开发区商业街 谈如何进行商业街的开发建设



系列专题:纵论商业街的前世今生

      在大规模城市建设的背景下,从南到北,几乎每个城市都在  改建或新建商业街,商业街建设渐成热潮。

 开发区商业街 谈如何进行商业街的开发建设
    一个直观的表现就是商业街的数量越来越多。据中国城市商 业网点建设管理联合会不完全统计,到目前,全国以商业街、步 行街命名的街达到980余条。这些街的规模也越来越大,从最初 的条状,发展到“丁”字型、“工”字型或“田”字型,商业辐 射范围达到几十公里。功能也越来越完备,从最初以单纯的购物 为主,发展到集购物、旅游、休闲、娱乐等为一体,单纯的商业 中融入了文化、艺术、时尚等各种元素。

    另一方面,这些商业街的投资主体也从最初的政府,发展到 政府和企业组合、或是有实力的企业、有活力的民营资本的进 入,投入的资金也越来越大。比如保定投入8亿元打造一条商业街,苏州投入5.6亿元改造一条步行街,杭州投入9 条商业特色街建设的资金目前在10亿元以上。

    来自有关部门的消息说,2010年以前,北京市要培育和发展10条左右各具特色的商业街。这些商业街既要展示 北京的商业形象和发展水平,又要满足市民、游客多样化消费需求,完善首都国际大都市的城市功能。“商业街经 济”已经呼之欲出。

    有关人士分析了商业街近年快速发展的原因:在都市产业结构调整的大背景下,许多城市提出“退二进三”, 从第二产业向发展商贸流通业挺进;中国的市场更加开放,国际产品纷纷进入中国,商业街成为展示产品的窗口; 城市化不断推进,人们的消费水平不断提高,产生多元化的需求。正是这三个大前提的存在,引发了商业街建设的 热潮。

    “热潮”中的“冷语”

    然而,商业街的建设并不像住宅建设那样比较单一,它涉及方方面面的问题非常多,所以在具体运营过程中必 须综合考虑多种因素,否则建成后一般会留下太多的后遗症,如:一、商业街的建设是在政府推动下的市场行为, 开发商必须考虑它的赢利模式在哪里?二、该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商 业街的消费?三、项目是销售还是长期经营?如果是销售,谁能有能力消化?如果是经营,开发商是否有能力管理 或经营?出租是否有资金作为长期保证?四、对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计?各种业态的配比 比例如何?……

    全国城市大建商业街,自然让人担心商业街的建设是否过热了。有关人士指出,现代商业街是二战后,西方国 家出现城市空心化,城市政府为复兴中心城区而进行的现代化商业改造。它体现的是人文的精神,即以消费者为中 心、文化氛围浓、环境优美。商业街一是通过改造形成特色,二是在传统的基础上步行化。目前,我国各地建设的 以步行化为主的一些商业街还存在着一些这样或那样的问题。

    在2003年4月举行的“2003北京商业街国际研讨会”上,北京市商委主任梁伟告诉记者,虽然北京的商业街建 设近年来得到了快速发展,但这些商业街目前多数规范化程度低,设施不完备,很多方面与国际先进水平的商业街 有明显的差距。

    在2003年12月举行的“中国(杭州)商业特色街区论坛”上,国务院研究室综合司副司长陈文玲说:“商业街 的风行与目前全国范围内竞相建设大型购物中心、购物广场等业态一样,具有一定的盲目性,存在低水平重复建设 现象。”她一口气指出了目前商业街建设中存在的众多问题,比如,一些地方的“拍脑袋”工程,盲目模仿国外; 缺少合理规划,与城市规划、购买力流向等没有很好地结合,导致有街无市;投资不考虑回报;缺少配套设计,缺 少特色,经营商品雷同等等。为她的话做佐证的是:一些地方大规模兴建的商业街,因为没有招商成功,几乎所有 的单体建筑都是空空荡荡;某地投资十几亿改造的大型商业街,营业面积从9万平方米增加到30多万平方米,平均 日客流量只是从以前的15~20万,增加到现在的35万……

