爱华网不少连锁企业已经是地产物业的“新东家”、“二甲方”了，已经成为“类地产商”、“准地产商”了——运营独栋或者大面积商业物业已经非常多见了，自建或者直接购买商业物业的行动时有发生，地产商在做的很多事情，他们也都在做了，而且做得非常棒，在某些方面可以与一流地产商并驾齐驱了。
任何一家连锁企业的物理网点扩张，一定是以地产物业为前提和基础。事实上，连锁企业在地产物业中早已经不是乙方的位置了，不少连锁企业已经是地产物业的“新东家”、“二甲方”了，已经成为“类地产商”、“准地产商”了——运营独栋或者大面积商业物业已经非常多见了，自建或者直接购买商业物业的行动时有发生，地产商在做的很多事情，他们也都在做了，而且做得非常棒，在某些方面可以与一流地产商并驾齐驱了。
“类地产”的四种方式
地产物业是连锁企业的生命线。地点的有无，决定了连锁企业的商业疆场；地点的好坏，决定了他们的业绩。连锁企业再也不愿意看房东的脸色，再也不愿忍受飞涨的租金：他们或者把物业门店“化整为零”转租，或者拥有物业门店产权，或者与物业业主共同运营地产经营，或者先购买物业或与房东签定物业长租协议，再转租给使用者。这四个具体方式说明，国内的连锁企业已经具有了“类地产”特性。
根据笔者掌握的材料，我愿意在业内首次提出连锁企业的“类地产”特性，并在下面做详细解析，希望引起连锁企业和地产商的足够重视和深入探讨。
——直接购买或者自建物业，拥有物业门店产权
众多上市零售企业在连锁扩张中，或自建物业，或收购门店产权，频繁购置商业地产在零售业内成为一种投资新热。
苏宁电器公告显示，苏宁2007年已投10亿元左右在上海、武汉、常州、郴州等地购置店面。家电连锁龙头国美电器同年也启动了优质商铺收购计划，8月斥资1亿多元购置了天津南楼店物业。
热衷收购地产物业的不只是家电连锁，一些拥有雄厚资本的百货企业也加入其中。2007年3月在香港上市的浙江银泰百货表示，将用8亿-10亿港元开设新百货店及收购门店物业，到下半年，银泰百货已收购了杭州一家门店的产权和杭州海威房产33%权益。7月份在港上市的香港新世界百货也表示，将用6亿元收购一些门店的物业产权。
连锁企业在快速的扩张过程中，租赁店面一般都受周期性因素的局限，往往导致自己的经营成本出现不确定等问题。而连锁企业一旦拥有赢利前景良好的物业产权，一方面企业可以更好地掌握自主经营权，另一方面还能减少租金压力，保持长期稳定的经营。
——把物业门店“化整为零”转租
在现实的经营中，不少连锁企业已经在把物业门店“化整为零”转租。在商业地产前景看好的情况下，大型连锁零售企业购买物业“进可攻退可守”，零售商既可以选择自主经营，也可将其出租或出售，转型为商业地产商后，可获取稳定的收益。
——与物业业主共同运营地产物业
事实上，一些国内外顶级连锁品牌进入国内之后已经采用了分成制与与物业业主共同运营地产，等等，这种模式减轻了连锁企业直接的租金压力，尤其是销售淡季的经营压力。
——先购买物业或者与房东签定物业长租协议，再转租给使用者
麦当劳等世界连锁巨头是这种合作模式的发明者和长期实践者。麦当劳是卖汉堡包起家的，麦当劳最出名的也是它的汉堡包，事实上，现在麦当劳公司的收入其实主要不是销售汉堡包，而是房地产收入。绝大多数业外人士不知道，麦当劳公司拥有自己的房地产公司，该公司早在1985年一跃成为美国资产最雄厚的房地产公司之一。
麦当劳：连锁企业“类地产”的经典样本
如果要寻找连锁企业“类地产”的经典样本，国际餐饮连锁巨头麦当劳应该率先入围。
到20世纪80年代中期时，麦当劳的9 300家餐馆中有60%的房地产是属于麦当劳总部的，来自加盟店的收入中的90%属于房租收入，麦当劳的“类地产”财技玩得炉火纯青。
然而，麦当劳摸索出“类地产”的财富秘笈并不容易。
