秘密的背后电视剧全集 “Mall狂潮”背后的秘密



  政府驱动力 

    国内外大都市中,最能代表一个城市形象和现代城市建设成就的,无一例外都是现代化的商业建筑群区,如纽约的曼哈顿、法国的香榭里舍、上海的陆家嘴、北京的国贸商圈,无不具有强烈的形象感召力和城市精神。另外,Mall的开发和落成,还可以刺激当地建材等生产资料的需求、引来投资、解决部分就业问题、增加税收、繁荣经济、辐射并带动周遭商圈。 

 “Mall狂潮”引起社会关注…… 

    种种好处,无不对政府部门极具杀伤力。“建设规划部门高兴、商业部门极力促成,上级主管面子政绩卓著。唯一持反对意见的只有农业部门,但农民的声音历来微弱,自是难以抗衡”。某官方人士私下对记者说。 

    在大发展的背景下,在城市化浪潮的推动下,基于短期出政绩的考虑,各地政府自然倡导并极力推动此事。由此,中国960万平方公里的版图上,各类Mall的故事纷纷上演,并迅速燎原…… 

    但是当城市的发展目标扭曲了,一个Mall具有了商业之外的驱动力,承载上“城市形象”和“城市发展”的重任,就可能存在盲目性,其隐忧也就注定埋下。 

    房地产商30%价格拿地和2.67%自有资金 

    然而,在这轮各地政府支援下的空前热潮中,很多房地产商并不是真正运作商业,而是利用Mall的名义低价圈地。中国商业联合会的一位人士告诉记者,国家对购物中心有支持政策,购物中心的用地价格,为当地土地市场价格的25%--30%左右。房地产商以Mall的名目拿到比其它地产项目的市场价低60%左右的土地,然后在一个又一个占地几万平方米、甚至几十万平方米的土地上,违规建起别墅、公寓、配套酒店、以及高尔夫球场。 

    其次,很多地产商以Mall的名义拿下土地后囤积下来,等到土地升值时高价卖出,从中获取高额差价。 

    再次,还有为数不少的Mall开发商为尽快回笼资金,将购物中心只租不售的模式悄然转换,将低价的购物中心用地悄悄转换为其它商业地产项目,违规高价出售店铺,将风险转嫁给商家。 

 

   “上海正大广场”曾号称“中国第一Mall”,建筑面积24万平方米。 来源:金羊网 

    除此之外,据记者调查,还有不少企业并不一定真正考虑经济效益。比如北京、上海、长沙、广州、重庆、东北大连形成的一大批企业集团,都属于松散的捆绑式集团。这样形成的企业,不一定从真正从企业的角度,经营角度,市场的方式来考虑,都在追求大规模,铺摊子,抢市场,盲目发展,这样必然会导致一些糊涂工程。 

    由此衍生的种种问题,不但导致大量的Mall倒闭、闲置、房地产商还不起银行贷款、店铺投资商家和老百姓利益受损,还可能引发诸多社会问题。 

    由于Mall的经营方式是只租不售,建成后靠出租收回资金和获取利润,因此巨额投资的Mall是长期投资产业,回报期长,有的甚至要20年才能收回成本,从而大大增加了银行风险。 

    “人们对Mall的投资回报率期望过高。”北京工商大学教授洪涛说。一个实际情况是,虽然Mall进入中国已经有十年历史,但至今还没有一个大型Mall获得相应的效应,基本处于亏损状态。 

    使房地产商对此趋之若骛的更因为中国房地产特殊的融资模式。一位曾经在上海某房产公司就职的人士,曾向《21世纪经济报道》详解一家预计投资25亿元MALL的融资之道:先用自有资金拿地,对土地用市场价评估升值,再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款,用此贷款来建造,建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款,用此贷款来营运。 

      

   MallofAmerica是美国最具规模的一个封闭式购物中心。 

在整个项目投资中,只有土地金是开发商出的自有资金,由于是政府看好的项目,开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地,由此,绝大部分风险由银行承担。 

