爱华网商圈物业投资并非利好
广州的五大商圈一直是房产投资者关注的焦点，从楼市出现拐点以来，房产投资日益清淡，然而，近期“楼价跌租金涨”的消息又让不少包租公、包租婆们重新燃起投资热情。然而，这样的消息对于商圈物业来说，却并非是利好。一、楼价跌租金涨不在商圈内
当前广州楼市“价跌租金涨”已是不争的事实。然而，对于以商圈物业为主的投资客来说，却并非福音。笔者通过对五大商圈的逐一调查，得出了与我们预期不一样的结果。
笔者据调查得知，上下九商圈、北京路商圈、站西路商圈、中大布匹商圈、桂花岗并梓元岗商圈附近的二手房产并没有出现“楼价跌租金涨”的这一情况。商圈内的房产一直以来处于比较平稳的状态，很难受到其他区域房价的影响。二手房价格以及出租价格基本上没有什么变化。
二、不同商圈的不同投资机会
很多投资者都会认为，商圈就是一个商业人员聚集的地方，作为必须解决的住宿问题，他们一定需要就近租住房子，所以每个商圈都存在大量的房产出租投资机会，只要投资回报率高，自己能够跨过投资门槛，就可以将钱投入进去，等着高利润的回报。他们根本没有想到，房屋出租也需要天时地利。
在这五大商圈周围，基本没有什么二手房的房屋出租投资机会。从目前的房产交易情况来看，购买二手房的一般都是自住，用于投资的“几乎没有”。能够在上下九商圈投资的，基本上都是家产比较殷实的，能够自购房，而不会在这周围租住2000多元、3000元的二手房。即使有租住的都是少数的商圈内高层管理人员，或者是在天河区上班的白领。
三、不同商圈须规避不同风险
在笔者的调查过程中，各商圈范围内的专业人士都表示，投资一个商圈内的二手房出租，除了要统一考虑到交通、物业、楼层以及安全程度之外，还要根据每个商圈不同的地理位置和商圈产品而规避不同的房产出租投资风险。
尽管北京路商圈交通方便，但是因为房子比较旧，有钱的商户都会对房子比较讲究，所以出租率还是比较低。
站西路商圈、桂花岗并梓元岗商圈则有很多商户要求住人、放物二合一，因为大部分都是房改房，没有电梯，所以青睐低楼层，不仅出租快，租金也高。
在中大布匹商圈的带动下，新港西路沿线的楼盘租赁市场火爆，除布匹商圈外，周边还潜藏巨大的租赁人群，包括中山大学与附近高校近7万名学生、布匹市场近5万名从业人员以及康乐村20多万本土及外来居住人口，中大布匹商圈周边住房成为继天河北、淘金路之后的广州市第三大房屋租赁市场。
商铺投资过热将有风险
商铺吸引投资者的主要原因是高回报。据一家房地产开发公司所做的投资收益分析，住宅用房的投资回报率约为6％至8％，而商铺的投资回报率约为8％至12％，有的甚至达到15％以上。一些商业街的商铺回报率更是大大高于这个水平。
几乎每条街都有商铺。笔者发现，沿街商铺分三种档次，一种是沿街住宅店面；一种是沿街商住两用房；还有一种就是目前流行的“小区+商铺”模式，开发商在小区沿街推出商铺，既充分利用了土地，又补充了小区物业。此外，商业地产还有大市场或大商场中的商铺、柜台，商业街的商铺等形式。
业内人士说，由于房地产市场宏观调控措施多指向住宅，对商业地产的相关调控措施暂未出台，近几年一些开发商将投资重点转向商业地产领域，在某种程度上导致商业地产开发过量。
一、结构性过剩与不足
在上海市某商业地块销售处，销售人员向笔者介绍，早在开发之初，就对商铺进行规划，分成餐饮、服装、休闲等不同区域，投资者只需购买商铺，招商工作由开发商负责，全部按照规划进行。也就是说，日后租赁者要想经营何种行业，必须按照开发商的规划。然而，这种运营模式目前还并不多见。
业内人士认为，商铺的销售与经营存在脱节，开发商在运作商业地块时往往先开发后招商，没有对地块作详尽的规划，没有赋予地块合理的功能定位，销售时说得天花乱坠，至于之后的经营，完全由投资者自身调节。纵观目前的商铺，经营项目混乱零散的较多，能够形成“某某商业一条街”的较少，这种结构性过剩与不足增加了投资者的风险。
上海市商业地产的结构也不平衡，商铺明显多于写字楼。据介绍，由于进驻写字楼的多数是知识型、科技型企业，在吸纳人才、税收方面的贡献较大，因此大中型城市都优先发展写字楼经济。而有的地方，写字楼不仅数量少，有的本来规划成写字楼的商业地块被酒楼、桑拿等娱乐场所占据，有的甚至变相成为住宅。
二、理性对待适当引导
随着商铺投资热的兴起，商铺的价位也水涨船高，如上海市中心商铺每平方米最高炒到2万至3万元。开发商自然赚得盆满钵满，风险却留给了投资者。
专家指出，面对日益升温的商铺投资热，不仅投资者要理性对待，开发商也要有清醒的头脑，政府更应该主动参与。投资者切忌跟风，不要听说哪个楼盘热销、升值潜力大就一哄而上，要对该楼盘做详细的市场调研，要考虑人气、回报、特性、环境等方面的因素；开发商要树立正确的经营理念，不能抱着“一卖就走”的心态，追求短期开发效益，而要以双赢为原则，保证投资者利益。毕竟投资者经营得好，开发商才能获得良好的口碑，继续开拓市场就有了基础；政府要重视区域经济的产业导向，进行统筹规划，引导商业地产明确功能定位，向主要产业的配套服务方向发展。在增强商业地产集聚效应的同时，注意合理分配资源，城镇、农村统筹兼顾。
三、商铺投资并非都是“馅饼”
笔者了解到，许多商铺的宣传十分诱人，如“投1.8万狂赚30万”、“售后返租、6年租约保证、年均回报10％”、“产权旺铺预订，6年即可收回本金”……商铺投资，果真是遍地撒满黄金的理财方式吗?
商铺投资涉及地产、商业两个专业领域，专业性强，操控难度大。专家普遍认为，商铺投资前景诱人，投资风险同样不可轻视，投资商铺并非都是“馅饼”，很有可能遭遇“陷阱”。投资者应理性看待商铺投资，在购买商铺前，要分析自身的经济状况和风险承受能力。
在实际操作中，产权式商铺开发商通常采取“售后返租”模式，并承诺引进商业运营公司进行专业运营。“售后返租”实际上是开发商卖铺的一种噱头，更多的是开发商的一个营销策略。开发商开出8％、10％甚至12％的售后返租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的租金预提出来了。
此外，产权式商铺开发商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位，不太重视商铺的后续经营，极易造成后期经营困难，所承诺的收益率不能实现，引起消费者与开发商或经营公司之间的纠纷。
小贴士：什么样商铺具有投资价值
其实，商铺无论是日后自己经营。还是出租收取租金，其收益状况主要依赖商铺的经营状况。而取决于经营状况好坏的是整个市场的前期市场定位、客流量、招商效果。具有投资价值，也就是日后能给投资者带来丰厚回报的商铺，应该符合政府规划、有政策支持、且经营定位明确、有相关产业支撑、配套商业设施完善等。
