爱华网由于商业地产开发具备较高的复杂性以及不可预测性，因此也使众多实力雄厚的开发商对于商业地产“望尘莫及”。可是面对巨大的利益诱惑，一些不具备开发商业地产经验的开发商只好照搬市场上现有的成功商业项目的开发模式，以达到使自己的项目也可以像这些成功的项目一样为自己带来可观的回报的目的。但是，商业项目仅仅依靠建筑上的复制就能获得成功吗？复制确实是一条通往成功的捷径，但是在照搬的同时还应注意哪些问题呢？ 我国商业地产市场上现有的复制模式有三种：一是复制外国具有异国风情的特色商业项目，如北京昌平北七家地区的拉斐特城堡；二是复制国内优秀的商业项目，如上海新天地；三是复制自己公司品牌中成功的商业项目，如万达广场。无论是上海新天地还是万达广场，均为成功的商业项目，但是在众多的追随者之中成功的项目却寥寥无几。究其原因，我认为一个特色商业若想成功，是需要“天时、地利、人和”的各方面条件的支持，而仅仅凭借简单的外表复制却不得其精髓，是无法使复制的商业项目获得同原项目一样的成功的。 特色商业的经营之道 任何一个成功的特色商业项目都是在客观条件下进行规划和定位的。以上海新天地为例，它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 在造就上海新天地成功的诸多因素中，具有老上海特色的石库门功不可没。但是假想一下，以上海新天地的地理位置和周边人群的消费力，石库门如何允许被拆除，开发商会放着如此优越的一大块商业地块不要，而非要留着既影响形象又占大量面积的石库门吗？答案也许会有所不同。但正是石库门的保留政策才导致开发商必须另辟蹊径，把劣势转化为优势是该开发商的聪明之处，这也才造就了石库门成为了上海新天地的一个亮点。可以这样理解，石库门保护政策也许就是上海新天地的“天时”，一个促使该项目朝着特色商业发展的催化剂。 特色商业除了具备特色之外，仍然需要一般商业项目成功的必要因素，那就是繁华的地段以及旺盛的消费需求。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，是车流、人流的汇集之地。除此之外，上海作为一个国际性的大都市，融合了东西方的不同文化和不同人群，他们对于各种文化的接受程度以及较高的消费能力都是国内其他城市所不可比拟的，如果石库门的景观被其他城市的商业项目效仿，当地的消费者能否接受并把它当做特色来看待尚属未知数。因此，上海新天地的成功也是依靠了“地利”以及“人和”的独特优势。 复制建筑还是复制精神？
商业项目，尤其是特色商业的复制是需要多种客观条件的共同支撑才能使复制的项目获得同原项目一样的成功，而这一点在现实生活中是很难达到的。但是，“复制”对于开发商来说是一条通往成功的捷径，在商业地产领域中没有经验的开发商都愿意效仿已经成功的项目来使自己可以在这块“大蛋糕”中分得一块。因此，“复制”仍然被许多开发商所用。如果开发商业项目必须通过“复制”之路，那么复制什么才能使项目长久经营下去呢？ 答案当然是复制精神，建筑只是一个商业项目最表层的东西，通过独特的外观、亮丽的色彩也许可以吸引到一部分从未到过本项目的消费者，但是如果没有整体的规划定位以及产品布局就不会使一个商业项目从内而外达到其最大的价值体现，同时也不能为消费者创造一个良好的购物环境，最终导致的结果就是丧失绝大部分的消费者再来本项目购物的欲望，而长久以往下去，人流的逐渐减少将会降低许多品牌商户的进驻意向。消费者、商户对于本项目双方意愿的共同下降便是一个商业项目即将走向没落的标志。因此，仅仅复制建筑是完全不够的。 商业项目的成功主要依靠其精准的市场定位、合理的业态布局等内在因素而绝非表面功夫。这些内在因素也就是需要众多开发商复制的“精神”。所谓的精神，是指在运作商业项目时要遵循的主旨和规律，虽然商业项目的种类和形态各有不同，但是导致这些项目成功的因素却是大致相同的。因此，开发商在准备复制一个成功的商业项目时，关注的重点应该放在商场内部而非外部，本质而非现象。 总的来说，复制商业项目是可行的，但是复制的对象才是重点。仅仅依靠建筑外观的复制不足以使项目获得成功，只有在认真研究其成功背后运作方面的特点和规律后，并且根据自身的条件加以利用，才能真正取其精华，不仅仅是成功项目的单纯复制，而是作为具有其独特内涵的商业项目被市场所认可。
