据统计资料反映,三月中心城区高档房源成交量开始有所回升,这种状况在四月加以延续。记者采访各中介门店得知,整个黄浦区四月的住宅成交量以及成交均价,基本维持在3月水平。据介绍,目前黄浦地区成交量回升主要依赖于投资性需求的增长,其中小商铺的看房量明显增加,但是由于投资者心态较好,对商铺性价比要求较高,所以目前成交量并没有大幅上升。
新房
南黄浦板块活跃
在黄浦区现有的三个板块之中,南黄浦区域一直是住宅类集中的地区。西藏南路以及河南南路周边,聚集了大量楼盘,成为黄浦区住宅供应的支柱。截至4月29日,南黄浦板块共有新房702套,占整个黄浦区供应量的50%。
成交量上,南黄浦板块在黄浦区中一直较为活跃,4月成交109套,成交价主力区间为13000-17500元/平方米。而浦西滨江板块4月共有69套房源成交,成交价格在17500-20000元/平方米的房源最多,达到28套。
整体来看,整个黄浦区4月新房供应量仍然比较大,成交量方面,虽然没有像上月“士林华苑”这样的销售明星出现,但较为稳定。
次新房
新建小区租售两旺
美联物业耀江分行的陈经理表示,在二手房集中的南黄浦地区,随着市场的稳定,四月份的看房量和成交量均无多大变化。不过,由于房东心态笃定,所以不急于放盘,这一个月的挂牌量有所减少,但是由于原本已有的房源较多,所以整体上对南黄浦地区的二手房供应量没有很大影响。同时,由于房东不急于抛售房源,更愿意等待合适的买家和价格,而看房量基本维持在上月的水平。成交价格微有2%的上扬,幅度不大。
陈经理告诉记者,最近刚刚交房的黄浦国际,是这个月来比较热销的次新房。
该楼盘位于西藏南路、丽园路,较为靠近南市的主干道陆家浜路。由于是新建小区,最近刚刚交房,所以备受买家关注。较为****的2房,面积在110平方米左右,房东开价在180-185万元/套之间,而成交价一般在180-183万元/套,砍价空间不大。
租赁市场
中福城是租赁旺盘
在租赁方面,本月的南黄浦市场变化不明显,最多有100-200元/月的浮动,而基本租赁均价在3500-3800元/月之间。目前较为****的楼盘有位于西藏南路、瞿溪路的弘辉名苑。该楼盘靠近滨江南外滩,配套较完善。中介指出,楼盘对面将要开通的轨道交通M4、M8线,是其受到关注的主要原因。目前,该楼盘面积在105-150平方米左右的2房最为热门,价格一般在4000元/月。
在北黄浦板块,中福城一直是租赁的旺盘。在中福城楼下的得力房产,中介工作人员告诉记者,目前中福城一期,面积在80-105平方米的房源,由于开盘早,所以租金相对后二期要低,租赁价格在5500-6500元/月,视装修程度而定。不过当初中福城一期开盘价格在5000多元/平方米,到了2005年3月,每平方米单价涨到了25000元/平方米;而二期面积在120-130平方米的房源,租价在6000-8000元/月,去年开盘价格在18000-19000元/平方米;三期目前刚刚交房,去年开盘售价25000元/平方米,目前的租赁状况变化还不明显,房源面积从110-190平方米不等,毛坯房的租赁价格一般在7000元/月。
投资
小商铺租赁成交****
黄浦区历来是投资客最集中的区域之一。尤其是住宅投资和商铺投资,目前需求量稳步攀升。
美联物业的陈经理告诉记者,在住宅投资上,投资客一直比较青睐200万元以上的住宅。位于南外滩的耀江花园一直就备受关注,尤其以一期的景观房备受青睐。目前,其110平方米的2房和130平方米的3房,询问者最多,但是由于投资客同时接洽多套房源,货比三家,所以一个月来成交量不明显。中介透露,目前耀江花园一期景观房的成交单价在2万元/平方米左右。
除了住宅投资,黄浦区最为****的就是商铺的租赁和买卖。而南黄浦的西藏南路沿街地带,以及北黄浦区域靠近人民广场的福州路、广东路等东西向街道,也是小商铺林立,询问者最多。
记者了解到,中介普遍反映最近商铺需求量增加,租赁成交较为迅速,但是在买卖方面,由于从提出购买到实际成交,周期较长,所以目前在成交量上相对没有那么火热的体现。美联物业耀江分行的陈经理表示,在西藏南路的沿街商铺,是黄浦区租赁成交最迅速的地区,而且大小不一,选择范围大,租赁成交率高。
而在北黄浦板块,商铺的需求更为明显。中介告诉记者,该板块的商铺小而分散,浙江路、福建路等支路上店铺不少。而黄浦区人流量大,所以十个求铺者之中,有五个是想要做饮食小铺的。但是由于经营饮食行业审批较严,真正租赁成交的还不多。但是,除却这个因素,受现在季节影响,目前小面积、适合买卖饮料的铺面十分紧俏,询问者十分多。
在写字楼租赁方面,主要分为两方面。对于一些有实力的跨国公司,人民广场的甲级写字楼是其最偏好的选择。这一个月来租赁波动不大。目前,来福士广场租金在8.00-12.0元/日/平方米,而位于广东路西藏中路的都市总部大厦租金在10.75元/日/平方米。
一些中小规模的企业会选择靠近地铁口,并且租金中档的写字楼,一般租金在3.5-5.0元/日/平方米。比如,在2号线出口处,河南路汉口路附近的华盛大厦就受到资金有限的企业欢迎。
案例
世福汇酒店 放盘业主许诺5%回报率 据中介介绍,整个北黄浦区的酒店式公寓并不多,规模较大的要数靠近广东路外滩地区的世福汇酒店。而该酒店式公寓比起其他的同类物业,不配备厨房,所以这一特点使其更类似于酒店而少有自住客问津,转而备受投资客青睐。据悉,有五六位温岭客人手头上握有20套房子,去年初购房时,开发商包租承诺年租金回报率6.5%。一年之后,这些投资客由于资金原因或者考虑到空房过多,正在逐步放盘,不过这些投资客只许诺年5%的回报率,由于这些房源总价较低,所以成交比较活跃。 中介人士告诉记者,最近成交的2套酒店式公寓,都是面积在60平方米左右的世福汇酒店式公寓。这两套房源总价都在100万元出头,购买者均为本地人。成交均价在22000-23000元/平方米,均选择一次性付清所有款项。