9万平米商铺租赁利润 商铺投资“短中长” 风险利润迥然不同

 9万平米商铺租赁利润 商铺投资“短中长” 风险利润迥然不同


       商铺投资从时间上来划分,可以分为短期投资、中期投资、长期投资。

  在市场竞争日趋激烈的今天,短期投资的商铺越来越少。由于短期投资的商铺物业很大一部分都是从拍卖行来获取的,因此,拍卖物业的起拍价格一般为市场评估价格的70%,而且这些商铺一般都不带租约,竞买人获取商铺后很容易进行重新规划,不会受现有的租约影响,进行重新包装后的商铺推向市场利润空间相对较大。但是拍卖物业一般都要求一次性付款,缺少资金实力的投资客是很难形成竞争力的,这就给了一些经济实力较强的投资客户短线操作空间。

  还有一种短期投资物业是从内地的部分企业手中获取的,部分企业急于把物业尽快变现,所以对于价格的期望值相对较低,短期投资的空间就会很大,是商铺投资的绝佳时机。以上两种物业即使出租,他们的收益都会很高,这也是很容易进行短期炒作的一个主要原因。

  对于中期投资的物业,可选择空间相对较大,而且对于投资者的专业化程度要求一般。比如处于大开发中的中心区铺位,其优点是投资风险性较低,包括政府的规划都已经明朗,周围的配套设施正在完善,区域开发不断成熟,在这个区域内的物业一般都不会产生投资失误的问题。

  笔者认识的一位投资客户两年前在中心区投资了一个较大的铺位,在近两年的时间里价格已经上升了20%,而且目前的上升趋势依然良好。这种通过几年时间让价值逐渐提升的商铺,一般称为中期投资型商铺。中期投资的商铺租金回报率不是非常的高,而且有一段时间的空置期,所以对于投资中期商铺的客户必须要摆正心态客观看待。

  适合长期投资的商铺有两种。一种是物业所处的地块目前配套设施非常不完善,但是政府规划已经出台,物业有着良好的发展前景,这种商铺有一个最大的特点是价格较低,租赁难度较大,即使出租后回报率也是非常低,同时市场培育期比较长,一般在5年以上。这类物业的升值前景较为广阔,升值超过投资金额的数倍都很普遍。

  另一种适合长期投资的商铺,是处于成熟的商业中心、商业街的商铺,其售价较高,已经没有多少成长空间,但现实租金较高,一般年回报率能达到6%左右,出租和收益都十分稳定。

  长期投资的商铺对于投资的专业化程度要求较高,面对缺乏商业气氛的低价商铺,如果不能审时度势看清区域商业走势,面对商业中心的高价商铺,如果不能相对精确地测算投资回报率,都会带来一定的商铺投资风险。

 

  

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