爱华网房产投资回报计算公式:
目前计算房产长线投资的方式为租金年回报率。计算公式为:投资回报率＝(每月租金收益－按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
住宅投资还要考虑到装修、空置期、房屋折旧等成本因素，较为符合实际的投资回报率公式为:(每月租金收益－按揭月供款)×11×90％/(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
在广州经济增长及个人消费的强势支撑下，广州商业零售业进入2005年后呈现出积极向好的发展势头，拉动商铺市场蓬勃发展。研究机构指出，广州2006年商铺租金有望继续上扬，高端商铺尤其是商场铺将成为亮点。
社区、专业市场铺位成交活跃
合富置业统计数据显示，2月份商场铺位成交比1月劲增2倍，占该行商铺总成交的48％，此外各类社区商铺和专业市场铺位也有约1倍的增幅，整体售价有较大升幅。
合富置业市场人士称，春节后商场铺位广受欢迎，成交量远超临街铺位，抢占2月份商铺成交接近过半市场份额。其中一商人将滨江壹号购物广场4个商铺一次性承租，总租金达39000元/月。
而小区铺、专业市场铺位同样大放异彩。天河的金达苑、东方都会广场，海珠的金沙花园和白云的广顺花园、汇侨新城等入住率高的楼盘在2月均有小区铺租赁成交记录。位于黄埔大道的某家居装饰材料城多个铺位顺利租出，显示楼市向好也带动其周边产业发展趋好，进而带动该类专业市场成交活跃。
珠江新城住宅区成型商铺纷纷开张珠江新城商铺售价一直居高不下，商铺总价普遍在200万—500万元甚至更高。去年保利香槟花园商铺市价高达4万—6.5万元/平方米，销售情况仍非常理想，投资者看中的就是其良好的地理位置和整个珠江新城住宅区成型后的消费力。
近期珠江新城特别是西区商铺一改往日受关注低的状况，不少多年处于“交吉”状态的商铺纷纷开业。满堂红方面表示，今年初珠江新城商铺出现密集开业的势头，饮食店铺最为活跃，不少茶餐厅或者快餐店抢先开业。另外如美容、票务、家政等带有社区服务性质的铺面也陆续开张。
据了解，目前珠江新城西区铺月租一般在100—150元/平方米之间，收益稳定。而“东区”的商铺主要集中在南国花园、甲子花园附近，经营以饮食行业为主，铺租在60—120元/平方米之间。随着周边规划和交通配套的逐渐成熟，当地的居住群体日渐壮大，社区周边商铺的升值空间仍然很大。
相关报道市民高级消费比重增加
仲量联行预测高级商铺将大热
仲量联行日前发布了最新一期《广州经济透视》对广州高级商铺市场的活跃表示关注。该机构称，经济前景乐观以及市场良好气氛刺激了对高级商铺的需求。据了解，2005年广州零售业销售总额增长13.2％，为1998年以来最大升幅。广州友谊上年销售总额达到18亿元，利润超过1亿，同比增长一倍。上年广州家庭支出也有10％的增长，家庭可支配收入增幅为8％，带动市民消费特别是高级消费比重的增加。在广州居民消费能力持续提升的带动下，市内各类型商铺的成交增长势头也十分迅猛。记者从广州商铺网获悉，今年以来商铺求租求售的信息量大增，而可供交易的商铺盘源则较去年相对萎缩，呈现出需求量远大于供应量的状态，供需比例约为1:3。
节后商场铺位供求两旺仲量联行大中华(南区)研究部主管曾纪崇称，优质商铺物业向来需求殷切，今年广州优质地段的高级商铺供应显得更为有限。他更指出广州某“最高档次的购物中心”2005年不但租用率达到100％，客流有增无减，且有大批零售商轮候租用以进驻广州或扩充业务。
合富置业的成交信息也表明，春节后商铺租赁成交量比节前大增，主要增长点集中在商场铺。据统计，仅近期处于招商阶段的中高档商场如名盛广场、华林玉器广场、动漫星城、北亭广场等总营业面积就接近30万平方米，而已投入运营的正佳广场、光明广场也不断有新的商家承租，商铺开业率保持升势。
主要需求转向高级商铺今年以来商铺市场总体呈现良性发展势头。广州商铺网总编辑陈智表示，这一势头表明广州商铺投资前景仍相当乐观。广州零售业市场的繁荣也吸引了不少外地投资者前来投资，商铺租售市场上近期出现了更多的外地投资商人的身影，成为节后商铺紧俏的一大原因。
仲量联行则称，广州未来数年新增商铺供应将十分有限，并且广州居民的消费模式也将趋于高级零售业，因此高级商铺未来的需求仍然会增加。2006年广州商铺租金将持续上扬，高级商铺的租金升幅将非常可观。
链接市民可向潜力区域投资小商铺
不少家庭手中有闲钱需要对将来的生活未雨绸缪。在广州，许多人把住房和其他不动产投资作为中长线投资的首选。特别是近年来城市居民的投资渠道不多，回报率也普遍不佳的情况下，买套住房或商铺收租是个相对稳妥的投资渠道。以20万元的资金状况，投资市区内的旺铺自然有些“囊中羞涩”。但是如果有“一铺养三代”的想法，投资商铺也并非没有可能。商铺专家认为，市民可以考虑在广州周边的“二线区域”考虑置铺，这些区域的投资成本不高，同时回报率也不如市区内的街铺。
据了解，在黄埔区、白云区以及番禺区，不少商铺目前的转让价格还很低廉。按照20000元/平方米的水平，通过按揭可以买到约20平方米的小铺面。另外广州许多新兴住宅社区内的社区铺也值得投资，随着小区居住人口的增加，社区商铺也会越来越旺。
但必须注意的是，除了同样要研究市政发展前景以外，投资社区铺和较偏远区域的商铺都需要做好“守铺”的准备。由于人流不旺生意难做，这些商铺两三年内的租金水平很可能达不到5％，这就要考量投资者的眼光了。
