广州步行街调查现状:北京路何以‘旺丁不旺财‘



开篇语:“爱恨”步行街 

    自从商业步行街全国流行以来,总被外界冠以“城市名片”的头衔———在旅游上,它是外来观光客不可或缺的目的地,在经济上,它是一个城市商业、消费水平的晴雨表,在文化上,它又是现代商业文明与传统文化相互交织、利用的典范,而在生活上,它无疑是你在这里生存过的最好证明。因为,它在这个城市里具有太多不可取代的“标志性”与历史痕迹。 

 广州步行街调查现状:北京路何以‘旺丁不旺财‘
    此外,步行街甚至还被赋有诸多政治含义,每当有节日来临、重大活动、时事更迭等,人们最先看到或感受到的肯定是步行街的细微变化。所以,步行街的产生、发展、变迁一直是个大家关注的话题,从某方面来说,关注步行街也就是关注我们的生活。 

    我们聚焦步行街,并非关注建筑本身。有着“千年商都”美誉的羊城商业步行街,多年来一直领全国风气之先。其中,北京路、上下九路早已名声在外,一度执同道之牛耳。但不可否认,由于种种原因,这两条商业步行街正遭受多方困扰———小商人埋怨其铺租太贵利润被摊薄,大商家恨其品位迟迟得不到提升,政府相关管理者又心疼其“旺丁不旺财”…… 

    广州城市居民消费水平一直位居全国前列,但如今,羊城商业步行街陷入的尴尬境地却让不同的人对它“又爱又恨”———“爱”是因为它依然还是我们这座城市的“名片”,代表着我们的家园,而“恨”它的人却各有各的理由。 

    但无论如何,我们都无法离开商业步行街。也正因此,它的每一点进步都成为了我们共同的期望。 

热闹繁华背后的尴尬 北京路何以“旺丁不旺财” 

    “逛了半天,但我感觉没有什么值得买的。”4月1日中午,家在江西南昌的小李第一次来广州就去了北京路,但他对记者说,曾经大名鼎鼎的广州北京路步行街让他“感到有点失望”。 

    “现在的北京路‘旺丁不旺财’,其中一个重要原因是交通不便。”在上周举行的广州两会上,分管副市长王晓玲的观点引起各方关注。 

   在北京路、上下九路谋生的商业界人士看来,“旺丁不旺财”可谓一语中的,但事实上,除了硬件因素外,导致这一现象的原因还有很多…… 

上图:尽管人流很高,但北京路步行街内商家的生意并没想象中火爆。

一个“走鬼”的生财之道 

    “老板,要劳力士手表吗?” 

    3月29日下午2点,温暖的阳光下,一个急促的身影从北京路318号旁的“圣贤里”胡同蹿了出来。 

    “****劳力士,便宜卖给你。” 

    “多少钱?不是骗人的吧?”一位背着包、端着相机的游客与卖手表的人搭起话来。 

    “朋友从香港弄来的,质量保证没问题!”卖手表的人一边回话一边拉开斜挎在身上的黑色布包拉链。但游客只往包里瞟了一眼,就立即甩了甩手露出一丝冷笑,头也不回地走了。 

    卖“劳力士”的年轻男子姓陈,来自外地。一位北京路的保安告诉记者,这样的场景经常能够看到,“‘走鬼’哪里都有,但这里特别多,而且多数穿着西装”。 

    但在陈先生看来,自己只是众多“走鬼”中的普通一员,靠北京路的庞大人流混饭吃。“生意好的时候比开店都要强,生意不好的时候也比去偷去抢要好。”他说,“起码没什么风险。” 

    据了解,陈先生所卖的“劳力士”并非像他宣称的那样是“朋友弄来的”(即走私来的),之所以这样说,是想利用人们的投机心理,容易卖个好价钱。“我的货确实是从朋友那里拿来的,但手头上的量很小。”他嘿嘿地笑着说,即使偶尔被步行街管理者驱赶甚至被扣,“总不可能判我投机倒把罪吧?” 

   陈先生说,其实在北京路上竞争的“同行”还有不少,通常情况下每天有10多个。而这仅仅是“卖国际名表”的。此外,还有“卖笔记本电脑”的、“卖进口服装”的、“卖高档皮鞋”的…… 

   陈还向记者透露他的生财之道———先从火车站附近的批发点“低成本”拿货,假冒“劳力士”25元一只,然后每天带上几只来北京路“上班”。“碰上识货的人,五六十元就贱卖给他,不识货的卖几百元也没问题。”他说,正常情况下,他一天可以卖上五六只“劳力士”,至少能赚得200—300元。 

    但游走在灰色地带的陈先生坦言,想在“寸土寸金”的北京路混饭吃也不是那么容易,因为在这个成熟的商圈里,“即便是一个巴掌大的广告牌也是不能乱碰的”。每天,他只能在商店与商场之间的夹缝中活动,还得想方设法与保安博弈。最重要的是,要用“价格优势”与正规商品争夺北京路“市场”。 