    目前,许多地方商业街在改造或建设过程中也存在许多的误区,如基本上采用的都是“政府推动s房地产开 发”的模式,在这方面,有两种不好的倾向:一是推倒重来。在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门 脸,用现代商场排挤老字号,用欧美情调代替民族特色。二是仿古。许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推 倒,建起全新的明清商业街,如天津,从上世纪80年代的古文化街、南市食品街,到现在的鼓楼商业街,仿古风十 分盛行。就拿鼓楼商业街来说,其坐落在拥有600年历史的天津老城厢,那里是天津文化的发祥地,有32处国家、 市、区级文物,同这些具有历史和文化价值的房屋相比,新建成的明清风格的建筑就像假古董一样,只能是后工业 化社会的文化垃圾,也就不具备吸引人的魅力。 

    对于如何进行商业街的建设,有关人士认为,商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体,能满足 人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街,有一些是由政府规划的,但更多的是由于 历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的,如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。 因此,商业街的建设要因地制宜,充分利用各地的资源优势。

    针对商业街建设热潮中存在的问题,有关人士认为,商业街要取得成功,必须要有专业的建筑规划和市场顾问 支持。现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同,其经营业态和服务业种多达几十种,因此,在做好前期 设计和规划的基础上,必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求,在做好功能分区的基础上组合和设计。百货 店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的,甚至 在某些方面国家还没有设计规范,这需要建筑设计和市场顾问公司的深度介入。其次必须提前组合主力店。现代商 业街是商店聚集之地,尤其是在一些大城市的商业街,一条街上往往集中几个大型百货店,如果出现重复经营、雷 同定位的情况,就会影响整个商业街优势的发挥,动摇商业街内企业的自身生存。

    对于中国目前需要什么样的商业街,北京商业管理干部学院的李飞副教授说,商业街的长度宽度都要有一定的 限度,需要进行具体分析。日本专家认为,商业街长度一般情况下应在500米~700米,最多在1000米~1500米,这 个思路是正确的,步行街更应该注意考虑长度问题,最好不超过1000米。另外,商业街也不能太宽。商业街的功能 是购物、消费,如果太宽了交通运输功能就有可能成为主导功能。步行街过宽不便于顾客在其间自由穿梭行走,容 易造成人只能看一半的情况,这不是商业街的氛围。现在看起来,倒是越窄越有韵味。

    他认为商业街的发展必须构造特色,造就专业化的商业街,重点经营某一类的商品和服务。比利时安特卫普有 条钻石街,佛罗伦萨有首饰一条街,北京的琉璃厂是古文化街。总之,没有特色就没有生命力,一是无法满足来到 这里的顾客的需要,另外是无法形成与其他商业街的不同。另外商业街的特色并不取决于街道及相邻建筑的长宽 高。比如北京的隆福广场,拆掉原来的小店铺盖起大楼,但经营很不成功;而隆福寺街上的那些小店铺生意仍然红 火。还应当指出,逛街与逛店的感觉不同,并不是包装在现代化的大厦里、提供了电梯等设施就会有特色。要建造 现代化的商业街,也不一定非要打传统商业街改造的主意,一个城市商业街的构成应是多元化的。

    国务院研究室综合司副司长陈文玲也认为,现有的商业街要考虑如何提升的问题,商业街建设要创新,不是简 单模仿,而是学习、吸收、提高。她尤其强调,要突出5个特色:体现城市文化特色,与历史积淀、文化理念、市 民消费方式相匹配;具有商品特色,搞一些专业化特色街;具有经营特色,保持经营特色的一致性,打造商业街的 诚信和品牌;具有管理特色,管理者在经营管理上有独特的理念;具有建筑特色,建筑设计与经营商品、城市风格 相吻合。

    对于商业街未来的发展方向,有关人士认为,中国目前商业街的发展,购物功能下降,餐饮、休闲、娱乐、旅 游等功能上升已经是一个不争的事实。上海南京路改造,购物面积已经从90%以上调整到70%,有关部门仍在考虑 降低购物的比例,使经营业态和服务业种更加合理。

    另一个不争的事实是,城市著名商业街可成为商业与旅游黄金结合点。商业街是城市商业最集中的街道,是城 市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业种、多业态商业集合体,具有城市商业中心和现代购物中心双重功能, 其发展的方向是:(1)功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电 信、会展综合功能和几十种业种。(2)品种多。如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗 口也是国际名牌的展台。

  

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