上海商铺投资风险 投资风险较大的几种商铺
近期, 楼市高位缩量,而商铺销售却保持较好的态势,可见商铺是最受投资者欢迎的投资品种之一。商铺既有使用功能,也能在周边的商业氛围形成之后快速增值,因而国内一直有“一铺富三代”的说法。 市场上推出的商铺不少,形式多种多样。从业态分,有购物中心商铺、专业市场商铺、商业街商铺等;从经营模式分,有返租销售的、带租约销售的、自营投资的;从产权分,有只卖产权的、也有只卖经营权、二者都有的。五花八门,由于销售代理商的生存和发展压力,其高级策划师们也就“只有想不到,没有做不到”了,当然,这一切必须建立在合法的前提条件下,而开发商们也是不得不狠狠地“笑纳”。开发商吃项目的胃口好,“差钱”成了永恒的困难,几个股东坐下来喝茶,意见统一,卖商铺正是最佳的解决方案。 商铺多了,就如人类一样,有好的也有坏的。富智商业顾问长期运作商业地产,特此为投资者提供一些建议供参考。现有市场上,有四种商铺的风险较大,投资者在购买商铺时要慎重。 一是购物中心的内铺。这类商铺都居于购物中心或商场内,一般开门营业完全要依赖整体的项目,如果大门关了,这类商铺的小门也无法开。这类商铺的商业价值一般由整体项目的成功程度决定,如整体项目成功,商铺则值钱。 二是未进入成熟经营期的专业市场。这类商铺在市场开业后的前几年,市场租金都非常低,只有经过3-5年,甚至更长时间的市场培养期后,市场才有可能旺起来,市场旺之后的商铺才显得值钱,否则,这类商铺的商业价值永远都会在低位整理。一旦市场失败,商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。
三是外地商铺。这个“外地”是相对于投资者居住地来讲的,特别是小投资者,一个小投资者如果投资外地,特别是远距离的商铺,其管理商铺的成本也比较大,不要被销售员误导说投资商铺可以很省事收租,其实,由于商铺存在招商、经营、维护、业态及管理商改变等因素,投资者需要经常参与各种预案的协商及议案的投票等事宜,因而长期管理这类商铺的费用也比较高。 四是长期返租的商铺。这类商铺在销售时往往打着整体租赁给大商家的旗号,但懂商业运作的人都知道,大商家也常常开几家新店的同时关掉一、二家效益太差的旧店,因而大商家进驻并不是铁定的收益保证,一旦大商家无力支付租金或返租方无力支付返租款时,返租合同也只能成为打官司的重要证据文件而已。 商业地产的运作难度极大,成功的项目需要具备更多和谐的元素,需要开发商重视每个操作环节,这样才有可能保证商铺投资者的长期利益。
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