爱华网近日，中科院《2010年城市蓝皮书》报道称，中国目前有183个城市要建大都市，40个城市要建CBD，他们的目标是伦敦、纽约和东京。改革开放以来，中国城市飞速发展，2010年作为迈向“十二五”的关键时期，也是中国城市化面临的转型时期。“非常”时期必有“非常”之事，“非常”之事必需“非常”之人，作为中国城市“运营”者之一的地产商，这一时期又将面临着怎样的机遇？
截止2009年底，我国城镇人口已达6.22亿人，城市化率提高到46.6%；预计“十二五”期末，中国城市人口将首次超过农村人口突破7亿，城市化率达到52%左右，2030年有望达到10亿，城市化率达到65%左右。
目前，我国设市城市已经达到655个。其中，市区总人口达到100万以上的特大城市，包括我们所说的超大城市，一共是122个；50万到100万人口的大城市达到了118个；20万到50万人口的中等城市达到151个；20万以下人口的小城市是264个。建制镇已经达到了19234个。中国城镇化发展的速度他国望尘莫及，成为“影响二十一世纪之初世界的两件事”之一。
城市化是国际上所有国家和地区必须经过的发展路径。城市化进程促进了中国经济的快速发展，但也带来了一系列问题：资源短缺、环境污染、交通拥堵、垃圾围城、房价暴涨等，以及片面追求经济“量”的增长而忽视“质”的提升，城乡统筹问题、收入分配不均、就业压力等现象。
城市化不仅是城市和城市人口数量上的增加，还应是城市质量的提高，包括经济结构、产业结构、社会结构、空间结构等各类城市结构的调整，包括工作、居住、交通、通讯、休憩等各种功能的增强，以及效率的提高、环境的改善、传统文化的继承与发扬、资源的集约和合理使用等。但是，我国目前的城市化进程中出现了许多背道而驰的结果。因此，“转型”成为2010年城市发展的重要关键词，中国城市发展正面临着全面转型。
城市发展不应是片面的追求GDP增长，也不仅仅只是“盖楼盖房”和“修路”，而应该是更好的解决“矛盾”——人与自然、社会的矛盾，人与人的矛盾，人自身生存与发展的矛盾，城市要让生活在这里的人找到“幸福感”。
“十二五”即将来临，“调整经济结构、转变经济发展方式”将是这一时期的重点，也必将助推城市化的转型；地产界可以说是“城市”的重要贡献者（建设者），自然也要随之“转型”，以便更好的面对机遇和挑战。
一般来说，城市化率达到50%，标志着城市化国家的初步形成。2009年中国城市化率达到46.6%，处于走向城市化国家的关键时期。未来5-10年，中国的城市发展将呈现加快与转型趋势：
一、发展方式由工业主导向服务业主导的转型；
二、城市化发展由行政主导向市场主导的转型；
三、城市化建设由投资主导向消费主导的转型；
四、发展战略视野全球化，竞争协作皆强烈；
五、发展目标定位更科学，规划布局和谐；
六、人口结构发展变化，人口老龄化严重；
七、户籍制限制减少，管理更加人性化；
八、城市建设的人文关怀需求增多；
九、资源利用更趋经济节约高效；
十、生存发展的环境更友好健康。
那么，面对这一“非常”时期，我们地产界的投资商机在哪呢？
有位地产界的朋友说这个“转型”时期的地产商机有：立足全球化的项目选址、生态重建的旧城改造、面向老龄的规划设计、政企一体的社区服务、宗教虔诚的物业管理、反哺社会的自我救赎、民主法治的政治情结。
从人口角度来说，我国人口最高峰是2030年左右，总人口高峰可能达到16亿。按最低标准一半人居住在城市，城市居民就是8亿，60%就是9.6亿，70%就是11.2亿，2020年小康目标，取中间值（8-11亿）9.5亿人口计算，一半居住在特大城市有4.75亿，按美、日、德1995年特大城市居民占总人口之比例（39%、37%、41%）取最低值37%计算有5.92亿，取二者平均值是5.33亿。这样2020年中国特大城市人口不得少于5亿，也就是说1000万人口特大城市必须有50个以上。
这必然引起新一轮的城市新城建设与中小城镇开发热潮。以北京市通州区新城建设规划为例，其新城定位是：面向区域可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，即区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。2020年，通州新城规划人口为90万人-爱华网-，城镇建设用地规模控制在85平方公里以内。通州城市格局的形成将以新北京东站及运河两岸城市中心地区建设为契机，推动产业发展和城市功能区布局调整，突出运河文化底蕴，逐步形成文化产业优势，建成新城示范区，承接中心城功能转移，提高新城生态服务功能，初步构建首都城市综合服务中心的基本格局。|!---page split---|
下面介绍一些“新城”建设之外的地产商机：
（一）商业地产机遇
早在2005年，商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见中提出，争取用3-5年时间，在全国人口过百万的166 个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消费的社区服务网络，基本实现社区居民的购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求，在社区内就能得到基本满足。同时，在消费水平较高的社区，要在满足基本生活需求的基础上，形成商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。但是，我国目前的城市社区仍存在着许多不足：社区商业规划存在不足，缺少科学研究基础；网点定位不明确，竞争无序，效益不强；不重视社区商业的综合建设与整体布局；社区商业业态配置不合理；商业经营方式落后；商业地产的开发与商业的业态设置的要求不匹配等。
