六便士你还嫌少 购物中心仍嫌少不嫌多



   据悉,目前广州商业地产空置率已高达25%,空置率过高已向广州商业地产开发亮起了红灯。不少业界人士在忧虑商业地产开发前景问题时认定广东SUPERMALL(购物中心)过热了。不过,广东省连锁经营协会会长孙雄则不这样看,“商业地产不等于MALL,科学规划的MALL不是多了而是远远不足。”前不久刚去美国考察商业地产的孙雄,深感我国目前商业地产开发亟待运用科学的发展观加以规范。

  

  是“多”还是“少”?

  

  孙雄认为,目前广东商业物业谈多或少还为期过早,美国仅2亿多人,却有大大小小4万多个购物中心,平均2—3万人就拥有一个所谓的“MALL”,从这点上看我们不能说多;不过在某个局部确实是多了,但主要是结构不合理。对于多和少的问题,一是看消费水平,美国2-3万人一个MALL,但他们人均消费水平高,就不多,国人生活质量在提高,但还未达到美国的消费程度,超前建设就多了;二是看建设水平,采用先进设计和建造技术,引领人们消费的时尚,适应现代生活就不多;但只是低水平的重复建设就出现过多过滥的现象;三看地理环境,结合当地的强势产业,适应地方经济发展就不多,例如顺德乐从国际家具城吸引了大量人流,可是除了买家具,想吃东西要跑到很远的地方,餐饮、娱乐、休闲配套跟不上,坐的地方也没有,非常需要大型的MALL。四看MALL背后的驱动力,如果简单的用卖住宅的概念来做商业地产,只追求短期投资回报,就会盲目建设,过多建设;如果科学论证,理性投资,考虑长远回报和经营,就不会多。

   

     孙雄认为,要用科学的发展观来看待、推动当前商业地产开发和商业物业经营。

  

  “购物”还是“享受”?

 六便士你还嫌少 购物中心仍嫌少不嫌多
  

  孙雄认为,商业地产开发一定要“以人为本”,目标应该定在越来越多的全面进入小康的社会群体。

  购物中心不主张超级市场进去,而主张电影城进去,由若干个电影厅组成的电影城进入购物中心。人们到超市不仅仅买东西,而是追求一种新生活时尚,一种品位,一种便利。初级阶段的购物中心,是满足从温饱到小康这一阶段,是追求一种有形物品的占有;进入全面小康社会,要转向一种新的追求,到购物中心去,不仅仅追求一种有形物品的占有,而是对自己生活的一种调整和调节,对新生活的一种追求。人们在里面得到一种放松,取得更多的信息。所以,应该用“新生活中心”取代“购物中心”这个概念。

  

    孙雄会长表示,美国购物中心里边没有大卖场,像沃尔玛等都不会在购物中心里边,而是有许多各具特色的餐饮、各种各样的服务业在里面,满足人们多样化、个性化的需求。购物中心的产品链很长,需要各种品牌专卖店。购物中心是与品牌专卖店共生的,而不是和大卖场共生的。  

   

    孙雄认为:目前国内的商业地产投资者面临一个投资回报和还款的问题,因为国内的融资环境不利于MALL的发展。卖商铺是当前商业地产开发商和商业物业投资者不可逾越的沟。“土地的有限性,不可再生性,是有实力的企业进入商用地产领域的重要原因。土地一定会接着升值。如果将获得的土地完全开发住宅,土地升值的受益就由业主获得。要想获得土地升值的受益,只有做商用地产。”尽管目前商业地产投资存在过热现象,但这是市场的需要、企业发展的需要,孙雄相信会有越来越多国内大型房企进入商用地产领域,这个趋势将难以抵挡。

  

  商博会12月“开锣”

  

  如何科学开发商业地产,利用好商业物业以及规划定位购物中心?尤其是在宏观调控以及今年12月21日中国将零售业全面对外资开放之时,这些话题将成为商业界地产界以及关联行业的焦点话题。

   

    现在,这一系列热点话题都已被2004年12月10-12日锁定。据悉,由广东省连锁经营协会、广东省房地产业协会主办,由香港、台湾特许经营协会、香港CEPA商机香港品牌发展委员会等多家机构协办和支持的2004中国(广州)国际商业地产博览会将于12月10-12日在广州锦汉展览中心举行。组委会负责人表示,2004中国(广州)国际商业地产博览会将紧扣“商业”和“地产”的脉搏,其专题展览包括商业地产项目展、国际国内商业品牌展、国际国内商业地产服务机构展等。博览会自9月中旬在海内外同时招展以来,反响强烈,目前国内外著名的零售业商家如沃尔玛、家乐福、吉之岛、铜锣湾、好又多、百佳等均已获邀参展,此外,参展商还包括一大批目前尚未进入中国大陆,但随着放开后意欲进入国内扩张的国际品牌。

  

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