爱华网购物中心为适应流通革命与现代化消费需求所形成的经营模式，为实现大规模的经济利益及全方位服务，传统的经营管理已不能胜任，必需通过由专业人才组成的经营管理团队有效地运作才足以胜任。应预先进行详细的规划，争取适任的专业人才，形成坚强的经营管理团队，使其足以面对环境的变化，化解风险及有效地取得应用资讯。所以经营管理团队足以掌握未来，执行业务计划目标，扮演承前启后的重要角色。由于他们专业有效的经营管理，充分发挥边际投资效益，成本预算能在有效的控制管理 下大幅降低，购物中心才得以运作顺畅。 （一）组织的特征 经营管理团队在组织中充分体现其功能，依据ROBERT G.WRIGHT主张，组织应具备下列数项特征，尤其是经 营管理团队，以其专业的技能使组织的特征更为明显。 1．目的或目标： 组织的功能在于实现目标或达到目的，一个组织没有明确的目标或目的，将形同迷失方向的船只，不知航向何处。然而购物中心的组织目的或目标却在专家的规划中有明确的拟定，并制定手册使经营能向目标挺进。 2．权威的领导中心： 购物中心的组织特征必需具备权威的功能。购物中心于规划、营运中，对业务检讨、改进、评估及其问题解决都需要权威的建议，组织应能整合各专家的意见，提供具体有效的办法，体现经营管理团队的绩效。 3．正式组织： 组织，具有正式对外执行表示意见的法人功能，亦可根据内部要求依据章程执行各种事物。另外，正式组织可以为永绩经营的组织体，经营理念亦通过组织表现特质及经营管理功能。 4．非正式组织： 非正式组织结构大多属非永久性组织，或为达到制衡，或为提升参与功能而设置的组织。其结构大多采用委员会制，使参与决策的人数增加，达到整合意见、集思广益之效果，而组织特质可采取融合非正式结构性团队，使经营管理绩效更佳。 5．经过设计的一群人： 所谓经营团队即是经过设计的一群拥有专长的专业人士，结合于组织运作内部。由于其经过设计，为呈现经营特色而组织架构起来的，结合这一群专业的团队，才能够形成坚强的组织，经营管理团队功能才能呈现出来，达到分工与专业化的特征。 6．授权过程： 购物中心逐渐开发，经营管理组织渐次搭配建制，达到授权的实际过程，经营管理团队赋予任务，寄望呈现预期功能，授权的过程是经营管理团队组织建制完成的重要步骤之一。相对而言，授权是经营管理团队肩负责任的开始。 7．沟通系统： 组织体所以能表现整体功能，在于组织内部沟通系统的顺畅，经营管理团队经有效沟通，将使组织朝向组织目标迈进。 8．激励体制： 经营管理是追求目标的团队运作，实际上必须通过人的作为，故设定的目标具有激励措施的拉力，其结果爆发力较大。因此，经营管理团队具有内部自发的激励，且组织散发有效的资讯，促进各商店经营成功，隐含激励的特征。 9．控制系统： 经营管理团队通过组织，制定各种规划、规章或订定合约控制购物中心营运轨迹，达到具体的经营管理绩效。 10．为达到设定的目标，经营管理团队应尽量满足下列条件： 一般团队多在鲜明的设定目标条件下建制而成，故不论从人才或目标条件均有明确的指标。由于经营开发团队的成员属于经过设计的一群专业人士，他们能具体有效地开发一套制度，提供执行的依据，并拟具达到绩效的较可行策略。为达到经营管理原设定的目标，团队的成员应满足一定的条件，才能促进目标的成就。而这些条件不但是经营管理所必需，也是购物中心成功的要件。 (二) 制定各项组织功能、执行策略与拟定专业人员的工作内容： 经营管理团队为使其角色功能结合达成组织目标的目的，应充分利用其专长，细分达成经营管理目标的分项因素，并经由各项因素分析研究解析组织分工的各别功能，拟订策略及组织成员的各项工作内容，有了这些具体条件之后组织活动才得以有效地展开。 1．购物中心经营管理运作的组织体系，确定其功能。
为形成分工专业化的经营管理团队，必需配置各相关的组织体系，才能发挥分工与专业化效果。这些专业分工体系，应于组织构架建制初期，确定组织功能，这些分工的功能经过他们运作，结合其他分工才能迈向组织目标，因此确定功能为专业团队整体运作成功的首要条件。 2．制定执行策略： 为达到组织分工的目的，应详细规范分工经营管理策略，作为运作的方向，排除不利于其他组织功能结合的困难。经营管理团队应适时制定执行策略。 3．专责人员的工作内容： 经营管理团队把组织管理所应承担的各项业务，分工于各个专业人员，以人为中心仔细地规划各自负责的工作，甚至于更进一步地针对每项工作设定执行程序及注意要点。 （三）规划人性化购物空间： 我们知道，现在是顾客导向的生产服务提供时代。在这个发展阶段，生产者即是提供服务者，必需了解顾客的特性，以满足他们的需求。购物中心开发初期，确定规划人性空间的目标，即为顾客导向的具体表现。而购物中心人性化的空间效果指标表现在： 1．顾客再次光临人数的比例。由于购物中心结合社区发展的具体有效经营发展模式，需要有高比例的一再光临购物中心的消费者。对此应通过时间序列，阶段性评比其效果。 2．经营商圈成果。购物中心规定商圈，设定客层的经营方式，居于前述条件作人性化的空间设计，即是针对这些目标客层所规划。因此，购物中心的经营绩效正是精密规划的人性化空间的成果回应。 3．以停留时间及客单价的双重指标为准。 所谓购物中心人性化空间设计即是空间设计依人性为主要设计方向，具体地表现舒适、方便、安全的基本需求要件，好让顾客驻足；但人潮不退非购物中心经营之道，驻足时间必须和客单价成正比。故采用双指标来稽核人性化空间服务客户效果。 （四）为顾客创造价值： 以顾客利益为依据的经营模式，是购物中心经营成功的最大保证。所谓创造价值的“价值”定义为：满意度、品质、廉价，并以购物中心利益回归社区发展形成更积极的意义。 1．满意度。购物中心的企化专家在业种安排之前，详细调查拟定商圈内客层的需求，当然这些业种安排是大多数消费者最满意的商品。由于消费者满意，能满足消费者欲望，相对地为购物中心创造更高的经营效益。 2．品质。当消费者的收入水平提高至相当程度之后，他们也将大幅度提高对消费品品质的要求。 3．廉价。是一种美德，廉价产品的促销能吸引大量的消费者光临。购物中心以高商品周转率，替代销货利润率的廉价效果，结合品质即是消费原则：物美价廉。 综合上述为顾客创造价值之外，购物中心更积极地关心社会发展，把部分盈余回归于社区发展的各项建设，这种厚植消费力，争取消费者认同的作为，将逐渐树立购物中心的形象，同时奠定经营成功的基础。购物中心在经营管理团队积极的运作之下，不但使购物中心凝结成一个坚强的组织，同时形成社区互动，造福社会。