“见贤思齐”，知不足而改之。随着“十二五”转型时期的到来，城市规划建设的更加合理科学，城市商业街区、住宅社区商业服务等需要不断完善，对地产界而言无疑充满了商机。未来城市商业网点的布局、商业业态调整、商业区规划建设等，都将给地产界带来新的希望。当然，地产界不应“守株待兔”，而要主动出击，想政府之所想，规划建设出更加合理科学的商业地产，将会更加受益。
（二）产业地产机遇
产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
产业型地产满足消费型地产的功能的同时（消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征），则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为特征。当前我国人口开始“老龄化”，2009年全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%，而且呈现加速趋势。最近中科院公布出“人口零增长”表，称上海实现时间最早为2015年，北京和天津随后，将于2018年实现。这必将催生出一系列新的产业需求，包括老龄康乐所、疗养院、活动中心等。
深圳是中国改革开放的窗口，中国第一座真正意义上的工业园区“蛇口工业园”也诞生于此。从一个产业园区的发展到真正的产业集群效应彰显、珠三角经济区域的形成，到全球大经济圈的确立，产业地产的发展已经历经了无数次升华与改革，蛇口工业园区作为当时中国的第一个产业园区，它的开发与建设对于深圳当时乃至如今的发展都是一个奇迹；而蛇口工业园区的发展正是整个中国产业地产的一个缩影，历经三十年的变迁，蛇口工业园区也由传统意义上的工业区向高新技术产业孵化基地、港口小镇、国际化片区、人文社区转变。
产业是基础。通过产业承载新空间的开发进而改变城市发展，便是另一种模式，即城市新区激活全城。这方面最经典的案例，是苏州新加坡工业园。这种模式从上个世纪90年代开始兴起，已经遍布全国，几乎达到了全覆盖的程度。
再如博鳌——海南省琼海市的小渔村。通过博鳌亚洲论坛，直接完成了城市资源的整合，并拥有了在亚洲范围内的国际知名度，每届博鳌论坛都使之成为瞬时的世界中心。博鳌通过“会议营销了城市，论坛拉动了产业”，带来了旅游、地产和投资的巨大经济效益。因此，楼盘建设只是产业地产“产业链”上的一个环节。产业对城市而言，正如脚对人的意义，未来地产界要以“产业”立市。
（三）文化地产机遇
我们知道，埃及有金字塔，法国有埃菲尔铁塔，巴黎有凡尔赛宫，中国有故宫、长城，北京的四合院与上海的里弄，苏州的园林……这些都是具有不同文化的遗产，是一个城市的显著标志。
随着社会经济文化的发展，中西方文化强劲交融、渗透，国际人文城市的出现，文化地产，成了现代城市建设的重要组成部分。意大利的巴洛克风格，法国aihuau.com的哥特式建筑，威尼斯味道等一些列欧陆风情建筑在中国拨地而起。城市建设者们，也开始更多的赋予建筑不同的文化内涵。
文化是一个城市的灵魂和魅力所在，更是城市与城市之间区别的标志。能增加城市人文气息的方式有很多，如举办文化节，挖掘身边的文化。建设博物馆、图书馆、学校等，以“文化”强区，以“科教”兴城，让更多大众接受文化洗礼。这些都是在意识形态中增加一个城市的文化气息。
而通过建筑来展示一个城市的文化气息，则是地产界最直接的表现手法。未来文化地产建设更要从建筑构造、建筑符号、建筑比例、建筑材料、建筑风格、风情、园林特色、社区管理等全方面地凸现文化气息，将文化引入到人们的日常生活中，使人们与文化有零距离的接触。经济越发达，对文化的需求越强烈，必将助推未来文化地产的新一轮建设。
（四）体育地产机遇
南非世界杯让今年的夏天显得更加火热，如同当年的北京奥运，体育盛事的背后隐藏着无限商机，“体育+地产”成为地产界一朵艳丽奇葩。
中体产业是国家体育总局控股的上市公司，创建并开发了以“科学运动、健康生活”为理念的复合型地产项目，将体育、教育、休闲、娱乐、商业等产业的知名品牌整合引入社区建设。中体更是中国奥委会特许授权，以运动就在家门口为形象定位，以更高、更快、更强的奥林匹克精神为文化底蕴的大型健康社区。作为房地产业的连锁品牌，中体产业自1999年在广州诞生，至今已经发展了10年的时间。截至目前，奥林匹克花园覆盖了全国21个省、4个直辖市、47个城市拥有59个项目，“体育+地产”复合理念已经家喻户晓。伴随城市化的发展，工厂企业、住宅社区对于“体育运动”的需求必然会增强，未来的地产建设应该对此有所关注。随着广州亚运会的到来，相信又是一场“体育地产”的营销盛宴。
任何一次社会变革或转型，都会催生无数的英雄，当然也会有很多人成为烈士。机遇偏爱有准备的头脑，在当前的城市化、城市转型期，对地产界而言这是一个难得的历史性机遇。未来城市建设、地产开发，要“以人为本”，做到真正的满足关怀其主体的需要，才能增强综合竞争力。
治国安邦，经世济民，惟大仁、大智、大诚者集大成。地产特别是房地产，在当前的中国乃至世界，充满了争议与变数；尽管如此，不能否认它对人类社会发展与文明传承，起到了不可磨灭的推动作用。
诚然，“有志者，事竟成”，有志更需有智；智者不惑于事，独见前闻，见微而知著。在2010年这样一个“多变”的年岁，地产界逐鹿未来，谁才是明天真正的江湖“大佬”，应该说还在于今天的运筹帷幄！
