分析:北京Mall的“钱途”如何?

 分析:北京Mall的“钱途”如何?


 日前北京传出“中国第一Mall落户亦庄开发区”的消息———占地549亩,总规划建筑面积60万平方米的“北京Mall”在亦庄开发区破土动工。这将是中国最大的多功能休闲商业中心,并将于2003年国庆节开业。但消息传出后,京城商业并没有听到一片叫好声,相反,记者在采访中发现,一些零售界人士及有关专家对这一超大型商业中心的“钱途”并不感到乐观。 

  首先,什么是Shoppingmall?有人将之定义为“大型零售业为主体,众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”有专家提出,按照这个定义,如果不恪守面积的界限,目前北京市区内的新东安、东方新天地、国贸商城、首都时代广场、恒基中心都可以称为Shoppingmall。在零售业日益饱和的状况下,各家Mall也是几家欢乐几家愁。经营不好的出租率还不到20%。此时再上马一个巨无霸型Shoppingmall,对后来者无疑是一个巨大挑战。 

  其次,交通问题不能不考虑。“北京Mall”位于京津塘高速路与五环路交叉转弯处,专家们认为,虽然国外大型Mall均距离市区较远,但有一个众所周知的前提:汽车已经普及到家家户户。虽然项目投资商表示将开设免费巴士,但不要忘了,这是一个一站式购足的超大型商业中心,对没有车的消费者来说,提着“购足”的商品坐巴士到国贸,然后再转乘地铁或公交车,恐怕不能算是很好的购物体验。 

  再有,Mall的定位是什么?市区内的几家Mall有一个共同特点:依附于大型写字楼、或高档公寓和酒店,因此定位都偏于中高档。易庄已聚集了几十家跨国公司,并且从城里来此消费的多为有车族,建在这里的Mall是否因此也定位于中高档?但有专家指出,目前可以进入北京的中高档品牌无论如何也难以填满一个60万平方米的Mall。如果降低定位,又如何吸引目标消费群? 

  在提出这些疑问的同时,各位专家也表示,这并不意味着“北京Mall”前景黯淡。一个很好的例证就是“东方新天地”。这个Shoppingmall在北京亮相之初,同样面临着门庭冷落的窘境,但时隔一年,这里已经成为北京人娱乐、购物和休闲的重要场所。前不久有关部门的一项调查显示,在此消费的顾客中,超过70%为北京常住人口,这一数字完全改变了过去“只有外地游客才到王府井”的状况,意味着商场以长期消费者为主,进入稳步发展的轨道。经营Shoppingmall有何“秘诀”?“东方新天地”总经理谭礻石华说,那就是“租客组合”加宣传活动。面积近10万平方米的营业区分为五个定位不同的区域,同时不断有新鲜的活动以争取更多的“忠诚顾客”。对此专家指出,经营之道,仁者见仁,位于亦庄的“北京Mall”能否在2003年一炮打响,还需多费思量。

  

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