重庆地段分析 不同地段开服装店的分析报告(2)



    4.购买力

    商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析,这2000户居民中,人均收入月在千元左右的约占50%,500—1000元的占 20%,1000—1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。

    企业在选择立地时,应以处于青年和中年层顾客,社会经济地位较高,可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

    肯德基的盈利模式分析

    作为目前中国最为成功的连锁餐饮企业,肯德基目前在国内有1700余家门店。肯德基素以选址严格而著称,杭州的28家店也是如此分布态势:将近20%的门店分布在沿延安路从庆春路到吴山广场区域内,除目前下沙、滨江之外,基本上在市区大部分区域开设门店。即使是被认为人气不足的延安南路沿线,如涌金广场,肯德基也在今年元月开设门店。从肯德基开店选址中,我们似乎看到了些什么。

    一个商铺要赢利要赚钱,离不开两大因素:租金和位置。从进入杭州到两年后黯然退出,上海良友金伴便利店就是一个很好的例子,租金的增长已超出营业额的增长。便利店商品数量是有限的,在2000-2500种左右,而每天营业额在5000元以上已经算很好了,除去人工、水电、其他开销,基本上不赚钱,而超市毛利仅在25%左右。肯德基所选的位置理想,营业额固定有保证,遇到促销季节,营业额还能递增,毛利远远高于超市和便利店,再加上一定数量门店支撑能降低投入成本,所以肯德基赚钱也就不足为奇了。好的品牌还能抵消部分租金,品牌知名度也是目前越来越多开发商、小业主所看重的。所以有人戏称跟着肯德基,四季不愁吃,还是有几分道理的。

 重庆地段分析 不同地段开服装店的分析报告(2)
    从目前市场商铺供应量来看,延安南路涌金广场二楼商铺转让或出租(转让费在20000-30000元之间,租金在1000-3000元/平方米/年,远低于市场租金)、城北服装市场散铺以及部分专业批发市场如四季青等较多,而求租者仍然以延安路武林广场至庆春路、凤起路沿线以及城西等区域。供需还是有一定的差距的。问题在于如何这之间的矛盾?除去开发商、业主调整经营业态(如涌金广场)外,业主也应调整心态,要选择有稳定回报的业态,同时也要看品牌知名度。

    对于求租者来说,选择合适的商业业态也是非常现实的问题。眼镜、珠宝、服装业态由于毛利较高,部分业态毛利可到30%以上,可承受较高的租金。而理想合理的面积50-150平方米,也是保证理想的投资回报率的因素之一。所以这类业态可选择地段理想的区域。但餐饮、超市、便利店由于前期投入较大、毛利率偏低(20%-25%之间),所以租金承受力不高,若没有好的品牌支撑,所选择区域只能在二、三级地段或专业市场周边,通过一定的客流量来拉动营业额,加上较长年限租期(一般是5年以上),还是能在经营几年后有所赢利的。

  

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