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本来投资商铺没有多大风险，但鉴于目前的房价，许多开发商高价拿地，因此地价企高状态下建设的项目，开发商必然在提升容积率上做文章，显然，提高商业比重是稀释地价的最好方式，因此商业物业不断增高，单位面积不断减小，风险由此产生。 其一，开发商节约周期开发的多层内置产权铺有被淘汰的风险。 多数高地价为了稀释地价与成本，会开发大量多层商铺，即裙楼超过两层或三层及以上，这样的铺面经营往往以专业市场或摩尔的形式，也可能整体招租后按照产权铺进行分割投资消费。除非商业旺地，一般进入这类投资的，等于将宝押在开发商经营或托管经营方身上，风险递减规律是，城市越小，风险越大，地段值越低风险越大，商业物业，由不得开发商说了算，应由城市的预期人口、消费水平与消费属性、消费半径来决定，所以这类投资一定要在地段上慎之又慎。 其二，大型居住区毗邻摩尔建设的大量裙楼商铺中的非底商部分存在经营被分割代替的风险。 除非一线城市，一些地级县域城市，普遍以为定位一个摩尔是可行的，围绕摩尔周边的是大量的零铺，这个要注意容量方面的风险，其一是，当摩尔经营不足时肯定会吸收部分零铺业态进入，中国人有扎堆传统；其二是非底商部分，其业态与摩尔有重合，一旦摩尔经营步入正轨，可能挤掉裙楼非底商部分的生意。 其三，规划中心区由四周向中心进行分期开发条件下早期建设的大量临街铺存在被未来中心区域摩尔替代的风险。 交流过程中经常有业主抱怨，买的时候铺面旺的很，现在不景气了！ 这是因为，买的时候，只考虑到如此大规模的居住区，肯定有生意可做，不曾想，大社区中心地可能通过立体商业，即摩尔与多层集中形式来挤兑社区商业，早期居住区建设的大量零铺会因为摩尔出现而生意出现萎缩。 其四，专业市场下的产权铺存在后期经营风险与业态移出风险。 为了刺激就业，安置富裕劳动力，许多城市建设了批发市场专业市场，在中心地段摩尔充斥。对于购买专业市场的产权铺一定要慎重，因为为了满足销售要求，开发商会自带经营与管理，形成一个具备良好愿景的市场，但是，这是短期的形式，实质上，专业市场既要考虑当地容量，也要考虑其辐射力，因此不是每个看似在营的专业市场，甚至旗舰商业进驻就万事大吉。 一是经营存在萎缩可能，更主要的是伴随城市扩张，可能出现业态整体迁移的可能，一定要注意这方面的风险，不然投资打了水漂。
