
开工准备与政府审批
工程建设阶段 资金运作与工程建设
开业运作阶段 开业筹备与运作
投资决策包含对旅游资源评价、开发价值预估，资源、市场、交通、环境、政策考察及投资可行性报告（投资价值评价）提交，作为决策依据。签订合同的地块性质是名胜风景区、重点文物单位、森林公园、地质公园，还是世界自然与文化遗产。合法控制的核心是旅游特许经营权，包含门票收益权、项目开发及招商权、核心土地购买权。要求政府配套交通、水电等设施建设等，划定红线，确定开发用地和建设用地。
管理架构梳理，组建开发团队。前期工作部做好开工建设前的准备工作。委托旅游投资顾问公司市调；委托旅游产品策划机构产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府报批，向社会招商。工程管理部建设准备和工程施工管理。景区管理部负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高经济收益和社会影响力。
旅游商业运作策划是在前期项目可行性市调基础上提出的园区整体运营思路。不是单一的依托前期规划设计院或产品规划为主的公司提交的规划、策划方案，而是聘请专业旅游项目开发咨询公司编写《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。以及为国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资及子项目投资人招商引资等编制相关可行性报告，再由公司内部论证研究，站在城市和市场的角度，为项目快速回笼投资成本，并以项目持续旺场经营为目标导向，由公司旅游策划部修正策划，确定执行阶段的运营策划思路，在执行过程中，进行实施、调整、再实施，以做到适合园区经营和符合市场规律。
在旅游商业运作策划环节应做好总体战略、开发、建设、投资、融资、营销、管理等环节，整合细化，行成行动计划。产品策划及项目运作策划要求有明确的主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等。
资金运作及招商引资确定合作伙伴，落实投资种子资金。信贷资金建设资金缺口。在不失控制权的基础上，项目主体设计为有限责任公司，争取引入战略资本。项目附属工程，景区接待设施、服务设施、拿出一部分项目招商引资，引入专业投资人，对游乐设、酒店、商业等项目合作或独立投资。
完成基础设施、景观、接待设施、游乐项目的建设后。竣工验收需持竣工验收证书等资料到旅游局办理旅游经营许可证。跨县市区景点，报上一级主管部门。
准备开业，在工程竣工前，筹集营运资金，招聘、培训员工，采购生产物资，建立供货渠道，制定营销计划和制度。服务人员包含讲解员、技术、环卫、保安、营销等。旅游标识系统，卫生系统（厕所、垃圾、排污）、保全保障系统、游览服务系统、接待服务系统完善。注重软建设，通过规则、流程、培训等管理工作，引导到位运行。营销理清渠道，品牌推广等开业前一个月全面展开。正式开业营运一年后，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。
旅游地产的投资和开发，表现为门槛高、投入大、回报慢的特点，城市旅游业的发展离不开地方政府的支持，想要这种高投入的商业模式，能够持续回报，离不开多联杠杆的操作。
一、政策杠杆：提供极好的政治操作平台，绿色GDP政绩观、调整产业结构、新时代下的经济发展思路新理念、政绩策划行成以旅游开发为依托的政绩方案，让政府全力支持开发，获得低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等。
二、规划杠杆：通过旅游总体规划修编，编制整体规划，让项目在国际、全国、区域定位大大提高，协调好高规格评审会议，大规模炒作，产生巨大影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大支持。
三、营销杠杆：造势炒作，景区管理提升、热点营销，人流、财流，撬动融资和招商引资。
四、土地杠杆：低价获取景区周边土地为核心资产，通过三重杠杆运作，实际土地升值，以商业房产、旅游房产方式，实现最大收益。
五、融资杠杆：融资和招商和依托收购兼并、政策优惠、低价获取大量资产。
旅游地产的投资和开发，应该读读《文物保护法》《风景名胜区管理条例》，要知道风景和文化资源资本是不得转让资本及经营权的。所以投资旅游应遵循以下定律：
一、先进行产品策划，再编制规划，通过规划获取建设用地。
二、先签订旅游特许经营权，再锁定核心地块，获得相关资源权益，区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键。
三、先设计商业运作模式，再在投入资金；
四、先把握运营思路，找准赢利点和运作方式。
旅游产业链整合，应主打泛旅游概念，延伸旅游产业，超出观光、休闲、度假等传统旅游范畴。将会展、运动、康体、娱乐、餐饮等纳入旅游产业链。发挥核心地块、核心项目的区域聚集和经济带动作用，带动一个区域的城市化进程，行成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、旅游小城镇等多个功能区，多种商业姿态的综合旅游度假观光区。推动区域旅游房地产和商业房地产的发展，泛旅游产业在很多国家和城市被广泛作为提升城市功能和城市经营的有效手段。
正视旅游投资开发风险，城市容易开发的地块和旅游项目基本被开发，资源独特的一般都在交通不便区域，成本奇高，可进入性差。投资风险也大。在旅游城市，旅游资源更为丰富，机会相对多些，但竞争也相对激烈。旅游项目的开发，对项目的独特性、服务、配套等要求越来越高。旅游业的发展和旅游模式的更新换代太快，应从把战略目光方长远，预估十年以上的独领式开发，又能就近打响区域，保证项目热度。
正如旅游业内人士所言：一个项目三年不变，就会变为陈旧产品。
旅游投资门槛高、回报周期长。旅游产业链“泛旅游产业”，应无缝链接城市景观、城市特点、城市旅游景点、房产等战略伙伴，做活旅游，同时能尽快回笼投资成本，将泛旅游产业“链动”起来，就像城铁，行成大旅游群体的全城联动，是做大旅游和做活项目的关键。
为保证旅游项目独一无二的独特性和不被超越，应充分挖掘本土文化。如定位以演艺为核心的项目，最好紧邻景区，园区既有数千人的大剧院，也有七八百座的中剧场，一两百座的小剧场和影院，让演唱会、舞台剧、话剧，都能找到合适的场地。另外演艺中心周边还应有艺术工作室、个www.aihuau.com性商业、特色餐饮和主题酒店等与之关联的商业形态，从旅游演艺到城市演艺，打造城市文化（演艺）综合体。像宋城项目，通过演艺中心、演艺群的打造，每亩能产生125万元的效益，这就是城市文化（演艺）综合体的魅力所在。
旅游项目定位之初，还应采取实证科学手段，深度研究细分市场，对客户结构、游客结构差异、游客需求差异、服务要求差异、游客购买行为、游客消费行为、时间安排、消费能力、旅游组织方式等定性定量相结合的实证研究。
旅游项目开发应以人为本设计游憩模式。人本主义是方式设计的灵魂。深挖地脉文脉，才能标新立异。旅游度假策划和营销应“以品牌为核心的整合营销传播技术模式”打造旅游度假的首选地、必选地和目的地。
旅游是预卖产品、过程化产品和服务消费产品，品味、核心、主线及营销活动，应该服务于或帮助产品调整提升、管理流程再造、服务培训升级、分销渠道运用、价格战略实施……旅游消费不同于一般商业消费，他的结构特点是异地预先消费和本地现场消费。旅游消费趋势表现为自助旅游趋势、服务深度化趋势和精细化旅游趋势。
