爱华网购物中心的开发成本主要包括土地开发成本即购物中心设计规划费用与兴建成本。由于开发成本极为庞大，故购物中心的集 资有如下特性：
一、大量性 土地资源日益稀少，造就了昂贵的地价。欲开发购物中心首先需取得土地资源，土地资源的取得即需一笔庞大资金，加以大面积整地规划，房屋的兴建成本，其所需投资的总金额动辄达数 亿甚至更高，故购物中心集资的第一个特性即为大量性。
二、集中性 如前所述，购物中心所需的资金极为庞大，且该等资金的需求多集中于开发阶段。如拟采取自行投资兴建的模式，则取得土地所得权时，即需支付大部分的土地价款，所以其所需资金具有集中性。再者，购物中心的规划设计费用与兴建费用也需要依工程进度陆续支付。因此，整个资金需求多集中于开发阶段，其所需资金约达总投资金额的90%。而资金的回收，则需待购物中心营运后自营运利润中收回，或取得购物中心的租金收入，甚至出售部分购物中心而回收。当然，为避免所需资金过于庞大，不胜负荷，开发商也可以谋求土地所有者的合作，而采取土地所有者提供土地，不动产业者提供兴建资金，以合作兴建（合建）方式共同开发购物中心并持有购物中心的产权或股权；就土地所有权者而言，其取得土地的资金没有成本，则集资的压力可相对减少。 三、资金的需求为阶段性 资金筹措时间、方式与额度需与整个开发经营规划相配合。开发与经营购物中心其资金需求虽集中于开发阶段，但未来营运资金需求也应该妥善规划。经营管理成功与否也直接影响该购物中心成功与否。否则，只限于在土地上兴建建筑而不能有效利用，则不能达到原购物中心配合经营发展，促进商业、服务业现代化，健全产销通路，提升生活水准，配合各生活圈建设，公平有效运用土地资源，配合城市计划及区域计划，促进城乡均衡发展，健全都市发展的目的。 四、随开发形态及运营架构的不同而异不同的开发形态及营运架构其所需的投资总额、资金需求时间亦不相同。所以，集资时首先应考虑其开发形态及运营架构，才能正确规划所需的资金额度、投入时间，进而筹募资金。
