摩尔城购物中心 摩尔购物中心的各种模式及特点



  对笼统的购物中心的具体分类: 

  一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式(包括自营的比例)分类:

  1、物业型购物中心:又分A、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 B、物业型摩尔购物中心MALL。

 摩尔城购物中心 摩尔购物中心的各种模式及特点

  A、物业型购物广场:一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段,实行的是租赁制。特点:面积一般在5至10万平方米左右,由于面积还不够大,故其定位还必须突出某一目标 顾客群体,所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够(通常定位于高端市场,大 租户以高级百货为主,许多业态没有引入),还称不上真正的摩尔购物中心MALL。

  B、物业型摩尔购物中心MALL:又称普通摩尔购物中心MALL,普通摩尔的物业所有者 一般不进行零售经营,而是将场地出租给专业零售商,委托专业管理公司进行管理,实行所 有者、管理者与经营者的分离。优势互补,既可保证和提高管理水平,又可使摩尔以一个统 一的社会形象面对消费者,同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品,可以充分展示 自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式,包含着一种促销思想, 即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区,实行的是租赁制。特点:面积比购物广场大许多,一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全,一般为全业态全业种经营。

  但建购物中心容易,管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行,首先要求事先 策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外,还实行专业化的管理。管理主体可能是房 产所有者,也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视 为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科,物业管理与商业管理的交 织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转,周围环境的整洁与安 全,还应该知晓店铺经营知识,为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议,更重要的还 在于进行统一的促销活动,负责把顾客引进店中来。 购物中心不是集贸市场,管理者也绝 不是仅收租金的地主,他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象,从而保证他们能 赚取理想的利润,否则哪有租金给你呢!故很多物业型购物中心的经营管理方面由专业购物 中心管理公司负责。如台湾的多家购物中心(如京华城)就是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。

  物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多, 其代表有:香港时代广场、海港城、太古广场、又一城,新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广 场(Wisma Atria)、先得坊Centre Point,菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA,马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10),泰国曼谷世界贸易中心(World Trade Center)、暹罗广场 (Siam Center)、River City、The Emporium,台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦 门SM城市广场。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售, 以便保持购物 中心自身的品牌形象和管理力度。

  国内的代表有:香港九龙仓投资的:上海时代广场、北京时代广场,香港和记黄浦投资 的:上海梅龙镇广场、北京东方广场,香港嘉里投资的:上海嘉里不夜城、北京国贸中心。

  国内的物业型购物中心除少数较成功外,很多面临着三个困境。困境之一:客流不旺。 诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难,走进购物中心给人以萧条冷清 的感觉,顾客象看画展一样浏览各个专卖店,真正掏钱购物的人不多,稳定的回头客就更少 了。困境之二:租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营,就是开发商把店铺或摊位 出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金,必须找到信 誉好的零售商。但是,购物中心建成后常常遇到招商难题:期待的零售商他不来,而想来的 又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低,使购物中心没有充足的选择余 地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了,但又不一定适合中国目前的消费状况;有些虽然适 应了,但在中国又不一定有营业执照。困境之三:管理乏力。购物中心里常有上百个所有权 独立的零售商,应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是,购物中心的管理比百货 店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时 间,是否接受进行统一的促销行动等。如果协调无效,就会损害购物中心整体形象,使顾客 失去光顾的兴趣。

  2、百货公司型购物中心:

  由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右,由于面积还不 够大,故其定位也还必须突出某一目标顾客群体,入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还 不够(通常定位于高端市场,以自己的百货公司为主,虽然百货公司自身的超市一般也很大 很有特色,但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态),仍称不上真正的 摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等,不同业态也正 被引入百货公司型购物中心内,迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中 心--新光三越百货台南新店,面积达16万平方米,引进了几乎所有的业态,已经称得上真正 的摩尔购物中心MALL了。

  百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉 佳、客户关系多、营销促销管理水平高;故招租招商较容易,且业绩一般也较佳。其代表 有:台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2 馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店,内地的代表有:北京庄胜崇光SOGO百货、上海 第一八佰伴商厦、武汉广场等。

  3、连锁摩尔购物中心MALL:

