爱华网中国购物中心需要学习
谢仕平，广州市人大代表，曾任广州一商局处长、广百大厦副总经理，总经理，创造了广百年销售额15亿元的优秀业绩，并接连完成广百扩建成购物中心、百货连锁和转制筹备上市等重大改革事项，被广州媒体评为2002年华夏十大商业风云人物，被誉为广州市最年轻的商业领军人物。2003年中谢仕平先生正式加盟广州天河正佳广场出任执行总裁，主管业务营销。 作为2004年中国地产领袖年度峰会的嘉宾，谢仕平作了题为“城市MALL及商业地产选择”的演讲，借此机会，记者采访了谢仕平。 记者：广州第一个MALL为什么诞生在天河中心区，而不是在传统商业区或者郊区？ 谢仕平：购物中心可以分为超区域购物中心、邻里型购物中心、纯社区购物中心、区域性购物中心、工厂直销型量贩式购物中心。每种模式都有自己的生存空间。我自己的感觉，因为正佳是一个很大的购物中心，有30万平方米，可以说是广州最大的购物中心，是城市型的购物中心。城市型的购物中心比较在乎商业圈，而郊区型购物中心就不太在乎。正佳将与其他购物中心形成更加成熟的商业圈，四面八方的人都会过来，所以正佳与天河城是双赢的局面。而在传统的商业区，比如北京路，文化底蕴很足，经过很多历史积淀积累下的东西，跟天河这边不同，天河是新兴的商业圈，有很多白领阶层，辐射面很大很广。 记者：据我所知，正佳曾是一个停工多年的物业，是什么契机使它重新活起来？ 谢仕平：一般来说，城市型购物中心需要建在辐射性的商业区，天河商圈的形成成为激活正佳的一个重要的外部条件，广州的购买力不断提升和消费市场的不断扩大也为正佳提供了很好的机遇。正佳地处天河路与体育东路交汇处，连通6万平方米市民广场，是城市中轴黄金核心。正佳占地5.7万平方米，总建筑面积42万平方米，裙楼商场30万平方米，地上七层，地下两层半，东塔楼48层五星级酒店式公寓，西塔楼30层超甲级写字楼。北面是6000平方米夏威夷棕榈广场，设中国最高的音乐喷泉，南面：室外广场设香港直通车、华南屋村巴士、广州新机场巴士。上落站正对市民广场，设有特大屏幕1500个停车位。餐饮18％，娱乐30％，零售52％；全球零售百货巨头(欧洲大型百货公司)顶级国际名牌旗舰店、跨国主题娱乐公司作为主力商家，约100000个国内外品牌同场经营。设有国务院特批百货零售、自营进出口业务、省旅游定点项目，物业管理运用国际智能化管理体系。销售面积占总面积的3％。 记者：从广州商用物业市场的发展看广州商业物业的发展前景如何？ 谢仕平：目前中国大型的购物中心有236家，其中90多家是2003年建成的。不重市场，重概念成为当前广州商业购物中心的特点。但商业购物中心风险大，需要有商业价值的地产。购物中心涉及的因素众多，投资周期长，对资金需求大，大型的购物中心平均需要10亿资金。因此，没有钱不要建商业中心。同时，租户数量大，结构复杂，开门了就要经营下去，经营不好就无租金。同时，只有专业化的经营才能使购物中心得以发展；另外，地产商也要有长期的打算，通过长期的增值来实现价值，不一定是靠租金。很多购物中心失败就是因为它们追规模、包装，不重市场规划和营销，缺乏合理的员工队伍。因此从某种意义上说，广州购物中心上升的空间巨大，潜力有待挖掘。同时由于商业中心的差异性客观存在，我看好广州购物中心市场的前景。但竞争是不可避免的，成熟的商业圈很重要，为进入的租户形成战略伙伴，为实现共赢提供有利条件。 记者：以你个人理解，什么样的开发模式是广州商用物业开发成功的模式？ 谢仕平：前期整体策划很重要，一个成功的购物中心要有两个成功的因素，首先是定位，确认你在市场中跟别人的差异化竞争是什么，第二是整合的原则，郊区型的购物中心的组合和配套原则跟城市型的购物中心不一样，比如说正佳广场是档次、是人群，在这两个基础上类别适当地集中，这样的组合原则确定了不同的购物中心有不同的原则。再就是配套，购物到底做多大，其他的娱乐配套设施多大，我们理解像正佳广场是48％餐饮、娱乐，这个比例在郊区型购物中心可能会更大一些，因为这样才会更吸引人去。至于说设计方面，还有管理团队方面的问题，我想要保持一个购物中心、商业地产保值增值的话，在前期策划和招商时就要定下来。前期要做好，否则的话后面要调整就很难，现在市里有很多购物中心，但是大家感觉为什么不理想呢？就是因为前期没有把握好。 中国的购物中心正在起步，但是要成功，学习是很重要的。现在不管是发展商或者是经营的团队，关键的问题我们在规范化、经营技术方面，还是起步的阶段。中国的购物中心要顺利的发展，学习是很重要的。像在九十年代我们学习怎样做百货公司一样，所以我们现在还是有距离的。
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