爱华网从个体上看，售后包租、产权式商铺的兴起，都是开发商资金链比较紧张迫不得已采取的办法。但从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。本报记者胡雪柏摄
期房阶段“售后包租”原本是被建设部明令禁止的销售行为，但是进入2006年以来，激烈的商业地产竞争中，开发商们不得不重新祭起“售后包租”的大旗。与此同时，产权式商铺也一再出现在北京投资者的视野中。
开发商坦言，售后包租和产权式商铺的风行也是迫不得已，主要是为了解决资金压力。
诱人的“返租”
稍稍留意一下，就可以看到到处都有“售后包租”的广告，报纸、路牌、网络、杂志，几乎都能看到类似的字句，如“10年包租、年收益9%年”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“年回报率8.38%”、“即日购买，即返两年以上租金20%”……更有项目仔细地列出了收益公式，年支出、年回报，“年返10%，十年回本”，“期满回购，买卖自由”诸如此类的广告语，一时间，售后包租模式大有卷土重来的架势。而且，今年以来出现的不少“售后包租”模式，还加上了银行担保。
一位投资人很直白地告诉记者，“我投资商业地产就是图收益率，售后包租看起来很稳定，回报利率也不低，而且还有银行担保，我觉得挺让人放心的”。
但是，这种售后包租的模式却遭到不少业内人士和专家的质疑。根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。SOHO中国董事长潘石屹就认为包租销售，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有难脱非法集资之嫌。
在售后包租的销售模式中，绝大多数项目销售的都是期房，通过“售后包租”提前收回资金，转而将销售款作为开发资金，投入后期开发。这样的模式很容易出现烂尾纠纷。
不应完全否定
对“售后包租”否定的声音，却遭到了不少开发商的质疑。
庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘晖认为，现阶段不应该完全否定售后包租。据周湘晖介绍，目前庄胜正在操作的庄胜南馆就采用了“售后包租”的模式，得到了市场的广泛认同，目前已经销售了大概9个亿。
周湘晖解释说，首先“售后包租”准确地说应该叫“代租约出售”，是一种房地产和理财产品结合的产品，因为它具有房地产的特性、有产权，同时它如果是理想状态下的话，它是一种收益比较高的投资理财产品。这种模式最早出现在南方，失败的项目比较多，五年前在南方这种成功的项目不超过20%。但是随着这种模式逐渐完善，尤其是招商和开发模式的重新定位，使得该模式的成功率大大提高。“招商放在前面可以规避掉很多的风险。比如说在商场百货规划设计也属于一种定制的模式。
产权分割的困境
与“售后返租”经常同时出现的销售方式还有“产权式商铺”，又称“虚拟产权式商铺”。这种销售方式分两种：第一种是指发展商在销售商铺的同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。第二种是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分实际区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。通常认为，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属，所以称作“虚拟产权式商铺”。
也正因为产权式商铺的虚拟性，它得到的反对声远远超过了“售后包租”模式。
有业内人士指出，产权式商铺的收益率必须取决于商场的整体运营情况，否则，就只能是一个虚拟的、无法兑现的“商铺”。碧溪家居广场、巨库的失败就充分证明了这一点。无论当初销售商承诺的前景有多么美好，整个商业体经营不如意，就意味着投资者根本拿不到当初承诺的回报。