  由专业的连锁购物中心集团开发并经营,特点:自营比例较高(50%至70%左右)。连 锁摩尔购物中心是指:由专业连锁购物中心集团开发并经营,自营比例较高(自营百货公 司、超市、影城、美食城等),业态业种的复合度极度齐备,商品组合的宽度最宽深度最 深,定位于家庭(全家/全客层),能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休 闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题, 可迅速实 现购物中心的全面开业,且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言, 由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右,购物中心的招租就更难,所以专 业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中心的经营管理的要 求和难度比其他业态更高,且国内仍没有出现专业连锁购物中心;所以最好能引入外资的专 业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团(自营SM百货公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城)和ROBINSONS集团(自营ROBINSONS百货公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场)、泰国正大集 团的THE MALL集团(自营易初莲花超市)、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心(自营 百盛百货公司和超市)。

  二、按购物中心的商场面积规模分类:

  1、巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL

  面积在24万平方米以上。 如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格 里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安 城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。 

 

  2、大型购物中心

  面积在12至24万平方米之间。 如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。摩尔 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展,大多不是一步到位的,而是分步 进行投资,分为一期二期工程兴建,因此可以随时进行调整。

  3、中型购物中心

  面积在6至12万平方米之间。 如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、 北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中 心。

  4、小型购物中心

  面积在2至6万平方米之间。 如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。

  三、按购物中心的定位档次分类

  真正的摩尔由于面积巨大,故定位于家庭(全家/全客层)的一站式购物消费和一站式休闲享受。故商品高中低档必须齐备,以保证商品品种齐全;理想的比例为:高3︰中5︰低2。当然由于所处商圈不同,各购物中心的高中低档比例可以有所调整。 

 

  1、以高档商品为主

  如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城。(但如果70%的以上比例经营高档商品,则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话,其集客能力将很有限,一般为购物广场,故也称不上摩尔购物中心MALL)

  2、以中高档商品为主

  即高中低档比例协调(在高3︰中5︰低2左右)。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL,台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。

  3、以中低档商品为主

  如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%,否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场 或批发市场,称不上摩尔购物中心MALL了。

  四、按购物中心的选址地点分类:

  1、都会型购物中心

  东亚、日本香港、台北一带多为都会型购物中心,位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高:营业楼层达到地下2至3层,地面8至12层。地下3至5层为停车场。如马尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城 广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。

  2、地区型购物中心

  位于市区非传统商圈,但交通便捷。

  3、城郊型购物中心

  欧美多为城郊型购物中心,位于城郊高速公路旁。一般楼层较少:营业楼层为地下1 层,地面2至4层。室外停车场巨大,达到1000车位以上;甚至还有1000车位以上的大型停车 场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式,且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心: 如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL,上海的17 万㎡的莘庄购物中心。

  4、社区购物中心

  位于大型居民社区内。 社区购物中心一般面积较小。

  五、依据国际购物中心协会的分类,大型购物中心共分为8类:

  按商圈辐射范围分类:1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心(业态复合度最高,是真正的“摩尔”)

  按入驻商家的主要业态和行业分类: 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、7主题与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。

  这是1994年ICSC(国际购物中心协会)分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心 共通的特点是:有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言,密 闭式购物区(Mall)通常是购物中心的主体,采用密封式设计,并且将店面两两相对的每条 商店衔接,以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接,形成四时四季都很舒适的购物环境。

  六、按购物中心的业态复合度的程度分类:

  1、业态复合程度极高,如面积又超过12万㎡, 即可称真正的摩尔购物中心MALL。如泰国曼谷西康广场/施康广场(Seacon Square)、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。

  2、业态复合程度较低,(如只有大型百货公司,而没有大卖场;或只有大卖场,而没有大型百货公司;或没有大型影城)就称不上摩尔购物中心MALL。

 

  七、按摩尔购物中心的外观分类:

  1、美国式简洁的外立面,粗看如同特大型仓库或工厂:如菲律宾SM MEGAMALL、厦 门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。

  2、童话般的的欧洲古城堡式外立面:如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS

  3、豪华高贵的现代派,如同特大型百货公司:如上海正大广场、台北京华城、菲律宾 ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、 菲律宾香格里拉MALL

  4、分散的多个商业建筑组成的建筑群:如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场

  5、购物乐园式的摩尔:如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔(乐天百货集团投 资)

  6、交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心,具有内地特色的购物中心

  7、美国式的小型购物中心:如青岛佳世客JUSCO

  8、附带写字楼的摩尔:如北京百盛、北京新世界中心

  

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