    房地产商“勾画一个美好蓝图,想办法得到政府立项,由此获得大笔资金,至于什么时候返还,就很难说了”有业内人士如是说。银行风险由此暴涨。 

    据行业权威人士称,这种情况是十分普遍的。有的自有资金占到15%-20%,有的只有3%,正常情况下自有资金占5%左右,有的自有资金比例仅为2.67%。而这这离国土资源部2003年规定的自有资金必须占到30%以上相差很远。房地产商风险几近于零。

流通法长期缺席 

    失去理智的造Mall狂潮引起温家宝总理的高度重视,三个月内三次批示,大型购物中心与钢铁、电解铝、水泥等一样被列入重点清理范围。 

    其实此前的2001年始,原国家经贸委就印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》、和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》。重新组建的商务部,今年以来相应地下达了《加快商业网点的布局的规划》、《商业市场经济的发展纲要》、《流通企业改革的发展纲要》,以期全面启动地级城市商业网点规划工作,进行弥补。 

    5月14日,商务部向提温总理提交《关于流通领域防止盲目投资和重复建设的报告》,建议在今年年内,以国务院行政立法的形式出台城市商业网点管理条例,对现有商业设施进行摸底检查,和对现有项目,无论是在建的还是未建的,都要停下来重新接受商业论证和评估。 

    “目前在这个方面我们国家只有《城市发展规划》,缺乏商业发展有关的管理规定,特别是从目前来看,城市商业网点发展规划也没有搞好,因此很难制约地产商和开发商造成的盲目和过度开发”。 

    中国人民大学黄国雄教授认为,从根本来看,要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划,在什么地方建、建多大,都必须考虑到城市的协调发展,考虑到周边的环境,考虑中小企业的生存,考虑到购买力的现状和发展趋势。 

 

  MALL调控谁是最大赢家?谷坊摄 

  一项调查结果显示,在大卖场周边3公里商圈内,一般超市销售额下降15%-30%,百货店下降20%-40%。要避免由此产生的恶果,单靠企业的力量远远不够。有专家认为,非常有必要加速城市发展规划的制定,对购物中心的发展要考虑综合的条件,有计划发展。 

    黄国雄教授的看法是,我国Mall整体数量过多,根据现实的情况,应该根据不同城市、不同地方发展实际情况,实行分类指导。一类GDP在3000美元—5000美元的地区,如上海、北京、广州、深圳,可以进行3个试点,在工业园区、旅游景点集中地段、城乡结合部发展大型购物中心,来满足高收入人群、外宾、旅游人口的客观需要。二类是收入在1000美元—3000美元的大城市,可以开发2个试点,但开发要适度、规模也要适度,三类是GDP不足1000美元的城市,需要总体评定一下,不要适度开发,重点规划城市的商业中心、商业街。 

    但是包括黄国雄教授在内的不少商业理论界专家的看法是,仅仅有规划是不远远不够的。据了解,北京、上海等不少城市也制定了5年规划、十年规划,但实际约束力并不大。事实上,商业网点规划大多缺乏权威性,许多城市是一边搞规划、一边又不按章行事,随意性很强。 

    “流通领域必须要立法”,北京工商大学教授洪涛告诉记者,流通领域没有规范的刚性条款和法规,是导致网点布局出现问题的根本原因。Mall、商业街、中央商务区(CBD)等是新生事物,且最近两、三年发展异常迅猛,但却没有相应的法律、法规跟上。 

      

 秘密的背后电视剧全集 “Mall狂潮”背后的秘密
   mall虚热圈牢银行1300亿资金?刘俊 摄 

“其实流通领域的立法问题一直在探讨中,但到目前为止各方都难以达成一致,造成的结果是迟迟无法出台”。提起立法问题,洪涛教授显得颇为焦虑,“我的看法是,不管是《城市商业网点管理条例》、《大店法》、还是《商法》,都需要出台尽快一个,然后再不断完善。当然还要辅以相应配套的政策、法规”。 

    接下来的落实难似乎是一个永远的难题。不论法规的多与少,商业网点规划也好、市场两个纲要也罢、还有一系列标准的关键是要真正落实下去。某业内人士如是说。

  

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