爱华网1.一直以来，商铺的投资都是房地产市场的热潮，因为有一句俗语讲得好——一铺养三代。虽说现在由于土地使用年限的限制和城市的快速发展，“养三代”比较困难，但是养上一两代还是没有问题的。投资成功的商铺，其回报率比投资写字楼及投资住宅要高很多。
一般来讲，比投资住宅的收益要高2-3倍左右，比存款的收益要高8-10倍。如果你有多余的钱，不愿意放在银行里，而是想让它们得以增值，投资商铺无疑是一个不错的选择。
商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。目前深圳房地产市场中商铺的投资回报率一般在7%-8%左右。商铺投资者如果指望以租还贷，风险比较大。
而且随着央行加息，贷款投资成本也在加大。针对侯先生目前的工作状况和经济实力，可以考虑一次性购买商铺。如果按照8%的回报率计算，选择银行贷款成本回收期达到20年左右，选择一次性付款则在13年左右就可以收回成本。如果按照商业地产40年的土地使用年限，那么其后的27年就是完全的纯利润，即100万×8%×23年=184万，这还是在假设经济增长为零的前提下。
2.商铺投资是非常个性化的行为，侯先生目前有强烈投资商铺的想法，但是没有投资的经验。为了保障受益，降低风险，建议投资小型商铺，因其具有变通性大、收益快、风险小的特点。
同时还要兼顾几方面因素：足够的客流、便利的交通、升值的潜力、消费能力以及城市及区域的规划等。综合分析，侯先生投资商铺适宜选择在南山后海、宝安中心区，因为西部通道、地铁开通、政府的市政规划都会给这两个地区带来较大的商业发展空间。
3.针对近期国家可能会调控商铺热潮的说法，我个人认为，不会对深圳的房地产市场产生巨大影响。因为平衡深圳的人均收入是完全可以承受目前房地产市场的消费水平。而且深圳与香港一河之隔，不过楼价仍有一段差距，而质素却可与香港物业媲美，故吸引不少港人于深圳置业或投资。
□ 投资谍报
9月底，深圳市房地产协会主办了“树立诚信房地产中介新闻发布会”。43家中介企业共同签订了《信守诚信中介承诺书》，约定中介企业必须以诚信为准则、以专业服务为精神为客户提供优质服务，并规定了地铺必须挂购房须知等若干条款。如果中介出现了违法乱纪、吃差价等行为，也将被媒体公示曝光。
10月11日，工商银行深圳分行在全市范围内向市民推出“超按揭贷款”服务模式，即通过直接在银行申请房贷的“直客式”房贷模式，让市民享受一次性付款的优惠房价。据悉，招商银行和民生银行也推出了这种“直客式”房贷。
10月11日，深圳市政府发布了深圳市地税局对于新建房屋房产税征收问题的通知。其中，对于“购置的新建房屋”进行了重新定义，即指纳税人在一级市场(如房地产开发商)购买的新建房屋，而从二级市场转让购买的房屋，不论前业主有否使用，均不属于“购置的新建房屋”范围。这对于深圳市的经营性房屋有一定的影响，增加了税收负担。经营的税收增加为原价(合同价格)×70%×1.2%，租赁税收为租金×4%.
