爱华网多少个夜，难以入眠，不是情感的交织，只是清楚地看到内心深处，有着无法释怀的牵挂：牵挂中原商业地产的发展，更牵挂期待投资商铺的中原人。
“商铺”还是“伤”铺
“一铺养三代”，许多普通的投资者饥渴着商铺极强的投资回报，梦想着一个好的商铺的确能使三代人获得稳定的收益，这本身没有错，谁不愿意生活越来越美好？
近年来急速膨胀的一些商铺投资模式，把“一铺养三代”的神话，硬生生地改成了“一铺三代养”，就是三代人要花钱来养商铺，听起来有些玄，但举一个简单的例子就清楚明了了。湖南郴州某商贸中心的商铺，一个下岗工人（父母退休女儿上学）拿出全部积蓄买铺，指望依靠高额回报维持家庭。两年过去了，商场依然没有开张，开发商承诺的回报也因为资金链原因不能支付，银行又在催供铺款，怎么办？还能怎么办？不还月供，银行收铺，投资血本无归。还月供，已没有能力，而且三代人在现场摸索了半天，硬没找到自己买的哪个几平方米的铺位！一些商铺以其华丽的包装和经营组合，乍一看的确动人，尤其是面积小、投资低、回报高引发投资热潮，但在实际运作过后，致命的弱点暴露无遗，并获得一个相当有杀伤力的绰号“伤心小铺”。面积越小，投资越少，吸引力越强。因此许多的商铺能划出几平方米的铺，只能在图纸上看得到，到现场去基本找不到自己的铺，连铺都找不到，还说什么其他的。一般开发商引进一个知名品牌商家经营，借此增强投资者的信心。如果经营情况不好，商家会毫不犹豫地撤离，投资者的回报怎么保证？开发商逃跑或破产怎么办？假如原经营商家撤离，投资者收回铺位自行处理，成百上千个投资者能否统一意见和利益分配，如果不能统一经营，自己基本上是不可能经营的。高失败率的惊魂
“商业地产成功率几何？还有几何勉强维持，又有几何是失败的？”“商圈也有一个交替演变的过程，当商圈发展到一定程度，它可能会跌下来，因为竞争太激烈了！”有人感叹。据悉，郑州商业用房销售均价从2000年的约5000元/平方米，到2001年的约6600元/平方米，再到2004年的约7200元/平方米，年均增幅超过14％。今年，商业地产迸发出了前所未有的魅力，抢铺成了司空见惯的一道风景，特别是二七商圈和火车站商圈的商铺销售均价3万元/平方米至5万元/平方米不等，有的甚至拍出了7万元/平方米的天价。郑州市城镇居民年人均9667元的可支配收入和商业地产年投资收益率10％至15％的利润，成为众多商家看好商铺投资的理由。业内人士称，多少次现场观看了精心策划的公开拍卖时，那些所谓的策划大师和“操盘手”的设计手法，竟能做出如此火爆的场面，看着周围被发财的欲望刺激得无比亢奋的人群中的脸，心中有些莫明的感觉。商圈火爆的背后
二七商圈历来是郑州商业与地产开发的中心，除了几家传统商业外，属于二七商圈的其他商业地产项目也相继登场。
火车站商圈是郑州最早的商业区域，近一两年，随着服装商贸城的崛起，拉开了火车站商业复兴的序幕。其他新开发的商业地产规模也相当可观。据有关资料显示，郑州今年计划商业地产开发面积约40万平方米，3年内预计达到150万平方米。大雪满弓刀，冷眼看这片喧哗的背后，应该思虑，有没有一种别样的味道。卖尽所有 果断抽身
“能卖的都要卖出去，如果有可能，下水道也要卖！”听来好笑，但现在很多开发商还没做完工程，就开始预售回笼资金。
郑州作为国内零售业发展较成熟的城市，随着大规模开发商业项目，使得原本竞争激烈的市场变得更加敏感。而目前被炒作得如火如荼的商业地产项目的某些地产开发商，大多凭着在住宅地产开发的一些经验，憧憬着开发商业地产高额回报的美好未来。“盲目地选择商业地产作为开发目标，骨子里恨不得一夜卖光所有店铺，这种急功近利行为，势必会鼓噪起强大的商业地产泡沫。”有业内人士称，由此所带来的风险压力，不单单是开发商自己，一旦开发失败，投资商、经营商等都会陷落在可怕的债务链之中，当然，最受伤的还是弱势的投资者。警惕 承诺背后的陷阱
“要达到超过5%以上的高回报率，作为商铺的具体经营者，大约要保持20%~30%以上的利润才能维持。”
难度可想而知。想想中国股市上市公司的平均收益率是多少，并且这还是中国企业最优秀群体的代表。如此高的回报承诺，对于每一个经营者都是一个巨大的考验。一旦经营出现某些偏差或者利润率降低，经营者则无法承受投资者的高回报，商铺也就无法经营下去，最终导致投资者的收益落空。“开发商将投资回报率定得越高，对这样的承诺越要冷静！”郑州一位不愿意透露姓名的业内人士道出了内心真实想法：“这种看似对投资者有利的承诺，最终的风险恰恰在投资者，而非开发商和管理商。有的开发商为了高价销售商铺，获利套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，从表面上看，开发商开出高回报率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层转嫁到业主身上。因为按照协议，产权和经营权是分开的，商铺万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。只有具体经营者才是风险的承受者，太高的回报对于实际经营来讲，无异于承受着空中楼阁的压力，随时有倒塌的危险。”
提防“替身”行为
“优惠、打折，三年返租，四年回购，十年包租”等等，当这样的口号响彻云天，商业地产的血拼可窥一斑。“一铺养三代”这样的神话故事，几乎成为商业地产的最基本说事原则。其他之外的一切宣传基本围绕这个概念，只不过是技术环节的差异而已。
通常，开发商都会找到一个“替身”，或者是物管公司，或者是商场运营商，让他们和购房者签租赁协议等，但要与开发商不发生直接关系。投资者进来后，开发商马上抽身离去。这时，这个商场（市场）如果死掉，如果低价租金，不管发生哪种情况，都不会有人去承担这个经济损失，因为所有投资前期计算的依据，都是成熟市场情况下的租金数据。最后导致的结果会是什么？假想一下，无非开发商推脱责任，说这是物管或商场运营商和你签订的合同，而物管或商场运营商很有可能根本不具备赔偿能力。这样一来，投资者会面临窘境：一方面要归还银行贷款，一方面无租金可收。值得注意的是，投资者还有可能一分租金都收不到。因为根据合同，租金先交给物管或商场运营公司账户上，然后才转给投资者。如果一个三线城市的人均商业面积比北京、上海还要高，当这个城市人均月基本工资在千元以下徘徊时，除了恐惧，依然是非常恐惧！明夜，看来又是一个不眠之夜！
