爱华网在未来的数年内，经营者以什么样的方式把消费者源源不断地引入自己的MALL，将是MALL成功与否的关键问题。 当四部委开始着手调查全国SHOPPINGMALL的进展情况时，世纪金源的SHOP鄄PINGMALL亮相了，这个北京首个真正落成的SHOPPINGMALL，再次将业内的目光集中在SHOPPINGMALL之上。一个成功的SHOPPINGMALL，需要哪些必要因素？
丰富的商品种类 据了解，一般的商业经营，一平方米需要3至4个商品品种，而一个MALL需要多少种商品？要把商品填满，需要多少品种？ 据北京中原商业地产部总监蔡宇翔介绍，目前国际商品品种达到150万种，但国内目前仅有50余种，仅为1/3。在美国人们习惯去SHOPPINGMALL购物，不仅仅是因为商品便宜、娱乐购物一体化，很重要的因素是在那里商品种类极其丰富，人们可以找到自己希望购买的任何商品，而这种商品种类的丰富程度是一般的超市、商场很难达到的。如果商品的种类并没有大的区别，如何吸引消费者驱车数十公里前往郊区的SHOPPINGMALL购物？ 据北京市商委统计，北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米1.5-2万元。以一个40万平方米的MALL为例，按60%的有效营业面积计算，要实现盈亏平衡，每天需要36-48万元左右的营业收入！按照北京MALL的前任开发商大地集团的统计，每天至少要有10万人的客流才能保证商城比较正常的运转。如果按此计算，10万人的客流量显然是不够的。更何况有客流并不表示就能形成购买力，而在MALL中，娱乐的功能可能还要大于购物的功能。 雄厚的资金储备 良好的资金链无疑是建设SHOPPINGMALL最现实的问题了。而世纪金源最引以为豪的就是金源MALL的开发资金基本都来自开发商自身。 商业地产开发不同于住宅开发。目前住宅开发可以利用分期建设减少一次性投入，再利用分期销售不断回笼资金以投入下一期开发。如果项目定位不错，价格合理，在目前市场需求旺盛的情况下，销售会很理想，回笼资金的速度也会非常迅速，基本不存在占压资金的问题。 但是，商业地产开发却不能运用这样的模式，尤其是SHOP鄄PINGMALL的开发，对开发商的资金储备要求很高。北京要建设SHOPPINGMALL说了几年了，一直未能成为现实，资金问题几乎是最大的阻碍。 有业内人士指出，如果大型商业项目的开发要采取整体出租的方式，开发商的资金储备不仅要保证项目完成，在项目完成后和运营前它的资金能够维持三至五年的合理亏损期。对于SHOPPINGMALL的建设来说，统一管理、分散经营的经营模式，使开发商只能采取整体出租的方式，而一个运转良好的SHOP鄄PINGMALL要收回投资，至少要在10年以上。 据北京市商委统计，目前北京市一般大商场的利润率大约在1%左右，仅从事商业已很难获利。而根据全国连锁经营协会提供的数据，2003年全国连锁企业的平均利润率仅为0.92%。按照这个水平来测算，北京几个大MALL要盈利，恐怕他们估算的销售额还远远不够。而且，仅1%左右的利润率，显然很难提供合理的回报。 如此漫长的时间，任何银行要放贷，都不能不考虑其高风险性。北京MALL胎死腹中除了消防设计受阻外，最大的问题就是资金无法到位。 据金源时代购物中心总经理蔡训善介绍，该项目38亿投资绝大部分是开发商的自有资金，所有签约大商家租期都是20年以上。粗略估算，至少12年才能收回投资额。而位于深圳的金光华MALL建设需要的15亿资金，也全部是开发商的自由资金，未向银行借贷。 所以，开发商自身必须有强大的资金储备，才能启动一个MALL的建设。 激烈的竞争准备 北京商委作出北京需要增加4个SHOPPINGMALL的规划时，北京全市商业零售面积不足200万平方米，与北京的经济发展严重不配套，商委希望通过SHOPPINGMALL的方式改善北京商业面积匮乏的情况，但是，经过这几年的发展，北京商业面积已经有了巨大的变化。 据了解，原来住宅小区规划是公建面积只需达到7%即可，如今却要达到30%，这使得社区商业发展迅猛，尤其这两年，几乎规模比较大的社区都规划了少则数千、多则数十万平方米的社区商业。而这些商业面积将在未来数年内爆发上市。 据北京中原提供的信息，2003年、2004年北京涌现了大量商业地产项目，预计在未来数年内，将达到近600万平方米的体量！据其统计，从目前的情况看，在未来数年内，南城将新增商业面积约60万平方米左右；东边包括CBD内将新增近200万平方米；北边，加上137万平方米的奥运村商业用地，预计新增面积将达到150万平方米；西边估计也在150万平方米左右。 在这种情况下，如果四大MALL建成，加上金源MALL，将再增加150万平方米的面积。截至2003年，北京现有商业面积约900万平方米，也就是说，在2010年前后，北京的商业面积可能达到近2000万平方米！ 如此庞大的商业面积，市场如何消化将是巨大的问题，因此MALL的开发者必须做好充分的心理准备，以面对如此激烈的竞争。 经验丰富的团队 开发MALL最缺乏的是什么资源？人才！记者采访多名商业地产专家时，都听到了类似的答案。 位置可以选择、资金可以筹备、货品可以采购，但是，既了解商业模式又了解地产运作，经验丰富的本土化人才却非常难遇。一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理团队至关重要，是保证大型综合商业设施成功的最重要工具。 中国商业地产联盟(CCEA)副秘书长徐世恒认为，对商业地产开发来说，充裕的资金储备和人力资源应该是最核心的要素，但是目前这两个要素已经成为商业地产开发的瓶颈问题。商业地产是房地产市场发展到最高阶段的最高端产品，其开发的复杂化远远不是住宅所能比的，对资金、人力、管理的要求非常之高。 商业地产与住宅最大的不同之一，就在于二者面对的对象不一样。对住宅来说，开发商开发了产品后，面向的客户只有终端消费者和少量的投资者，基本是一次性消费；但是商业地产不同，开发商至少要面对三种客户，投资者、经营者、终端消费者。只有消费者买了商品，经营者才有可能交租金给投资者，开发商才有利可图。要保证投资者的收益，吸引经营者，就必须对终端消费者的生活方式、需求种类、消费特点等做认真研究。只有熟悉了终端消费者的心理，项目定位才能准确，投资者、经营者才会找上门来。 目前，北京商业地产刚刚起步，真正可以把房地产、零售业、消费者心理三种知识融会贯通的复合型人才非常少。更何况作为商业地产最高端的SHOPPINGMALL？其对操作团队成员的要求更高。 深圳金光华集团的董事总经理邱志东反映，多数项目在高档奢侈品的招商上都感觉乏力；其次是商场经营管理团队少，人才稀缺，尤其是有管理MALL经验的团队与人才都很少。而招商与商场管理都是商业地产运作的重要环节，关乎项目的成败。 准确的位置 在商业地产业中有一句名言：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。 由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而且交通便利，从而可以吸引更多的客流，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心———王府井，每日的人流至少有10万以上，这保证了东方广场巨大人流的规模；而位于浦东陆家嘴的正大广场虽然地理位置优越，但浦东的人流与浦西相比还是有很大的差别，而且地铁2号线也没有与正大广场连接，影响了人流，没有足够多的人流和客流，面积巨大的超级购物中心就缺乏人气。
