爱华网由于各方面的因素制约，今天的商业地产开发或多或少都存在着这样或那样的问题，制约着这片市场的发展成熟。本文针对于此，从不同方面提出十点简单认识，相信各商业项目在实际开发运作中，会发现更多更关键的要素，这里的十点，仅供抛砖引玉。
一、地块素质要过硬
相比较住宅地产，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素，所以在选择地块的时候有必要引起充分的重视。比如土地：位置一定要好，最好是在传统商业区域或靠近交通要道。因为在人们长期的消费习惯沉淀下，已经形成了一定的消费思维定式，某块地方就是做什么的或不是做什么的，在人们心里有时候已经有了根深蒂固的认识，与其改变这种认识，另外开辟一块处女地重新引导人们接受，当然不如就近在传统商业区域开发，能够收到立竿见影的效果。再比如区域消费能力：周边地区要有足够的消费群体以及购买能力。对此，国外的商业开发已经形成了一套相应的体系，区域内人口达到多少、人均可支配收入超过多少才能开一个多大规模、什么档次的商业消费中心都有明确的参比规律，当这些基础的条件都不能满足时，项目的开发无疑是有很大风险的。又比如交通：要求一定要流畅、方便，要有尽可能多的交通工具存在。对于中国农村有句话说：要想富，先修路；对于商业项目，同样可以说：要想旺，道路畅；这是不言自明的道理。此外，我们知道，一般大型连锁店在选址时都有严格的要求，比如店址与市中心的距离、市场需求趋势、周边人口密度、客流车流、停车设施、交通条件、建筑状况、使用年限、规划限制、周边店铺数量、规模等等，只有这些基本条件符合了他们的要求，他们才会考虑是否进驻的问题，可见，项目地块的质素高低彻彻底底影响着以后的招商及存活问题。 二、确定项目财务分析与目标商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。对于大型商业项目，商铺租售的比例和租售的时机把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力，实际的赢利能力，甚至导致整个项目的运营失败，所以说，一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。三、重视特色开发
商业地产开发发展到今天，正在进入一个追求特色的时代，是否具有特色已成为项目生存与发展的关键所在。就像人的灵魂，一定要有特色，具体就体现在产品的差异化和核心竞争能力上，这是两个完全不同的概念。现在市场上都在一窝蜂的搞“SHOPING MALL”，概括起来都是“集吃喝玩乐购为一体的一站式消费中心”概念，显然缺乏特征与差异，开发雷同造成市场明显的同质化现象严重，竞争也就由此加剧。而若想避开激烈的市场竞争并从中脱颖而出，就只有努力发掘、提升项目的核心的竞争能力，走差异化道路；市场证明只有有特色的产品和项目才能在市场竞争中立于不败之地。四、设置集客设施
对于商业项目，现在有“体验为王”的说法，即创造出让消费者感到新奇愉悦的消费体验，这将是大型商业地产成功的基因所在。在商业形态形成初期，人们在室外消费逛街，随着商业的发展，人们由室外转到了室内，环境优雅了，空调有了，但人们逛街游玩的乐趣却没有了。如果开发的商业设施能让消费者体验到文化、设计与美，并参与到各种游乐活动中去，那么，逛街就不仅是消费这么简单，而会成为充满趣味的活动，这时，消费场内的建筑物也都会赋有个性与生命，充满魅力。比如无锡广益海外风情街项目，我们可利用项目自身的“水”资源，在娱乐区前方5、6米宽的河道上开辟一块水上娱乐区：架上独木桥、吊索，水上设置漂浮物等，让游人挑战自我，参与这种富有刺激性的娱乐活动，既汇聚了人气，又营造了欢快愉悦的消费氛围，一举两得。
五、聘请专业顾问公司
商业项目开发基本要完成5个方面的工作：市场分析与业态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。在社会分工日益细化的今天，却还有发展商凭借一己之力独立完成上述工作，这显然是非常之不明智的。比如说市场分析与业态定位，应该说，商业项目的前期市场调研工作是一个相当庞大与复杂的过程，包括商圈的确定、问卷的设计、竞争性商业的考察分析等等，都有其自成体系的专业性与科学性，市场调查信息采撷的是否准确到位，直接关系到定位的恰当与否，直至最后的商业运营成功与否，这是一连串的因果关系，如果前面的因因为专业技术不够产生偏差，那么，后面的果就有可能成几何倍增的出现巨大偏离！这里就出现了明显的需求——对专业顾问公司的需求。再比如招商，如果说调研定位是运用了专业公司的技术优势的话，那么，招商就要充分运用上专业公司的资源优势，专业公司在多年的经营过程中，与各商业经营机构建立了多层面的合作关系，能够为招商提供多方面渠道和有力的保证；相反如果由于缺乏专业顾问公司的介入而导致招商不能顺利完成的话，就会使项目面临巨大的风险，现在众多大型商业店面空置毕竟并不全是物业自身素质不佳导致的。
