医疗机构选址不合理 如何查看你的项目选址是否合理
在你为你的创业项目选好一个商圈后,对你的商圈评估也是开店前必须做的一项工作,大多是靠有经验的人员的经验来论定,因此评估的结 果可能各不相同。不过普遍来说,调查经验丰富的老手,其评估结果比刚加入评估作业的新人要更准确。因此,开店新手如果怕经验不足而影 响评估的可靠性,那么可以请教行业内经营良好的店铺主人,或请相关专家协助,千万不可掉以轻心。 1.商圈评估步骤 在商圈的评估过程中,数据化、定量化的评价数据是非常重要的,可将人为的干扰因素减至最低。在地点位置详细图中,可了解周围250米 内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系,进而判断该点的位置是否理想。商圈评估一般可分为以下几步: 第一步:确定资料来源,包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析调查等;
第二步:确定调查的内容,包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度; 第三步:对商业圈的三个组成部分进行确定; 第四步:确定商圈内居民人口特征的资料来源; 第五步:根据上述分析,确定是否在商圈内营业; 最后一步:确定店铺的区域、地点和业态等。 2.商圈评估方法 商圈评估的方法有很多种,但常见的主要有以下几种: a.根据区域位置进行评估 如果顾客需要历尽艰辛才能到你的店里来,那么即使住得很近,这地方也不能算进你的商圈。相反,如果你的店交通便利,附近又有各具 特色的货品专卖店,那么客人即使住在几十公里之外,心理上也不觉得远,就可以算进商圈内。 b.根据商圈的形状进行评估 因为上下班或顺道而常从店门前经过的人,很可能会买东西,所以该客人居住的地方也能列入商圈;而那些即使住在附近却从未光顾你的 店铺的人,其所处区域也不包含在商圈内,所以商圈的形状通常并不规则。 c.根据实际消费者乘车或步行时间进行评估 无论未来顾客以何种交通工具前来,选址时都应该亲自用走路或乘车方式,顺着顾客购物的路线,看看道路的坡度、公共汽车线路及等车 时间等状况。估算一下顾客若到你的店铺购物,坐公共汽车需花多少时间等车、坐车,还有对单行道等交通*及塞车地点、程度,出入停车场是 否方便等,也都应该有所了解。 如此沿路测出消费者实际上经过的距离,做上记号,最后把这些点连起来,就能掌握商圈范围了。 d.修正初步估计商圈 最后的工作就是对已初步确定的商圈进行修正,主要途径就是根据所经营的商品或服务,对店址附近的顾客进行调查。 3.商圈评估报告 商圈的评估报告综合反映了整个评估工作的过程和成果,也是评估机构承担工作责任的书面凭证。实际工作中,商圈的评估报告是以商圈 简报的形式出现的。 a.商圈简报方式 演绎法:此方法是一种慢慢导入结论的方法。先按照商圈调查所收集到的各种资料加以分析,再得出最后的结论。 归纳法:此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即在简报一开始,便提出此商圈何处适合开店及开何种类型的店铺,然后再以各 种收集到的资料来支持此一论点。 b.商圈简报的规范 商圈简报的内容应包括:商圈范围的确定,商圈特征的分析,人潮及交通状况的分析,消费特征与人口特性的分析,可能净利的推算,本 商圈的优、缺点评估,他日可供设店的有利地段及发展情况,最后的结论等。一般情况下,商圈简报按以下步骤来进行: 用商圈简图的投影片确定商圈的分界线。 介绍商圈特征,包含说明商业干道旁的建筑、行业形态及分布家数。制作住宅特色的幻灯片,说明此商圈的建筑情况及分布密集度;制作 集会场所的幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型;制作优秀竞争者的幻灯片,并用竞争者分析表加以说明。 介绍人潮及交通状况,包含户数及人数的投影片,说明固定住户及人口情况;人潮分布图的投影片,说明平日及假日的人潮状况及走向; 公交路线的投影片,说明公交车的往返方向,公交车乘客下车后的走向,以及未来客运系统对本商圈的影响。 教育程度分配图的投影片,说明教育分配情形;消费者平均收支情况分配图的投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人生活上的支出 。 简介可能净利的推算,制作可能净利预估表的投影片,说明各立地点的预估收支情况。将此商圈的优、缺点逐一分析,说明此商圈可供设 店的地段。简述未来的发展情况。
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