爱华网住在北四环北小营已三年有余，变化很大。但印象最深刻的还是沿街大大小小商铺经营的变迁。粗略考察了一下，一个十字路口，延伸四条街道，共约30个商铺，除了两个银行、一个药店、大小两个超市、两个烟酒店、两个发廊等基本的社区便利店一直在经营之外，其他都经历了多次易主，装修——开张——关门——再装修，三年来从未消停过。经过三年的反反复复，目前大体形成了三个主流区：一个以时装为主，一个以饭店为主，另一个以休闲娱乐健身、美容美发为主。但还有一些商铺的经营利润怎样，经营寿命如何，笔者尚持怀疑态度。
其实伴随着98年的住房制度改革，我国的商业经营模式已经从昔日的“马路市场”步入了商铺时代，“一铺养三代”的承诺曾经让无数投资者热血沸腾，商铺成为一个引人注目的投资项目。然而，当近年众多房地产项目步入经营期，“承诺难以兑现”、“低回报、负回报”、“开发商热销后卷钱走人，后期经营无人打理，业主损失惨重”等问题逐渐显山漏水，人们开始冷静下来：商铺并不是一个人人都能得利的香饽饽，它很有可能成为一个烫手的山芋。在我国，随着城市建设加快，房地产项目的相继出炉，“商业地产销售好经营难”开始困扰地产界和商界。大家都纷纷把目光转到“如何走出商业地产后期经营困境？如何造就一批商业化的商铺运营家？”等相关问题上来。
的确，这些问题是房地产市场化过程中难以避免的，因为自1998年我国房地产市场全面放开，开发商、房地产管理部门等相关主体都是在实践中才慢慢成长起来的。急功近利的开发商不重视后期经营，直接将商铺产权出售或者出租，剩下的工作就是清洁、保卫、收费；政府部门对城市街区的经营布局不闻不问，由市场优胜劣汰，工作职责就是收缴税费。这样将遍布城市大大小小街区的商铺推向市场，由一些散户商家自主决策经营方向。
常规的认为，这样没什么不好，现在是市场经济了，经营问题理应交给市场，通过市场优化来解决问题。优胜劣汰本来就是一种市场机制，市场规律如此，没有什么可埋怨的。
但问题并不这么简单，完全的市场优化是滞后的。除非商铺的外部条件相当好，一般的都需要很多开张、关张的反复考验，最终形成相对固定的商业格局。但是，这个周期太漫长，代价高昂，没有合理的引导可能使街区商铺很长时间都无法走出反复的怪圈，最终导致物业贬值，业主损失，经济增长放缓。其实，笔者居住的小营路这几年就处于一个激烈的市场优化过程中，且不说业主的租金损失，单就一批批的经营投资者被淹没在这里就令人惋惜。观察发现，商铺每一次易主，从来没有直接继续经营的，都是大动干戈，重新装修，重新招兵买马，大把的钱砸了进去。有人说做生意就得投资，是的，但是每当准备妥当，充满希望的开门迎客，才发现这个繁荣的街道并没有好运，苦苦支撑几月，只好匆匆落幕，而商铺又等待着下一个循环。如此的恶性循环是资源的一种极大浪费。
那么，如何才能走出这种困境呢？首先要明确什么是商铺经营的决定因素。笔者认为，第一是需求，第二也是需求，第三还是需求。街区商铺的需求肯定是存在的，问题的关键是如何锁定这些需求。一个办法是如前所说的等待市场的优化，这是一个被动的方式。另一个办法就是主动的商铺经营规划。
其实，在一个街区里，衣食住行各方面的需求都很高，但各种消费各具特点。以服装为例，中国人的消费习惯是比较和选择，如果一个街区就孤零零一个普通小店，消费者既使发现里面服装还不错，也很方便，但心里会犯嘀咕：“价格公道吗？质量好吗？还有没有更好的？”，于是决定，改天还是到附近的商场、购物中心看看吧。这样没有几个人真正掏腰包，这个小店也就成了一个展览店。又比如饭店酒楼，中国人喜欢热闹、红火，如果“本店就此一家”，就不符合中国人的胃口。而且，一旦“本店”客满，还得尴尬的带着朋友、客人再次跑路。久之，还不如一开始就将客人约在店多的地方，此家不行，出门还有其他风味可挑可选。因此，我认为经营规划的基本理念是：对商铺进行经营方向的布局规划，也就是经营分区，形成一定的规模，产生集聚效应，从而将本属于自己的消费群牢牢抓住，而不是流失在外，这样才能在短期内培养出良好的商业氛围。但遗憾的是我们现在只有城市规划，从城市发展的角度对城市的用地、建设、布局等做了系统的规定，却还没有成熟的城市经营规划。虽然自2001年以来，国家相继颁布了城市商业网点规划的相关文件和通知，如《关于城市商业网点规划工作的指导意见》、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》、《关于加强城市商业网点规划工作的通知》和《加快商业网点的布局的规划》等，以期全面启动各级城市大型商业网点规划工作，但从目前来看，城市商业网点发展规划仍然没有搞好。普通的街区商铺更是处于无序状态，经营方向和规模完全靠市场优化，这对商铺业主和中小经营者带来很多变数，风险难以控制。
如何进行商铺经营规划呢？简单的说，经营规划可以作为城市规划体系里增设的一个专题性规划，在城市功能分区以及市场调查的基础上进一步完成经营分区，这种经营分区要根据城市的大小、服务半径等技术指标进行分级分区。一个街区不一定面面俱到，但主要经营项目要有规模，其它的可以和邻近的街区互补。今年6月北京市颁发的《北京市商业街区改造资金管理实施办法》中规定：“特色商业街区内经营同类商品或提供相关服务的店铺数量或经营面积，应占全部店铺数量或经营面积的50%以上”。就已经体现了这种规模经营的思想。
具体到街区的经营规划模式、实施主体等可以多样化，比如鼓励开发商进行中长线投资，商铺只租不售，或在前期只租不售，统一规划经营，待商业氛围形成后，再行出售并限定经营范围等等。
曾名噪一时的“金源MALL”近来又有消息：“80家商户因亏损撤离金源”。其实，在去年年底开张之时，金源MALL的人气就不旺。直至今日金源MALL的问题才形成共识，即内部经营布局不集中，不符合中国人的消费习惯。目前金源正在紧急行动，重新设计布局，吸引商户。一个Shopping mall 如此，街区商铺也理应如此。