“香港城”的困境 

    在北京路,屡禁不绝的“走鬼”时常刺激着正规商场经营者的神经,更令这条全国文明的步行街形象受损。但业内人士认为,“走鬼”并不能对商场构成直接威胁。而让北京路的经营者、管理者甚至普通市民都感到震惊的,是“香港城”陷入困境的消息。 

    2005年2月,因租赁纠纷,只开了一年的内地首个香港零关税产品专卖区———北京路“香港零关税商品城”租户与管理方的矛盾开始爆发。据了解,这一最初营业面积仅1500平方米的小型商场,每间面积不到10平方米的商铺全部租出,月租价曾高达4000元/平方米。至今,租户何小姐还记得开业初期的场面:“每天从早到晚人山人海,连电梯都被挤停过可几次。”在二楼代理某品牌化妆品的张女士回想起当时的生意仍非常兴奋,“后来的人根本租不到档口,每天的营业额最少有一万元!” 

    但好景不长。仅熬了一年,香港城的生意就一落千丈,大量经营者宁愿放弃押金也要选择撤出,而留下的商铺有的几经转手,有的干脆无人问津。尽管二楼铺位租金已跌至每平方米不到300元,也没人愿意接手。 

    之后一段时间,租户和物管双方矛盾不断升级,并一度导致暴力冲突。 

    源自CEPA的香港城遭遇低谷,引发了广东省对外贸易经济合作厅、香港特区驻粤经济贸易办事处及广州市政府的关注。在越秀区政府有关部门的斡旋下,事态暂时得以平息。 

    2005年6月,香港城经营管理方浚泰公司表示,将实施重组以改变现有的经营状况,其重组计划已初步出台,并将于7月至9月边营业边整改,10月初正式重新开业。“重组的最大特点是提高租户的素质,将不合格商品清除出场,提高商品档次,并保持港人创业的宗旨。”此举虽然稳定了一些租户,但浚泰公司也不得不出台减租的措施,一些商铺铺租只收7.5折。 

    但是,重新开业的香港城仍然无法摆脱困境。2006年3月28日下午,记者在这里看到,除了一楼临街商铺通过刺耳的音响及凶猛的“跳楼价”牵进来一些顾客外,二楼商铺简直是门可罗雀。三楼,只有一家文身铺还在开着门,而四楼则全面陷入停业。楼内的萧条场景,恰好与外面北京路上汹涌的人流形成了鲜明对比。 

惊人的商铺换手率 

    “现在我们很难拿出具体的方案,里面牵扯的利益实在太复杂,所以只能等待政府方面的沟通与协调。”香港城经营管理方浚泰公司负责人刘峡无奈地告诉记者,现在整个香港城还剩下100多个商户。“但不管如何,我们也不会转手,绝对不会!”他强调说,香港城的困境不是个体的,也与北京路的“大环境”密不可分。 

    根据有关部门统计,北京路高峰时期日均人流量突破40万,而占据路口黄金地段的香港城却在不到一年就陷入困境,在零售业专家看来,也绝对不是“内部管理不善”就能解释清楚的。“香港城的标本意义在于,它客观地折射了北京路、上下九路目前面临的尴尬。”一位本土大型百货公司的老总告诉记者,商品缺乏特色、总体品位不高、差异化不明显、吸引力不断下降、竞争力逐渐减弱……类似他不愿看到的现象,正在两条广州主力商业步行街出现。而更让这位老总“哀其不幸”的是,区区几个“走鬼”和一些摆地摊式的婚纱档竟然能够在北京路中央大行其道,“这显然与其定位极不相称”。 

    记者调查发现,北京路商铺平均每月的租金在3000元—5000元&平方米之间,而广州平均商业用地地价不超过3000元&平方米,相对而言,北京路商铺的“产值”相当惊人。但另一个现象是,北京路商圈的商铺(包括商场内部)出租率却不高,并且换手率惊人。同样,记者从一家小型装修公司了解到,上下九路商铺换手率也非常高,这让公司的老板非常高兴。“一个110平方米左右的商铺装修,包括地板、柜台、灯具、天花板、墙壁隔层在内,我们可以收取15万元左右的装修费。”该公司工作人员说,利润非常可观。 

    在零售业专家看来,换手率高恰恰说明整个商圈商铺的供应量过大,资源配置不合理,结构出现失衡,高成本的投入往往使经营者很难达到销售预期。 

数字: 

440 

北京路步行街全长约440米,北起中山五路,南至惠福路,是广州城建之始的所在地。 

1218 

上下九路步行街全长约1218米,含上九路、下九路及第十甫路,是广州传统三大商业中心。 

  

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