商业地产研究院杨奕勇:五因素制约造Mall运动

 商业地产研究院杨奕勇:五因素制约造Mall运动


 如何看待中国Mall,目前,国内存有两种截然不同的看法。一种是“全国只有300多个购物中心不是太多了而是太少了!”;一种是“中国人难消受比美国还多的Shopping Mall”,两种看法激烈碰撞。近日,在第3届中国城市商业服务业合作与发展大会上,针对目前风风火火的造Mall运动,香港中国商业地产研究院院长杨奕勇指出,制约我国MALL发展的主要因素有五大方面。 

  市民习惯就近消费 

  限制Mall设置地点 

  Shopping Mall本是美国汽车社会生活方式的产物。近年来,国内开发大型Mall,往往不是全国最大,就是亚洲之最,甚至世界之冠,目前,世界上最大的10个Shopping Mall,中国就占有5个。 

  欧美发达国家道路四通八达,私家车普及,Mall一般设在郊区,消费者往往需要开车购物。国内交通设施比不上发达国家,且私家车也远未普及,我国每千人的私家车拥有量不足7辆,而一个营业面积达数10万平方米的大型Mall,每天至少吸引20万以上人流到来消费。 

  国内城市人口密度高,私家车拥有量少,开车购物不切实际,且中国人习惯每天购买新鲜日常食品和就近消费。而且,郊区Mall周边由于缺乏充足客流和培育期较长,会存在不少经营风险。以致目前国内Mall的开发,仍然以市区为主。 

  消费者购买力 

  未能支撑大量Mall经营 

  有关统计显示,2004年国内人均GDP1000多美元(美国人均GDP为3.6万美元,日本超过3.1万美元)。国内城镇居民可支配收入9422元。截至2004年初,国内已建成的大型购物中心有54个,面积近700万平方米;而据不完全统计,2005年在建及立项的大型购物中心多达200多家,总面积超过3000万平方米。按每平方米保本月销售额8000元计算,要达到2400亿元,这些Mall才能保本经营。 

  同时,目前国内生活刚解决温饱问题,人们难以一下消费得起高档品牌商品,而Mall经营的商品档次往往较高,消费者的购买能力难以支撑如此巨大的Mall群体,其风险不言而喻。买地成本走高开发商拿地困难 

  据记者了解,以往开发大型Mall容易得到政府支持,可以从政府那里廉价取得土地。如今,一方面土地开发走向市场化采取竞价拍卖方式,开发商再也难以取得廉价土地,增大了Mall开发的土地成本。另一方面,国内城市普遍存在市区内适宜开发大型Mall的土地紧缺问题。 

  开发资金依赖银行 

  “断粮”危机无处不在 

  开发Mall不但投资周期长,而且对资金需求巨大,动辄数亿、十数亿、甚至数十亿元。而且,Mall的规模越大,招商难度就越大,培育市场需要的时间就越长,一旦后续资金不足,势必影响Mall的正常经营。 

  国内不少Mall的开发资金基本上都是依赖银行贷款,银行对大型Mall的贷款已占据了全部房产投资的60%左右,面对如此巨额信贷资金,Mall的风险就不只是开发商的风险,而且直接影响国家的金融风险。据统计,2005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元,增幅达20%。2005年上半年,全国商业地产空置面积达2878万平方米,较2004年同期增长了21%,这正是促使国家2005年下半年加大调控力度,对商业地产和Mall进行彻查的重要因素。 

  人才多从事房产开发 

  缺少商业运作经验 

  当前,Mall已进入了专业化开发时代,可谓“隔行如隔山”,开发Mall不但需要高素质的开发商、需要资金,同时也需要复合型专业人才经营管理团队的共同参与。 

  目前,开发商、投资商、经营商大都缺乏Mall经营管理经验,国内开发成功的Mall廖廖无几。大多数开发商以及不少商业地产策划的机构或专家,原来都是主要从事房地产开发策划,缺乏现代商业运作意识,往往继续套用房地产模式开发Mall,生搬硬套国外Mall形式的结果是形似神不似,给Mall发展留下不少隐患。由此可见,缺乏复合型专业人才团队的参与,同样制约国内Mall的发展。

  

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