在开创麦当劳事业之初，克洛克遇到的最大问题就是验证以寻找到出资盖餐厅的投资人。他为了保证连锁店的质量，坚持只卖个别连锁的特许权，而不出卖地区连锁权。但是，连锁经营的加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的圭地费用和4万美元的建筑费用，更无力争取贷款。为此，克洛克想出了一个办法，成立麦当劳连锁加盟房地产公司，负责寻找合适的开店地址，以20年为期的合同租赁土地和房屋，然后将店面出租给加盟店，获取其中的差额。这样既解决了加盟者开店的困难，又增加了公司的收入。
不过，真正开创麦当劳房地产事业的人并不是克洛克，而是连麦当劳公司的员工都不详其情的哈里·桑纳本。
桑纳本在1956年放弃了在黛斯蒂公司的总裁职位，加入麦当劳。他在麦当劳工作了10年，为麦当劳谋划生财之道，其中包括大胆经营房地产战略。
克洛克虽然对房地产并不是太懂，但凭着自己敏锐的直觉，他认为经营房地产不仅会给公司增加一项重要的收入，而且手中多了一根管理加盟者的“鞭子”。于是，麦当劳连锁加盟房地产公司成立了。
麦当劳连锁加盟房地产公司网罗了一批房地产专家。他们乘坐麦当劳公司配备的三架飞机飞遍全国各地，为麦当劳寻找地点合适和价格便宜的房地产。就连克洛克本人也随身携带着几本像电话簿那么厚的资料，飞机每飞过一个地方，克洛克都要拿出这样的书翻一翻，看看有没有可能在这个地方开一家餐厅。
麦当劳最初的策略是把眼光瞄向郊区。当时的郊区还处在开发前的阶段，到处都是空地，只有加油站的数量在不断增多。
克洛克敏锐地意识到郊区的发展潜力。于是，他给麦当劳房地产公司的人下了一道命令：到学校、教学和新住宅区附近去寻找可供利用的地皮。
由于一切都处在发展时期，土地并不难买，而麦当劳房地产公司给予的优惠使房地产主实在难以抵挡它的诱惑：他们可以获得一笔贷款，用这笔贷款在他们的地产上盖起一座怪里怪气的红白色相间的建筑，然后以每月500~700美元的租金租给麦当劳公司20年。
按照桑纳本的办法，麦当劳以每月500~700美元的价格从房地产主手中租得的店面，在签订租约时不允许房地产主带有“定期调整租金”的条款。然后，他再把店面转租给麦当劳餐厅经营者，加上两到四成的租金。
按照麦当劳总部与加盟店之间的合同，加盟店除了至少向麦当劳总部缴纳租金的40%以外，当餐厅达到一定的销售水平时，还要按营业净利润5%的比例缴纳增值租金，而且缴纳的比例逐年增加。因此，只要承租的加盟店不倒闭，总部至少可以从房地产上获得40%的租金。
对于加盟者首期需支付的7 500美元保证金（1963年后升至1万美元，以后又升至1.5万美元），其中的一半在15年后归还，另一半在20年合同期满后归还。麦当劳房地产公司再以合同为抵押向银行取得抵押贷款，然后不仅可以把贷款作为购置这批房地产的首期支付款，还可以进一步购买房地产。
麦当劳的房地产战略取得了巨大成功，麦当劳产业迅速铺开，用克洛克的话说：“这些餐厅完全是用人家的钱盖起来的。我们自己一分钱都没花。”
到20世纪80年代中期时，麦当劳的9 300家餐馆中有60%的房地产是属于麦当劳总部的。来自加盟店的收入中的90%属于房租收入，麦当劳几乎没有承担什么风险损失。在这些餐厅中，平均每月只有500家不能按照标准比例支付服务费，也就是说，麦当劳总部可以从绝大多数的餐馆收取8.5%的房租金和3%的服务费。因此，麦当劳公司一跃成为美国资产最雄厚的房地产公司。1985年，麦当劳的土地资产超过西尔斯公司，达到41.6亿美元时，纽约证券交易所把麦当劳列入道·琼斯工业指数。
麦当劳的房地产战略不仅为总部带来了利润，同时，由于总部控制了房地产权，加盟者必须保证自己严格地按照《麦当劳手册》规定其各项活动，否则他们将会失去这一房产的合法使用权。
在20世纪五六十年代，虽然加盟连锁店在美国已成为连锁体系发展趋势，但是加盟店与总部的纠纷不断发生，甚至诉诸法庭，而法庭往往是站在加盟店一边来限制总部。在这种形势下，许多连锁加盟体系深受其影响，有的甚至走向没落。相比之下，麦当劳利用其独特的房地产战略有效地保护了自己的利益，使加盟店按照总部的规定进行食品生产和餐厅管理人员培训，按期缴纳服务费。
由此，房地产收入已成为麦当劳收入的支柱之一，也是其独特的经营战略之一。
